房地产市场 继续朝预期方向发展

　　国家统计局18日公布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，持平的有24个，上涨的有3个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，比3月份增加了8个；持平的城市有1个；上涨的城市有23个，涨幅均未超过1.7%。4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有18个。

　　从4月份房价数据来看，无论是同比还是环比，大多数城市都是下降或持平，特别是房价同比下降的城市比3月份增加8个。住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏表示，在一系列调控政策的作用下，去年房地产市场明显降温，投资、投机性需求得到遏制，部分城市房价已经有所松动，今年前四个月总体上基本延续了去年以来回调的态势。

　　如何看待“楼市回暖”

　　今年春节以后，住宅成交量相对有所回升，这被很多人解读成新春“楼市回暖”。对此，张小宏表示，今年1至4月份，商品住房成交量同比下降14.9%，总体保持下降趋势。“目前成交量的下降主要是投资、投机性的购房需求被挤出。今年春节以后，特别是3、4月份的成交量相对于1、2月份有比较明显的回升，主要原因还是开发商顺应了市场变化，打折促销、以价换量的力度加大，再加上商业银行放贷速度加快和利率逐步回归，释放了部分住房的需求。”

　　张小宏特别指出，当前房地产市场成交量有两个明显特点：一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重达到了70%，有些项目甚至达到了90%。二是部分降价促销比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好，而一些原本定价比较高、目前还处在高价位的一些大户型或高总价的房子，成交相对比较差。“刚需入市是春节过后房地产市场成交量回升的重要原因。这说明目前以自住为目的的真实住房需求还很大，开发企业以价换量的空间也有，但投资、投机性购房空间已经被大大挤压。”张小宏说，“这应该是市场回归正常的表现，所以不能简单用‘回暖’两个字来概括。”

　　努力促进“三个合理回归”

　　房价是否合理既与居民的支付能力、收入水平有关，也跟企业成本、利润这些因素密切相关，还和经济发展状况，特别是所处发展阶段存在一定关联性。因此，要促进房价合理回归也需要多方面共同努力。张小宏表示，就房地产市场本身而言，还要继续做好调控工作，坚持供需双向调节。在需求方面要坚决抑制不合理需求，同时支持和保护合理的住房需求。

　　从供应方面来讲，要努力增加普通住房的用地供应，特别是增加满足自住性需求的普通住房供应。

　　张小宏介绍，房地产市场调控下一步要努力促进“三个合理回归”：

　　第一，促进地方政府心态的回归。促使各地真正把工作重心转移到加快转变经济发展方式上，适应市场“退烧”以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收等减少的状况，逐步减少对房地产业的依赖。同时，还要以促进房地产市场长期供需平衡为出发点，采取措施保证市场的稳定供应。

　　第二，促进开发企业心态的回归。要促进开发企业积极地应对市场，采取以价换量的策略，让售价与投入和合理的利润相匹配，实现产品结构的调整，更好地适应市场，多建一些适销对路的普通商品住房。同时，政府相关部门也要努力为开发企业创造良好的市场氛围。

　　第三，促进购房者心态的回归。要保证居民合理的自住性需求，把信贷、税收方面已经明确的支持性政策落到实处。也要对投资、投机需求继续保持高压态势，打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的，这样能使住房逐步回归到居住的基本属性。

　　继续抑制投资投机性需求

　　张小宏说，房地产市场调控的下一步工作重点包括：

　　第一，继续落实好包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施，加强需求方面的管理。

　　第二，采取有效措施，增加住房及其用地的供应，特别是要落实好年度供地计划，增加普通商品住房用地的有效供应，同时也要积极引导开发企业适应市场变化，增加适销对路的普通商品住房的开发建设。

　　第三，加强市场监测、监管，密切关注市场走势，做好政策预案，随时应对市场可能出现的一些变化。

　　第四，利用市场调整期加快研究推进房地产市场发展的长效机制建设，进一步完善金融税收政策，稳步推进房产税改革试点，加快推进城镇住房信息系统建设等基础性工作。

　　税收政策是实施房地产市场调控的重要经济手段。对于我国正在进行的房产税试点，张小宏说，房产税不是新税种，1986年就已经开征，但当时规定对个人所有的非营业用房产免税。20多年来，随着住房制度和土地使用制度的改革，房地产市场发展迅速，居民收入也有了大幅度的提高。在这种情况下，对个人拥有的住房恢复征收房产税确实是有必要的，既能调节居民收入和财富分配，也能健全地方税体系，同时有利于资源有效利用，引导住房合理消费，下一步有关部门将按照国务院要求，继续稳步推进房产税改革试点工作。