地产行业向上趋势不改房企龙头股或现投资机遇

　　程亮亮

　　2010年及2011年诸多对房地产调控政策的出台，这一系列政策被称为史上最严厉的调控。那么目前行业是否具备市场机会？第一财经最佳分析师获奖者国泰君安房地产行业分析师李品科和孙建平、中信建投证券分析师苏雪晶和乐家栋，以及华泰联合周雅婷和鱼晋华等的观点或可借鉴。

　　趋势向上

　　国泰君安房地产行业分析师李品科和孙建平指出，4月行业数据整体表现为基本面的大幅下滑，尤其是投资数据下滑到10%以下，投资对地方经济的影响显著，地方自主政策趋松更加明确。房地产调控政策已于去年10月转向，基本面仍在调整阶段。近期政策微调表明地方政府的支持态度，改变购房者的预期，“一刀切”调控政策将完善、优化，合理的购房需求得到政策鼓励。

　　土地方面，李品科等预计地价有进一步调整的空间，未来地价的松动和销量的持续好转将有利于提高开发商拿地积极性。继续看好手中有充裕现金的龙头公司抄底土地市场或通过并购方式扩大规模的潜在能力。短期销量调整不改行业向上趋势，维持行业增持。政策做合理修正将持续被证明，并托底基本面，全年来看，政策和基本面明确呈向上态势。

　　中信建投证券分析师苏雪晶和乐家栋认为，房地产行业集中度提升是必然趋势。中国房地产市场在1998年房改后经历了十几年的高速成长，虽未到饱和的状态，但随着调控深入，应该说过去复合增速接近30%的高速增长阶段已经一去不复返。随着宏观调控的深入，企业面临去杠杆化、利润率下滑等现象，未来市场集中度将会进一步提升。

　　存准下调提振刚需

　　央行公布从2012年5月18日起，下调存款准备金率0.5个百分点。对于央行此次下调存准率，国泰君安房地产行业分析师李品科和孙建平指出，第三度降准所带来的货币信贷宽松将使按揭款额度增加，有利于首套住宅按揭贷款优惠继续推进，刚需购买力得到支持，将有效促进销量的上升，地产股将明显受益。

　　华泰联合周雅婷和鱼晋华认为，存款准备金率下调，将利于整体流动性的增加，有利于推动实际资金价格下行，缓解开发商财务压力，以及利于首次置业者获得更多的信贷支持和需求的平稳释放。虽然限购城市迎来销售小阳春，但全国范围销售压力依然存在，因此开发商主动收缩资产负债表的策略仍在进行，表现为开工和购地的持续下滑，而降准带来的新增信贷将使刚性需求的释放更具保障。

　　苏雪晶等认为，本次存款准备金率下调进一步强化了地产股的整体性机会，特别是龙头企业的机会。未来一段时间需要关注的是房地产开发企业资金成本的下降带来的估值提升。前期央行已提出加快普通住宅的开发贷款的审批流程，二季度将是各银行落实的开始。在目前房地产投资恶化的背景下，为防止未来市场的供需进一步恶化，银行应加快对普通住宅的信贷支持动作。配置上，建议配置一线地产股与具有管理优势的二线区域龙头，优秀的企业将会率先受益于资金成本下滑带来的估值提升。