房企税费暴增之谜：税收征管力度在加大？

　　每经记者 杨羚强 胡廷鸿 叶书利 发自上海 深圳 北京

　　近期，外资投行频繁预测楼市调控政策将在年内有松动，给出的理由是地方财政收入可能受不动产投资及建筑开工面积的快速下降的拖累而出现下滑。然而，去年房地产业的税收数据，使上述预测的可靠性受到质疑。和讯房地产频道提供的146家A股上市地产公司去年税收交纳资料显示，这些房企2011年整体支付的税费比2010年增长了42%，而同期这些地产公司的整体净利仅仅增加了18%。

　　 是什么原因导致开发商的税收支出大幅增长？业内对此有两种看法。一是房企业绩的增长令企业税费支出增长；二是去年政府对房地产企业的税收征管加强，很多地产公司因土地增值税清算加强而支付了更多的税费。

　　 兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆认为，从税收增长的幅度看，很有可能是因为土地增值税、企业所得税等税收征管力度加强。如果这种说法成立，那么房企可能会因为税收的征管力度加大而遭遇更严峻的财务压力。

　　多家房企税费支出大幅增长

　　 根据和讯房地产频道提供数据，A股主要上市地产公司2011年的税收支出均较前一年有大幅增长。其中保利地产增幅明显，2010年公司各项税费支出仅有67.04亿元，而2011年支付的税费一举增至113.12亿元，增幅近70％；万科2011年支付的税费也由前一年的93.82亿元增长至146.98亿元。除此外，金地、招商、金融街、中航等房企2011年度支付的税费均较前一年有大幅增长，其中，中粮地产的土地增值税支出增长超过100%。

　　 也有部分房企的税费支出较前一年明显下降。比如，荣丰控股去年的税费支出由2010年的6000多万元，锐减至3000多万元；世纪星源的税费支出由前一年的4000多万锐减至1000多万元。但税收支出大幅减少的公司，多为中小地产商，数量和缴税金额占行业比重不大。

　　 类似保利、万科这样的大型地产公司很显然已经成为房地产业税收贡献的主体，仅上述两家公司去年支付的税费就占到了整个140多家A股上市公司缴纳税费的33%。

　　 财政部统计数据显示，2011年全国土地增值税同比增长61.3%，城镇土地使用税同比增长21.7%，房产税同比增长23.3%，高于税收总收入增幅。

　　 中国指数研究院上海研究总监陈延彬认为：造成房企的税收增长重要原因，是部分地产公司业绩增长的结果。以万科为例，该公司2011年的营业收入较前一年增长了41%，营业利润增长了32.52%。业绩的增长，直接导致万科的营业税、土地增值税和企业所得税大幅增长。

　　 《每日经济新闻》记者查阅万科的年报发现，该公司去年营业税达到77.78亿元，较前一年增长了38%，所得税则增加了32%，仅上述两项税收就超过了110亿元。

　　 和万科的情况相同，保利地产2011年的营业收入也较前一年增长了31%，带动当期的营业税增长了41%以上，企业所得税增长了42%。

　　 但万科、保利等少数房企的情况，不足以说明房地产企业税收增长的根本原因。和讯房地产频道提供的统计数据显示，140多家上市地产企业整体营业收入的增长幅度只有20%，远远低于税收支出增长的速度。这就显示，业绩和利润的增长，并不是导致房地产企业税收支出的全部原因。

　　征管力度正在加强？

　　 那么，在房地产行业销售额增幅放缓，地产类企业上市公司整体净利增长水平只有18%的情况下，税费支出增长却超过42%，背后的真正原因是什么？

　　 上海一家房地产公司的董秘告诉《每日经济新闻》记者，房地产税收，尤其是土地增值税的征收力度正在加强。中海地产的一内部人士也向记者透露，青岛等城市对土地增值税的征收力度从去年开始增强，有的项目一次性清算的土地增值税就达8亿元。

　　 上海新闵律师事务所合伙人刘福元也向记者表示，去年税务部门确实加大了对各类税收的征管力度，土地增值税成为被严格征管的税种。

　　 深圳众厦地产总经理助理林晓华进一步透露，一般土地增值税的清算会发生在项目销售完成后的两年，而房地产市场的销售在2009年和2010年最为火爆。按照这一规律，去年和今年的土地增值税的清算将大幅增加。他同时表示，由于市场交易量的下滑，发生在交易环节的各项税收相应下降，土地增值税因此成为弥补税收收入下滑的重要保证。

　　 事实上，去年12月27日，国家税务总局党组书记、局长肖捷非常明确地要求各地做好土地增值税清算工作。

　　 和讯房产频道提供的数据显示，140多家上市公司即期土地增值税由2010年的98.24亿元增长至去年的121.7亿元，增幅超过20%。

　　 值得注意的是，今年2月份，财政部曾公布了去年的土地增值税收入情况，土地增值税实现收入2062.51亿元，同比增长61.3%，占税收总收入的比重为2.3%。

　　 这些数据或许可以表明主要A股上市地产公司2011年的税收支出的增加与税收征管力度加强存在一定的联系，而对于部分尚未清算土地增值税的房企来说，税收征管加强，或将给他们带来更大的压力。

　　/案例1/

　　亿城股份税费占营业收入近24%销售受阻叠加资金链压力

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　　　在和讯房地产频道提供的146家上市房企数据中，亿城股份（000616,SZ）的税费在营业收入中所占的比例高出行业平均水平近10个百分点。由于资金链正受到庞大的开工建设与高额税费的双重压力，目前亿城股份正通过变卖家产等方式四处筹资。

　　税费额等同于利润额

　　 2011年财报显示，亿城股份支付的各项税费总额大约为5.14亿元，占亿城股份营业收入21.56亿元的近24%，与2011年公司5.146亿元利润总额相当。泛海建设（000046,SZ）一位高管向《每日经济新闻》透露，一般来说，一个拿地时间在2007年后的项目，各种税费在收入中的占比约15%。由此看来，亿城股份近24%的比例高出行业平均水平近10个百分点。

　　 以亿城股份的历史数据来比较，24%的比例也算极高。亿城股份2010年财报显示，2010年亿城股份营业收入约30.74亿元，利润总额约7.9亿元，当年度所交各种税费支出额近4.08亿元。换算下来，2010年亿城股份税费支出在营业收入中的占比为近13.3%，占当年度利润总额的约52%。

　　 从绝对值的角度来看，在2011年亿城股份营业收入同比下降29.86%，利润总额同比下降35%的情况下，亿城股份所交税费却同比上升约26%。

　　 一位证券公司分析师表示，亿城股份2011年所交税费的绝对值与在营业收入中的高占比，是项目结算周期导致的增值税增加所致。伴随多个项目即将竣工，亿城股份类似的税费高占比的情况可能还会延续，从而给资金链带来压力。

　　开工量大增挤压资金链

　　 除了税费支出外，亿城股份资金链的最大压力来自于开工量。

　　 《每日经济新闻》记者根据亿城股份2011年年报相关资料汇总后发现，公司去年与今年在建或预计将建的项目量为11个，其中5个项目的预计投资量皆在14亿元或以上。如北京燕西华府开工时间为2011年1月，预计下批竣工时间为2012年12月，预计投资总额在69亿元。该项目近两年的投入额为2011年亿城股份营业收入的320%。该项目将于2013年3月开工的下一期项目，预计投资总额也高达69亿元。

　　 北京住建委官网资料显示，自去年国庆节后，北京燕西华府先后推出三批房源，合计169套，拟售价区间在3.6万~6.8万元/平方米。截至今年5月22日，签约量为22套，签约率不到13％；于2012年1月1日推出的第三批房源，合计供应房源量为20套，目前零成交。《每日经济新闻》记者发现，已开盘近7个月和6个月的燕西华府项目第一批与第二批房源，截至5月22日的销售回款额分别为2.58亿元和9971万元，合计约3.58亿元，仅相当于北京燕西华府这一期69亿元预计总投资额的5.2%。

　　变卖家产 四处筹资

　　 庞大的建设资金需求和高税费占比，导致在地产调控下销售不畅的亿城股份资金链压力叠加。

　　 5月18日，亿城股份发布公告称，5月17日，亿城股份及全资子公司北京万城置地以1.77亿元将大连渤海饭店有限公司出让给了亿城股份第一大股东乾通科技实业有限公司。亿城股份与北京万城置地分别持有被出让公司70%和30%股权，通过此笔家产的变卖，两者可分别获得5317.91万元和12408.45万元现金。

　　 一位业内人士透露，亿城股份本次转让股权，除了产品线调整的考虑外，也是因为公司资金链紧张。上述公告指出，通过本次交易，公司回笼资金17726.36万元，增强了公司抵抗风险的能力。

　　 实际上亿城股份的资金压力，也可以透过频繁的股权质押和担保融资行动中窥见一二。

　　 4月25日，亿城股份发布关于为子公司提供担保的公告，公告显示，亿城股份全资子公司北京西海龙湖置业有限公司通过交通银行青岛分行向诚通融资租赁有限公司申请委托贷款人民币7000万元，委托贷款期限为6个月。

　　 对于此笔融资的目的，公告中明确为“补充西海龙湖流动资金，推进各项工作的开展”。实际上，此笔融资就是为了缓解负债率高企的北京西海龙湖置业有限公司资金链压力。上述公告披露，截至2011年12月31日，北京西海龙湖置业有限公司总资产为248541.97万元，资产负债率为93%。

　　 北京西海龙湖置业有限公司的情况并非个案。

　　 据《每日经济新闻》记者统计，去年11月11日以来，亿城股份为旗下4家子公司提供过融资担保，4家子公司在融资时的资产负债率分别高达79.58%、83.23%、78.24%和93%。

　　 亿城股份2011年财报显示，截至2011年12月31日，公司货币资金余额由年初的18.76亿元骤降至8.6亿元，下降幅度高达约54%。对此，国信证券房地产行业分析师区瑞明表示，“亿城资产负债率62％尚处合理范围，但年末货币资金仅8.6亿元，对短期借款和一年内到期的非流动负债覆盖不足，需要销售回款支持。”

　　 湘财证券房地产研究员苏多永分析后指出，2012年一季报亿城股份的净负债率高达171.97%,相对于行业平均水平较高；期末货币资金量为12.33亿元，低于当期14.56亿元的短期借款以及一年内到期的流动负债合计额。

　　/案例2/

　　万科去年税费146.98亿元超净利润50%

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　 近日，国务院总理温家宝在讲话中提及房地产市场要稳定增长，给市场很多想象的空间。但是，针对楼市的调控政策并没有放松的意向。另一方面，持续的楼市调控政策，使得各地方政府部门财政收入大受影响。在这种情况下，近年来针对房地产税收的征管越来越严格，房企每年实际支付的税收呈不断上升趋势。

　　 5月22日，《2012中国房地产上市公司测评研究报告》发布，该报告显示沪深股市以及境外上市的176家房地产公司，房地产业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%，涨幅同比减少了56个百分点；营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%。

　　 受房地产调控的影响，楼市成交量下降，房企净利润水平出现同比下降，曾经的“暴利”行业，利润正逐渐变弱。相比之下，由于各地方政府加大了与房地产有关的税收征管力度，房企每年支付的各项税费大幅增加，甚至超过了房企净利润的增长幅度。

　　 房地产行业龙头万科2009~2011年的年报数据显示，万科近3年的净利润分别为53.3亿元、72.8亿元、96.2亿元，同比增幅为32.1%、36.65%、32%。而万科直接支付的各种税费分别为65.37亿元、93.82亿元、146.98亿元，2010年和2011年的税费增长幅度为43.5%、56.67%。2009~2011年，万科总共支付的税费总额为306.17亿元，净利润总额仅为222.3亿元。2011年，公司支付的税费是净利润的1.5倍。

　　 《每日经济新闻》记者对比发现，万科每年支付的税费总额均超过当期实现的净利润，税费同比增幅也大大超过公司净利润。而2009~2011年3年间，万科每年支付的税费与净利润的比例分别为122.64%、128.87%、152.78%。

　　 万科年报中还显示，2010年万科所得税为31.01亿元，同比增加41.77%；2011年所得税为42.06亿元，同比增长35.64%。对此，万科解释称是由于利润总额的增加所致。

　　/案例3/

　　所得税负债超去年税务支出SOHO中国多项目达到清算条件

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　如果政府加大对房企税收的征管力度，那目前还没开始大规模清算土地增值税的企业或将成为重点。

　　 目前最接近于清算条件的或许是SOHO中国（00410,HK）。公司年报显示，目前银河SOHO、SOHO东海广场等项目的销售比例均已超过了总可售面积的90%。按照土地增值税的有关规定，这些项目都已进入可清算范围。

　　 去年，SOHO中国的净利润为44亿元，创造了过去5年的最高水平，但实际支付的所得税仅为29亿元。由于去年应付的税项并没有在当年度全部付清，SOHO中国的所得税负债因此和去年相比并没有明显下滑。根据该公司2011年的年报，包括企业所得税和土地增值税，SOHO中国的所得税负债总额达到56.82亿元。

　　 SOHO中国旗下多个项目于2010年就达到土地增值税清算条件。根据当时的年报，SOHO嘉盛中心其时的销售比率达到整个项目的95%，而银河SOHO和SOHO东海广场的销售比率分别达到81%和82%。根据公司2010年年报，SOHO中国的所得税负债也达到了创纪录的69.66亿元，但SOHO中国并没有在去年将上述所得税负债全部支付。该公司的综合现金流量表显示，去年支付的所得税支出只有29亿多元。

　　 上海中原房地产顾问有限公司研究总监宋会雍表示，一般情况下，房地产企业不会主动向税务部门申请清算土地增值税，很多公司的土地增值税实际上仅限于预缴。

　　 SOHO中国也在去年回应称，该公司的税负按时支出，账上应付税款并不会在当年度全部支付。

　　 相比现金及等价物超过100亿元的SOHO中国，其他一些有巨额所得税未支付的房地产公司的财务压力更大。

　　 宝龙地产（01238,HK）在其财报中明确，该公司的部分土地增值税尚未与多数税务机关完成结算。根据年报，该公司去年支付的土地增值税和企业所得税仅为5亿元，而尚未支付的土地增值税及企业所得税等达到19亿元。

　　 同样，根据雅居乐（03383,HK）年报，其土地增值税加上企业所得税的应付所得税规模达到84亿元，但去年该公司支付的土地增值税和企业所得税总规模仅为33亿元。