危险的征兆：深度调控致供不应求？

　　本报记者荆宝洁北京报道

　　花旗集团的一份研究报告吐露了众多市场人士的共同的猜测。

　　5月15日， 花旗集团发表研究报告指出，由于多项数据显示内地经济已大幅放缓，除非中央政府想“惩罚”自己，否则，放松调控的趋势已是无可争辩？

　　但在报告发布后的几天时间里，中央政府再度明确了调控的态度。国务院总理温家宝在武汉市召开六省经济形势座谈会时指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。

　　值得注意的是，温家宝对于这次楼市调控的表态是在扬州、营口等城市陆续出台放松房地产调控措施的背景下，因此这次讲话被业内解读为：坚持限购为主的调控政策不动摇。

　　怀疑的声势有所削减。然而，强势的调控政策是否能“熨平”市场的周期性波动？至少在一些市场人士看来，答案是否定的。早前，华远地产董事长任志强预言，房价可能将在一年半到两年后暴涨。低迷的土地市场，下滑的房地产投资，似乎已为暴涨埋下伏笔。

　　博弈深水区

　　花旗的研究报告指出，中国政府年内将集中精力在不冲击购房限制的基础上，放宽对第二次购房者的抵押贷款规定。花旗预测，中国在未来几个月内可能会采取更多支持整体经济及房地产行业的措施，因地方政府在二季度和三季度将面临最大的金融挑战。此外，花旗还认为，中国也将会继续诸如近日所宣布的下调银行存款准备金率等积极财政措施。

　　事实上，陆续有地方政府出台了微调政策。5月7日，扬州市房管局发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对个人新购买的成品住房，根据面积不同予以4％至6％的奖励。该政策从7月1日起执行，执行期暂定一年。

　　尽管业内对扬州市房管局的新政质疑声音不断，两周过去了，该政策并未像之前部分市场人士预计的那样“被迅速叫停”。相反，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青5月20日在南京接受媒体采访时甚至明确表示，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。

　　“链家地产”市场研究部陈雪认为，扬州鼓励政策对于扬州市本身的市场影响可能并不大，毕竟扬州本身并非是限购城市，并且鼓励范围也只是局部市场。但住建部此次给予此政策以肯定，尚属第一次为地方政策给予直接正面评价，这比扬州政策本身的影响更大。在一定程度上意味着，在政策层面，地方政府进行微调确实存在空间。因此推断未来可能会有更多的城市开始着手进行微调，但微调基本不会触及“限购”、“差异化信贷”等红线。

　　高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵在接受本报记者采访时也预测，政策方面不会有大的变化，中央政府仍将打压楼市，未来政策方面的变动将以各地方的微调为主。

　　供不应求势必发生？

　　然而限购政策在颁布之初，就被视为阶段性政策，甚至被称为权宜之计，终有退出的一天。陶红兵担心的是，越晚退出，越危险。被限购压抑的需求，就像堰塞湖。压抑越久，溃坝的可能性越大。“钱太多了，无论是自住型的需求还是改善型的需求，甚至是资产配置的需求都存在，需要‘有保有压’的微调。”他说。

　　陶红兵十分同意任志强的看法。4月22日，在“2012中欧私人投资高峰论坛”中任志强表示，一年半到两年房价将暴涨。支持其观点的重要论据是全国房地产开发投资增速显著回落，房屋新开工面积亦呈现下降趋势。

　　尽管早前国土部发布数据显示截至2011年末，全国31个省（区、市）和新疆生产建设兵团落实住房用地计划13.59万公顷，同比增加7.6%。其中，商品住房用地计划落实10.5万公顷，超过前两年年均实际供应量（8.17万公顷）28.5%。统计表明，当前我国未竣工的房地产用地面积近40万公顷。

　　北京虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为，总量上的供不应求不会发生，但局部的供求失衡仍然存在。真正的供求均衡状态只是理论上存在。调控政策的出台和退出，亦是造成过去市场总是周期性波动的原因所在。在房价大跌之后，通常会迎来房价的反弹。

　　随着调控驶入深水区，开发商本能采取种种对策。限购令执行两年时间，楼市成交量重挫，成交价格普降，开发商遭受了前所未有的资金和市场压力，在政策方向未明、市场前景欠佳的情况下，减少投资、暂缓拿地、现金为王成为开发商的普遍选择，这造成调控两年间土地市场的持续低迷，如今这种势头愈演愈烈，已经影响到了未来房地产市场的走势。

　　进入2011年，调控越发严厉，中央不断强调“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”，加上信贷政策、货币政策双双从紧，项目滞销与融资成本高企叠加，开发商开始减少拿地。

　　而今年以来，虽然商品房成交有所回暖，但土地市场仍然冷清。统计显示，截至5月22日，仅成交了7宗住宅用地，成交土地面积90公顷，规划建筑面积125万平方米。5个月时间出让住宅地块仅为个位数，这在历年都是罕见的，创近6年土地成交新低。

　　这样的趋势同时在全国其他地方上演。今年1至4月份，房地产开发企业土地购置面积9657万平方米，同比下降19.3%。而之前的1至3月份，同比下降幅度则为3.9%，仅4月份一个月降幅就比1至3月份扩大了15.4个百分点。开发企业拿地意愿的急剧下降，为地方财政带来了巨大压力。

　　亚豪机构分析，作为房地产开发必不可少的生产资料，土地市场的成交遇冷必然会影响到未来一段时间的商品房供应，可以预见，2013、2014年的市场供应量将会呈现阶梯状的急剧下滑局势。而限购令这种通过行政手段干预市场，只能短期阶段性使用不宜作为长期的调控工具，早晚都会退出。一旦购房解禁，投资、投机需求重新回归楼市，与商品房供应萎缩叠加，供不应求之下，恐怕将会导致房价涨势难以控制。