恒隆陈启宗：香港开发商想赚钱就要回内地

　　文/新浪财经香港站站长彭琳

　　“香港地产商要吃‘大茶饭’(指高利润)就要回内地”香港富豪、第三大上市地产商恒隆地产董事长陈启宗如是说。他接受新浪财经独家专访时表示，内地房地产高利润时代将延续下去。十年来他集中投资内地，如今内地业务已贡献集团商业地产租金收入半壁江山。

　　没从家族分到一分钱的“富豪”

　　采访恒隆地产董事长陈启宗的时候，香港最大上市地产商新鸿基地产郭氏兄弟阋墙，纷纷卷入贿赂前高官的风波正是新闻最热头条，另一老牌地产商霍英东家族争产官司也正如火如荼，这些是否会引发福布斯香港富豪榜排行13位的陈启宗心中隐忧呢？

　　陈启宗回答得十分轻松：“我一直认为钱不要给儿子女儿，不给他们就没事，就没得争了。”

　　陈启宗父亲陈曾熙在1972年创立恒隆，很快就成为香港最大的地产商之一，八十年代陈曾熙在香港地产业下滑大势中重病去世，陈启宗自1991年起接掌了父亲和叔叔打理的恒隆集团。父亲去世，陈启宗和兄弟们没有分到一分钱，“大家都以为我是大股东，其实我不是大股东，我的家族才是，家族基金是做慈善的，是写明了不能分配给我们三兄弟的”。

　　身为公司董事长数十年，陈启宗在很长一段时间里个人持有的公司股份为零，“公司在2003年前没有薪酬委员会，之后委员会成立了，才认为我的待遇不合理，加我薪酬和股份。过去我甚至连期权也没有，工资10年都没有变过，2003年工资我还记得是144万港币，公司里有不少员工都比我高。现在公司不少同事的认股权比我还多，而且他们的价格拿得都比我低很多。”

　　九十年代起在内地发展房地产的陈启宗，儿子也在上海工作，陈启宗常津津乐道于儿子开始工作时一直骑自行车上下班，直到现在还没有开始考虑自身的置业投资问题。“一个年轻人凭什么拿钱？对社会有贡献吗？或者对公司有贡献吗？没有贡献凭什么拿钱呢？”陈启宗一连串地反问着，“一句话，过正常人的生活是最好的。”

　　“当然，人家孩子娶媳妇一个赛一个漂亮，我们家孩子恐怕就不行了。”他最后不忘拿香港地产富豪二代热衷娶女明星的潮流来自嘲了一把。

　　十年不拿香港地的地产巨头

　　陈启宗的恒隆地产，在香港地产界除了是排名前三的巨头，更是同业中的异类，至今已经连续10年没有在香港买地开发，而是隔一段时间便看市场走势小批出售此前开发的豪宅。“很简单，2000年以后，香港地产界就没有‘大茶饭’吃了”，陈启宗这样解释恒隆的发展策略。

　　“香港地产商没有大茶饭”的言论，出自新任特首梁振英数十年好友陈启宗之口，近期曾在香港一度引起轩然大波。但陈启宗却告诉记者，“我说过香港的楼市会平稳发展，也说过，香港的地产不会有‘大茶饭’。‘大茶饭’的意思是说市场狂升，地产业边际利润非常高。平稳发展的意思就是价钱不会飞升，大家还是有钱赚，但利润并不会太高。”

　　事实上早在九十年代香港楼市炽热狂升的时候，陈启宗已经冷静地看到“大茶饭”时代正在式微，“我们当时‘跟大队’在1992、1993、1994年买了很多地，但是1995年开始就不再买地了，当时被业内人笑得脸都青了。”

　　“‘大茶饭’在哪里？在内地！”1992年，刚刚上任第二年的陈启宗便正式率恒隆地产进入内地，而且一开始便远离港商聚集的广东，而是在当时一幢高级写字楼也没有的上海大举拿地，随后在天津、沈阳、山东等地都以“恒隆广场”为名兴建大型高级购物广场及写字楼，每一个都成功跻身当地地标建筑，并带动周边楼价上升，目前内地业务已经成为恒隆地产的主要增长动力。

　　恒隆的模式，是将香港出售物业的资金收入投入内地发展高端商业地产，只租不卖，持续拥有物业出租带来的现金流，“我们比较早就建立了出租物业的发展模式”，陈启宗解释。

　　他指出，香港很多出租物业客户要求的回报只是4、5厘(即年回报率4-5%)，而恒隆在内地的项目，一般都有6、7厘，而且物业本身的增长潜力更大，每年的增长甚至很可能都是双位数字。在过去的2011年度，恒隆内地物业租金收入已超过30亿港元，接近集团总租金收入的一半。陈启宗表示，目前内地的商业地产项目其实还在培育阶段，预期项目成熟后的回报率可高达30%-40%。

　　不过陈启宗强调，地产是一个长周期的行业，从内地目前的宏观调控现状来看，短期内绝对说不上有“大茶饭”吃。然而调控的原因是楼市上升过快，上升过快则说明许多人已经从楼市赚了很多钱，“长期来看，内地房地产的高利润会继续下去。”

　　零负债的奇特开发商

　　市值超过1200亿港元的巨型房企恒隆地产，过去多年都是零负债净现金运作，这一点让内地多数开发商咋舌。

　　陈启宗解释，这得益于在90年代末及21世纪初动荡的香港楼市中，作出了一系列正确决定，“在我们这个行业是这样，你如果在重要关头做了错误决定，可能马上就完蛋了，所以重要的是在赚取高利润的同时，不要让转折点把你‘淹没’了。”

　　陈启宗对市场变化观察的精准，令恒隆在过去20年避开了一系列香港楼市动荡。“看市的秘诀？”陈启宗沉吟良久，“其实就是要冷静，要清醒。”他坦言，在地产很多时候都要“跟大队”买入卖出，“但是转折点千万不能跟大队。”

　　90年代后期，香港楼市狂升，“地王”频出，开发商公认是一场楼市盛宴。“但我认为价格真的太高了，就好像你站在国际金融中心的顶层看下去一样，让人害怕”，陈启宗在1995年就退出当时香港楼市，从1995到1998都没有再拿地，最终避开了亚洲金融危机后，楼价跌去超过一半的巨大冲击。

　　关于那段历史带来的经验，陈启宗说：“人是受贪婪驱使的，贪婪并非一定不好，贪婪驱使了市场的发展，但是如果一辈子跟着贪婪走，结果一定不会好。”

　　恒隆地产能零负债运作的另一个因素，是陈启宗一直坚持做“最有计划的开发商”。他说，其实有些开发商被迫卖掉手头的优质资产，是为了资金流转，这也是内地目前很多开发商面临的现状。但由于恒隆的历史，资金情况相对较强，在只租不卖的情况下仍然能做很多项目。

　　“我们只选最好的地段，而这些地段是不可取代的。不管是纽约、伦敦、新加坡……任何地方都一样。最好的地段，就好象我们在香港中环的渣打银行总行，这种地段是卖了以后一辈子也找不回来的。”

　　陈启宗常常跟外国投资者说，“我们现在是每年完成一个纽约帝国大厦”。现在恒隆手中土地储备约为2600万平方英尺(约242万平方米)，分十年来做，就刚好是每年一个纽约帝国大厦的面积。他不无自豪地指出，“在全球地产企业而言，很少有这样铺排计划的，地产公司的前景大多是不好预测的，但是恒隆却总是能预测的。”

　　新特首的地产“智囊”

　　在香港，陈启宗对于地产政策的直率敢言是出名的，而他在这方面的言论也备受市场关注的。身为候任特首梁振英三十年挚友，陈启宗被外界视为政府管治经验不足的梁振英身边重要的地产政策智囊。不过，一向坦率的陈启宗，对于梁振英政纲中的地产政策仍持有不同的看法。

　　陈启宗认为，香港近年来楼价不断攀升是“合理”的，因为过去政府几乎有连续7年几乎不推出土地，供求失衡下房价一定要上升。新特首上任后，针对楼市首先会做的事情就是给予市场明确的信息——未来的土地供应会正常化，会足够多，过去政府长期不推出土地事情，不会再发生。

　　梁振英在竞选中矢言解决基层住房问题，加快推出公共房屋，外界质疑是否会像董建华时代推出公共房屋一样重创楼市。不过陈启宗指出：“我相信梁振英或者任何对地产有认识的人，都不会想推垮市场，但是以后政策调整，增加土地供应量，房地产边际利润一定会下降。”他表示，公共房屋政府完全可以弹性推出，市场需要就兴建，市场不需要就停下来，“不是一定要有或一定不要有的问题”。

　　为了保障香港本地人的购房需求，梁振英在竞选政纲中还曾提出要以“港人港地”措施限制内地买家推高楼价。不过陈启宗则认为，这样的政策要关注长远问题，仔细考虑，小心研究，而不是很快推出。

　　“内地13亿4千万人口，如果有朝一日都来自由买楼，香港肯定被‘淹死’，因此当然需要有一些措施来防范”，陈启宗指出，但这些措施不需要也不应该“一刀切”，完全排斥内地人。他认为，对于一部分因做生意经常来香港的内地人，不应不让他们买楼；另外与民生无关的豪宅，也可以任由内地投资者购买。

　　“我想我们可以找到一个方法很好地处理”，陈启宗表示，世界上任何事都有正面负面影响，现在大家都认为内地人来买楼推高了楼价，但如果未来楼价跌了，内地投资者强大的购买力则可以为香港“托市”。

　　对于想在香港置业的人们，陈启宗则提示大家，楼市升跌其实难以预测，置业投资的原则是“地段远比时机重要”。譬如现在手头有一笔资金的年轻人，他会建议他们宁可在港岛区购买400-500平方英尺(约37-46平方米)的小房子居住，也不要在新界购买同等价位，面积约800平方英尺(约74平方米)的房子。

　　“除非你老婆嫌住得不舒服一定要大房子，你要记住中心区的房子升值潜力永远大于周边”，陈启宗表示，例如直到目前新界部分房屋才刚刚回到1997年高峰时期的价格，但港岛区的房子，普遍在几年前便已突破了当时高峰。

　　对于政府目前致力于开发九龙区，尤其将在东九龙建设商务中心区，陈启宗也表示，这些地区都将成为香港的“中心区”，并对这些地区的楼价感到乐观。