西塔作价134亿装进越秀房托

　　西塔夜景。 记者黄澄锋摄 越秀地产(00123) 越秀地产旗下商业项目西塔将注入越秀房托，作价134.4亿元。 越秀房产信托基金(00405) 越秀地产旗下商业项目西塔将注入越秀房托，作价134.4亿元。

　　越秀地产兑现5亿~7亿元收益 获40亿元现金 越秀房托跨入亚洲最大上市房托之列

　　备受市场关注的越秀信托资产注入终于尘埃落定，昨日越秀地产和越秀信托双双发布公告称，越秀地产将西塔装入越秀信托，交易作价134.4亿元。通过此次交易，越秀地产不仅减少45亿元的银行债务，还另外获得40亿元的净现金。越秀集团董事长陆志峰表示，将来商业项目成熟一个，就“互动一个”。有分析人士表示，将商业项目证券化或成未来房企主要运作模式。不过，国内其他开发商恐暂时难以复制。

　　文/ 记者张忠安

　　本报讯 28日晚间，越秀集团旗下两家上市公司越秀地产、越秀房托联合发布公告称，越秀地产旗下商业项目西塔（广州国际金融中心）将注入越秀房托，作价134.4亿元。公告显示，在这134.4亿元价格中，包括了交易总价格88.5亿元，开发贷45亿元，以及少数股东所占价值约9000万元。“通过这种操作，越秀集团下面这个商业项目就实现了证券化。”越秀集团有关人士对本报记者表示。

　　也有市场分析人士指出，越秀地产通过将西塔注入房产信托，严格的意义说是“另类”融资。根据公告，为完成这88.5亿元的交易，越秀房托将进行不少于12亿元的境外银行借贷，其负债率也将达到30.5%。同时，将发行不少于24亿元的递延基金单位给越秀地产，于2016年12月31日起发行，此后每年转换量不会超过2%。

　　值得注意的是，另外54.5亿元资金将通过发售新的基金单位实现，而为保证增发后越秀地产在越秀房托中的持股比例，36%的新配售将“卖”给越秀地产，另外的64%公开发售给独立第三方。“第三方机构主要都是全球的大型机构投资者。”上述人士透露。

　　另外，西塔酒店及服务式公寓将于2012年7月初步启动运营，越秀地产同意由交易完成日期起至2016年年底止以现金方式向越秀房产基金提供收入支持，预计全部补贴款项总额将不超过人民币6.10亿元。

　　越秀地产还了债还净增40亿

　　业内分析认为，将西塔装进越秀房托后，双方都是大赢家。其中，对越秀地产而言，不仅减少了将近45亿元的银行债务，还增加约40亿元现金，并兑现了约5亿~7亿元的收益。

　　而对越秀房托而言，其总资产值将从2011年底约人民币73.75亿元大幅增加两倍至约人民币230.95亿元。物业组合规模将为目前22.36万平方米的3倍左右，且预期越秀信托的市值也将至少倍增。

　　“若按市值计算，交易完成后越秀房产基金将会成为亚洲最大的上市房地产投资信托基金之一。”越秀集团办公室总经理陈志飞告诉本报记者。

　　越秀集团及越秀地产董事长陆志峰在新闻发布会上透露，西塔将于年底达到70%的出租率不成问题，而且目前越秀房产基金只持有5个物业，其中位于广州火车站附近的白马大厦占了整个业绩的60%左右。

　　新闻观察

　　另类融资模式 其他房企难复制

　　“越秀地产这种操作实际上也可以看作是一次再融资。”亚太城市发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫在接受记者采访时指出。不过，他认为，越秀的这种模式短期内国内难以复制。

　　谢逸枫认为，越秀地产的此次资产运作一方面是为了融资，另一方面是为了商业项目的保值增值抗通胀。“但更重要的是将商业地产整体打包上市的运营模式，这个可能成为未来商业地产项目运营非常好的模式。”谢逸枫分析指出。

　　而越秀集团董事长陆志峰在昨日表示，越秀地产现有1100万平方米土地储备，其中300万平方米为商业用地，同时亦有大量在建的商业项目，将来商业项目成熟一个，就“互动一个”，即会以广州国际金融中心的类似形式注入越秀房托，让两个上市平台都健康发展，且越秀地产是越秀房托大股东，可受惠于后者物业升值的益处。

　　不过，谢逸枫表示，这种模式短期内在国内市场还难以复制，“越秀地产有自己特殊的股权结构，自己有自己的信托发行公司，但其他的开发商都没有这种优势。而且现在监管依然严格，想要复制这种模式谈何容易。”

　　另外，针对越秀地产出售西塔，有人士担心可能因为国家连续调控，地产资金链紧张所迫。而越秀地产执行董事唐寿春指出，选择在此时将西塔出售给越秀房托，并非因为自身现金流紧缺。数据显示，今年年初越秀地产现金余额61.28亿元，且有银行信贷额度28亿元；今年需付地价为11亿元、工程款76亿元，另准备55亿元用于收购土地。因此，即使不出售西塔，今年公司亦可达现金平衡，年底现金结余可达48亿元。他还透露，本次交易后回笼的40亿元现金，将用于置换国内的高息债，其余用于增加土储。