楼市调控不会松动或将微调

　　□记者 俞佳 张骏斓 制图 任萍

　　湖南省发改委昨日上午召开全省经济形势座谈会，传递中央精神，明确国家层面有“两个不可能”：不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；不可能松动房地产政策，现在只会预调微调。

　　接近发改委权威人士今日也向记者透露，此前媒体报道的单日100多个项目时，大都是清洁能源项目，其中92个项目是控制温室气体排放的清洁能源发展机制CDM，与一般理解的投资项目是两回事。他表示，为了稳增长确实有一批项目，但不像媒体所报道那样。

　　另外，湖南省发改委下达中央精神的文件显示，国家发改委要求6月底前将2012年投资计划全部下达完毕；财政部加快地方债发行；稳定房地产调控，增加普通商品房供给，通过落实利率优惠、降首付比例、减免税费等措施支持居民购买首套普通住宅。有序释放刚性需求，促进房地产市场健康发展。具体措施可能包括利率政策优惠、降低首付比例等。

　　在上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍看来，实质最明显的调整就是降低首付比例，而其他的一些措施大多为之前政策的再次重申。

　　市场现状

　　供需都不小就是没配上

　　一边是刚需者依然难买房，另一边则是开发商陷入库存量高、资金链紧张的困局。 《证券日报》4月报道称，根据上市公司2011年报分析，125家上市房地产开发与管理企业的存货总量已经达到了1.23万亿元，同比2010年的0.86万亿元增长了43.02%。

　　其中“招保万金”再次成为库存方面的主力。数据显示，万科2011年末的库存总量为2083.35亿元，同比增长56.25%；保利地产的存货也达到了1521.07亿元，同比增长近5成，两家房企存货均超过了千亿级别。而金地集团、招商地产也以641.35亿元和514.40亿元的存货位列三、四位。此外，包括首开股份、金融街、中粮地产、华夏幸福、苏宁环球、北京城建等23家房企的存货亦超过百亿元，同比均出现不同幅度的增长，其中鲁商置业的存货增幅更是超过100%。

　　另据统计，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.6年。而在2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。

　　上海新房可消化18个月

　　与全国一样，上海楼市情况同样严峻。从27日到昨日，上海全市新建商品住宅可售面积连续三天都在千万平方米以上。市场人士分析，若以目前上海月均成交水平计算，消化当前新房库存需要18个月。

　　以上海市统计局口径计算，今年1-4月份，上海市商品房销售面积为442.6万平方米，同比下降15.9%，商品房市场依旧低迷。值得一提的是，自2010年初以来，上海市商品房销售面积的同比增幅一直呈现为负值，中央和上海政府持续不断的调控政策对楼市产生了很大的影响。

　　来自上海易居房地产研究院的最新报告显示，4月份，上海市纯商品住宅供求比为1.43，止住了连续3个月的供不应求的局面。主要原因为：一方面3月份上海市纯商品住宅成交量大幅下降；另一方面，上海市纯商品住宅的供应量明显上升。综合两方面的因素，供求比由3月份的供不应求转变为4月份的供大于求。

　　而在成交类型上，数据显示，90平方米以下的小户型和90-145平方米的中小户型是上海商品住宅市场的成交核心，成交量占比在70%左右。

　　专家视点

　　“是到鼓励刚需的时候了”

　　“这应该是近期房地产市场的一大利好。 ”姚玲珍说道。对于目前的楼市调控，姚玲珍表示，已经有所成效，投机投资购房被压制，而原来一直疯涨的房价也得到了控制。“原来的政策有些一刀切，导致了一些不能纳入保障房的‘上夹心层’购房者受到影响，现在是应该是鼓励这些刚性需求的时候了。”姚玲珍如是说。而随着未来这一系列政策在各地落实细化，姚玲珍预计，未来的成交量肯定会提升不少。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，从目前这些信息看，优惠有可能仅仅在首套房，尤其是90平方米以下的。首付比例有可能重归2成，而降息、房贷优惠，权在中央，因此地方政府还要等待中央的统一政策。与此同时，当前多地进行了税费优惠，未来中央可能会统一降税。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也认同此观点，他表示，2012年限购政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策应定向放宽，应该制定“差别化”的信贷政策，保护以自住刚性需求的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。

　　降首付或在下半年落实

　　张宏伟表示，当前尽管当前银行已经给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠，在审批时间周期上也进一步缩短，但当前信贷政策对于首套房置业者仍然过于紧张。尤其是在首付比例上，各地首套首付3成、个别地区首套首付4成以上的首付“高门槛”状态依然存在。

　　从近期全国房地产市场成交量变化趋势来看，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月-5月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，后市仍存在一定的市场不确定性因素。后市成交量的不确定性仍然需要政策层面给予自住需求购房者更多的支持，以维持房地产市场健康平稳发展。

　　“对于首付比例及改善性需求的扶持举措或将在今年7、8月出台。 ”华东师范大学房地产研究中心主任华伟向记者预测。他表示，一系列的楼市调控对打压投资性需求已经取得良好效果，但是对于刚需和改善性需求的扶持力度仍有欠缺，尤其是改善性需求。在他看来，政策的微调应该从限贷政策着手，对合理的改善性需求进行适量房贷松动，并在首付比率上进行调整。