豪宅集中入市 或推涨北京房价

　　王营

　　 市场回暖之下，被压抑了一年半之久的北京豪宅近期有望开闸集中上市，并将对北京房价形成结构性冲击。

　　 亚豪机构统计数据显示，北京6月计划入市的33个项目中，包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目有16个之多，约占总开盘量的一半，其中有4个总价超过千万的高端别墅项目，6个每平米单价超过4万元的公寓豪宅，另外还有6个低密度的花园洋房项目。高端项目在一个月集中上市，且占比近半，是最近几年罕见的现象。

　　 这些即将入市的项目中，不乏此前酝酿多年的楼盘。据透露，业内广泛关注的北京望京远洋万和公馆拟于6月上旬开盘。这是远洋地产著名的地王之一。2010年3月15日，经84轮竞拍，远洋地产以40.8亿元拿下该地块。扣除教育、医疗用地等，该地块以高达2.7万元/平方米的楼面地价，成为当时的北京单价地王。

　　 北京房地产交易管理网显示，远洋万和公馆已于4月22日取得预售许可证。据该项目负责人透露，首次将推出50多套256-350平方米的大户型产品，价格定在5.5万/平方米左右，届时还会有相对的折扣促销，预期成交均价可能保持在51000元-52000元/平方米之间。如此，售价将远低于市场传闻的55000元以上。

　　 开发时间长达8年的招商地产“公园1872”，也于近期召开三期新品发布会。据开发商透露，新房源均价约在45000元/平米，户型面积为230-390平米的4-5居，精装修。这批房源亦未出现业内预计的上涨。

　　 位于北京西四环的中堂项目，也将于近期推出大户型新品“中堂·紫熙台”。据该项目有关负责人介绍，从已公布的2012年北京市土地供应计划来看，西四环无一住宅用地入市，这意味着中堂·紫熙台成为目前区域内唯一的新盘供应项目。与整体市场低迷不同的是，该项目自1、2、8号楼推出以来就持续热销，目前签约率达71%。

　　 虽然定价相对节制，但高端楼盘集中放量却是现实。自2010年4月开始，北京市有关部门就根据房价走势控制销售许可证的发放节奏，6月高端楼盘入市之多，为两年来仅见。

　　 亚豪机构市场总监郭毅称，近期高端楼盘入市需求强烈，主要是因为当前楼市的主流需求客群发生了转变。“去年到今年一季度，基本是刚需唱主角，而从4、5月份开始，改善性购房者开始出手，造成了近期一些中高端楼盘成交回暖，也使得待售高端盘加快了入市脚步。”而据亚豪机构检测，目前楼盘成交的改善型客户，已经由去年底的20%-30%，上升到50%-60%。

　　 值得注意的是，虽然此轮调控迫使开发商不得不专注于能带来高周转的普通住宅项目，但与此相比，开发商更热衷做豪宅。他们将此归结于成本与稀缺性的助推。

　　 远洋万和公馆的项目负责人自称其项目属于“被豪宅”的典型。据业内人士对项目地块所做的测算，其售价达到5万元/平方米则处于基本保本状态，如果期待盈利至少要卖到5.5万元-6万元/平方米之间。按照目前透露的售价，远洋万和公馆一期应是基于保本定价。

　　 开发商热衷于开发豪宅，除了一些项目由于成本与稀缺性的原因不得不定位高端，多数项目则缘于利润的追求。以近期热销的“精装豪宅”华润公元九里为例，该项目前身为北京大兴区黄村镇卫星城北区17号地，华润置地于2007年12月24日经过11轮报价，以14.3亿元竞得，楼面地价为6290元/平方米。据北京房地产交易管理网显示，该项目最新取证的一批住宅拟售价格最低为26994元/平方米，最高拟预售价格为39261元/平方米，是其地价的5倍左右。

　　 同样位于大兴区的普通住宅龙湖时代天街，其目前售价仅为13000元/平方米左右。这是龙湖于2010年12月23日以楼面价约7519元/平方米拿下，地价高于华润公元九里，但利润却远不及华润公元九里。原因就在于，时代天街定位于普通住宅，而公元九里却是区域内的豪宅。

　　 从市场角度看，只要有需求，开发商提供豪宅产品并无不妥。但从房地产调控的角度看，豪宅的集中入市，不可避免地会带来整体房价的结构性上涨。21世纪不动产分析师粟日认为，由于6月推盘项目仍然较多，成交量有望保持在回升通道，不过，届时可能由于豪宅成交增多带来平均房价上涨，有关部门和民众应有心理准备，这只是结构性上涨，而非真正的房价单边上涨。