融资多元 房地产基金渐入位

　　苏丝

　　 A股房企再融资一直不开放，银行信贷受阻，逼迫房企寻找另类融资渠道。

　　 5月26日，花样年(01777)宣布成立基金管理公司，首期设3只基金即特殊项目、房地产信托、旅游及文化等，计划融资10亿元，未来3~5年争取达到100亿元的规模。花样年董事局主席潘军说，初期10亿元资本中，花样年望出资比例约为一成。

　　 此前，包括万科、金地、远洋、保利等大型房企都已经发行了自己的房地产私募基金。

　　 此轮调控之下，房企资金链已显露出千疮百孔，这被视为房企成立基金管理公司的主要动因，但上海智盈投资董事总经理董伟海并不认同这一说法。“调控之下的2010、2011年，复地旗下智盈投资仍然发行了六七亿元的基金”，董伟海指出，设立房地产基金与楼市调控没有直接关联。

　　 股权基金收益可观

　　 董伟海介绍，从2003年开始，复地就开始与外资基金有合作，复地高层认为可以与外资基金进行管理上的合作，从而实现投资管理方面的转型，于是着手打造一只人民币基金。“复地所做的房地产基金都是股权投资为主，我们的投资理念是：房地产暴利时代已经结束，房价也不会再像过去那样每年保持20%-30%的增长。”董伟海说，这样反而令投资者对于长期稳健的增长收益颇感兴趣。

　　 有业内人士分析，复地这两年的战略转型，是要做中国一流的投资集团，做房地产基金是其战略转型的一部分。

　　 与复地房地产基金异曲同工的，是万科所做的房地产基金。2005年中信资本与万科合作成立

　　 总额达1.5亿美元的房地产私募基金，目前正在募集第四只基金。“以往的基金有两个非常成功，从投资到退出，收益率很可观。”中信资本高级董事总经理、房地产投资部主管程骁远透露，与万科合作的基金目前已处于收尾阶段，并希望继续保持与万科的合作。不过，据悉当前中信资本投资的重点目标已转入商业地产。

　　 它们更多是充当股权融资的角色。“所谓的股权基金，就是与开发商的资本金同时进入项目，用于地价等前期成本的支付，性质上是一种资本金，而项目在前期是不能获得银行信贷的。”董伟海分析。如果是债权基金，包括信托，可以部分替代开发贷，但成本要比开发贷的成本高，因此在大部分项目上房企还是倾向于做开发贷。董伟海由此提出，房地产股权基金对于房企扩充项目资本金而言是个良性循环。

　　 那么现在才介入的房企，会不会太晚了？董伟海指出，对于开发模式不一样的房企而言，在不同阶段都有各种融资安排，发房地产基金的时点与种类因企业而异。例如新加坡的凯德置地也在不同时期做过不少私募基金，并且多元化，适应各种投资者偏好。

　　 “如果是资金链要断了才考虑做私募基金融资是不合适的。做房地产基金是战略，不是战术。”董伟海说，有些大型上市房企，他们的业务有不同模式，核心竞争力不一样，因此也不会都做股权融资。”

　　 私募基金多元化

　　 2010年开始房地产基金迅速增多，各种类型的机构都在设立房地产基金。但今年所面临的发展环境不乐观，募资不可避免地困难重重。

　　 星浩资本是一家具有房地产开发与商业运营能力的私募地产资金，募集对象主要是中国的一些大型民营企业。虽然成立仅一年半，但星浩资本已经募集了2期基金，总的金额达到57亿。据星浩资本副总裁俞力透露，目前已经投资了4个项目，分别在上海真如、南通和大连、哈尔滨。“一般来说房地产开发基金投资回报需求在20%左右的年化收益率。”

　　 即便手头项目发展顺利，星浩资本总裁赵汉忠还是感觉到当前的市场环境不太乐观，房地产私募基金募资的压力有所增加，因此基金对于投资项目的筛选难度也更大了。

　　 中国商业地产联盟秘书长王永平对商业地产试图通过私募基金融资大泼冷水。他认为，星浩基金这类商业地产模式的基金目前很难走下去，因为私募成本较高，私人资本也倾向于高回报短周期的产品。他以恒隆地产（00101.HK）为例，其沈阳项目在经历资金困难时，也无意发房地产基金，用恒隆地产董事长陈启宗的话说，是不想被“绑手绑脚”。

　　 正如董伟海所言，面对募资困境，作为有经验的私募基金，“不应该排斥债权、股权债权结合等多元化模式”。王永平继而透露，近期大连一个商业地产项目，获得新加坡一个国家基金股权合作，买下该项目50%股份，“但这些大型基金着重的是项目商业运营能力，我们的很多基金还达不到要求。”