现在是抄底豪宅绝佳时机？

　　进入后调控时代，豪宅价格进一步回归，资深分析师认为，高端物业更有发展前景 现在是抄底豪宅绝佳时机？

图/CFP

　　羊城晚报记者 赵燕华

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　　楼市

　　毫无疑问，今年3-5月份是首次置业的刚性需求群体撑起了广州楼市，相比起中小户型，大户型、高端物业在这段时期就比较“郁闷”，纵使降价力度比中小户型大，但那些有购房能力却无购房资格的改善型买家无法入市，造成成交量大幅萎缩。合富辉煌的数据显示，广州中心六区豪宅同比价格下降最大的是越秀和荔湾区，下降了15%-17%。近日举行的几场关于高端物业的研讨会上，地产业界、投资分析人士纷纷指出，在后调控时代，豪宅价格进一步回归，可考虑适时抄底高端物业。

　　调控时代豪宅表现更好

　　尽管上述数据显示越秀、荔湾豪宅跌得凶，但合富辉煌首席市场分析师黎文江并不认同外界有关“2012年广州豪宅的价格会有较大幅度的下降”的观点。他同样以该数据来驳斥：今年1-4月广州十区二市140平方米以上大户型一手住宅成交量同比萎缩42%，但成交价仅下降3%。值得一提的是，有些区域虽然成交量大幅下降，但价格依然大幅上升，如海珠区甚至有近两成的涨幅。

　　在黎文江看来，买豪宅的人最关心的不是降价，而是产品是否够“豪”，能否符合买家身份。

　　日前在“星河湾高端物业发展论坛”上，合富置业首席市场分析师龙斌表示，高端物业虽然也会受到政策影响，但总体来看，它的市场表现会比一般的物业好一点。“高端物业面对的客户和市场是特定的，所以相对会比较平稳。”

　　龙斌还说，从目前的高端物业来看，它们的品牌影响力和保值、抗跌功能非常突出，不管是在华南片区还是珠江新城片区，发展最快的都是高端物业，“我们可以说在目前房地产市场调控的情况下，高端物业是整个市场的标杆，处于最主流的地位。”

　　豪宅更有增长前景

　　从高端物业未来发展的前景来看，龙斌更看好它价值增长的前景和空间。首先，高端物业所面对的特殊财富阶层在这些年增长速度非常快，他们对居住的需求和对高端物业品质的需求非常庞大，而且还在不断发展。其次，在新的房地产市场调控之下，高端物业品牌开发商更加注重产品的打造，会增加物业附加值。再次，高端物业越来越稀缺，未来价值增长空间比较大。龙斌认为，后亚运时代给高端物业提供了比较广阔的发展空间。“而目前来看，作为特定的房地产政策调控期，高端物业的价格对于购房者或者是一些特定人群的投资行为都是绝佳的时机。”

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，随着时间推移，一线城市市中心高端物业的增值潜力更大。随着人口逐渐稳定下来，对居住品质的要求不断提升，就会过滤原有物业，因此高端物业的需求是上涨的。

　　豪宅或迎来第二春

　　有一种观点认为，一旦开征房产税，首先打跑的，就是豪宅。

　　不过，知名专家蔡照明表示，由于现在各地基本明确的都是第一套房是不征税的，因而出现了一个“整房运动”，即卖掉小房去买一套大房子，“可以规避很多税，如果我手上有七套房子，税肯定越来越高，但是如果把它们换成一套房，这一套房就不用交税了。”

　　这部分就是高端市场的刚需。甚至有分析认为，如此看来，“整房运动”或有可能促使高端物业迎来第二春。

　　广州140平方米以上大户型去年和今年的成交情况对比

　　区 域2012年1-4月140平方米2011年1-4月140平方米同比变化

　　以上大户型成交情况以上大户型成交情况

　　成交面积成交单价成交面积成交单价成交面积成交均价

　　（万平方米）（元/平方米）（万平方米）（元/平方米）

　　白云区3.201834712.5216918-291%8%

　　从化市3.17936812.799060-304%3%

　　番禺区14.30171046.841728952%-1%

　　海珠区2.41277794.0723306-69%19%

　　花都区7.07873512.737511-80%16%

　　黄埔区0.05177640.0615524-21%14%

　　荔湾区2.50221422.29261138%-15%

　　萝岗区1.50128146.4511220-330%14%

　　南沙区3.7491745.288753-41%5%

　　天河区3.56337536.7931211-91%8%

　　越秀区0.56226621.2727208-128%-17%

　　增城市18.69815115.021250120%-35%

　　全市60.751409886.0914515-42%-3%

　　Tips

　　抄底楼市三大攻略

　　目前，豪宅下行通道已悄然开启，对于改善性需求的买家而言，不妨开始认真考虑购房问题，说不定运气好，还可以抄到底。

　　【攻略一】：精研楼市调控政策，把握整体发展趋势。中国楼市的根本方向是由政府调控政策掌控的，作为购房者，只要顺势而为，通常会事半功倍。因此想要抄底楼市，首先要把握整体趋势。

　　【攻略二】：判断最佳购房时机，努力寻觅优质房产。从目前情况看，楼市下行通道虽然已经开启，但是整体情势并不乐观，房价下降的幅度有限，未来降价仍是主流。购房者必须结合自身的购房需求来判断最佳购房时机，如果是短期内就必须购房，那就选择当下促销季去淘优惠房产；如果是长期实施置业规划，则可以把目光放得更长远，甚至看到三五年后的远景。做好时机判断之后，还要寻觅到优质的房产，价格和房源质量两个方面都必须重视，才能够买到高性价比的房子。择机而动，也是抄底的必要条件。

　　【攻略三】：自身做好充分准备，置业规划尽量详细。比如说筹集尽可能多的购房资金，最好能做到全款支付，这样能有更大的议价空间；比如说在房贷方面如何更好地利用公积金，或者选择合适的房贷类型；比如说学习一些验房的知识和技巧，确保买到的房产质量方面有保障……按照市场环境以及自身条件，综合制定一个详尽的置业规划方案，并根据情势进行调整。不打无准备之仗，想要抄底，就必须做好准备。 赵燕华