博鳌土地闲置屡禁不绝 房企追逐投资收益成主因

　　中信龙潭岭项目拿地8年才动工，拿地成本仅数百元/平方米，项目售价却高达万元，但《每日经济新闻》记者调查发现，在博鳌涉嫌囤地的不止中信地产一家，知名度较高的还包括早在1999年就进驻博鳌的中远。

　　由于博鳌亚洲论坛的关系，开发商早期在此开发的多为酒店、公寓类投资收益较慢的项目，业内分析指出，开发商正是利用囤地和土地升值的收益来平衡其他项目回报期过长的缺陷，至少从2001年开始，仅龙潭岭地块，土地闲置现象就一直未曾杜绝。

　　博鳌成囤地“重灾区”

　　《每日经济新闻》关于中信地产龙潭岭项目被叫停的报道称，从2003年拿地到2011年动工建设，龙潭岭项目地块闲置了8年，其涉嫌囤地值得关注。

　　记者近日在博鳌调查发现，龙潭岭盘踞了中信地产和中远发展股份有限公司(以下称中远)两大开发商。

　　当地人对龙潭岭的旧景记忆犹新。

　　一名当地居民透露，以前龙潭岭还是一片郁郁葱葱的树林，近些年由于房地产开发，开始变热闹；但是，除了已经建成的博鳌国宾馆以外，其他地块一直未见动工。

　　据中远集团的公告，2001年9月，中远征得龙潭岭建设用地。但这块地的开发进度如何，此后却无从查起，直到2010年，国土部公布的1457幅闲置土地黑名单，这块地才回归公众视野。

　　在国土部的这份黑名单中，中远共有5块地“上榜”，其中包括龙潭岭山景别墅用地和龙潭岭高尔夫球场用地，供地面积超过98公顷，这两块地都是在2001年10月份就签订了合同，约定动工时间为2002年10月，竣工时间则为2004年10月。

　　直到2010年因闲置被曝光，这两幅地块依旧没有动工。

　　截至目前，《每日经济新闻》记者还未了解到两地块的最新动向。除上述中信地产和中远之外，一些小型房企囤地现象也不少见，其中海南晓奥房地产开发有限公司于1996年拿到博鳌的两幅商服用地，但土地至少闲置了14年。

　　低收益落差

　　博鳌房地产的发展轨迹始于博鳌亚洲论坛，但进行别墅等住宅的开发是近几年才兴起的。早些年，进驻博鳌的开发商大多以开发会议中心、酒店为主。

　　以海南博鳌投资控股有限公司(以下简称博鳌投资控股)为例，该公司1999年成立时，遂成为博鳌亚洲论坛特别规划区的主要投资商，其开发的项目主要为博鳌亚洲论坛会议中心、索菲特酒店、金海岸酒店以及高尔夫球场等项目。这些项目的成功运作，让开发商看到在博鳌投资房地产的潜力。

　　2000年，中远以9000万元参股博鳌投资控股，并持有其30%的股份。当外界以为中远将借博鳌投资控股的平台在当地大施拳脚时，事态发展却出人意料。

　　2000年12月21日，中远发布公告称，将其持有的博鳌投资控股22%的股份分别出让给另外3家公司，中远持有的股份降为8%。

　　到了2001年9月18日，中远新成立了海南中远发展博鳌开发有限公司(以下简称中远博鳌)，中远持有其95%的股份。3天后，中远博鳌即决定出资5800万元征用博鳌亚洲论坛永久性会址所在地东屿岛全岛土地，约计2500亩。

　　此外，中远博鳌还向博鳌投资控股购买了“博鳌水城”太阳城区域B岛和C岛的土地使用权，用地面积合计超过94亩，用于开发博鳌太阳城B岛别墅、C岛酒店和别墅。

　　2001年9月，中远还购买了龙潭岭的建设用地，用于建设别墅。

　　从参股博鳌投资控股到独立开发，中远的做法让外界大感疑惑。有分析认为，由于开发会议中心、酒店、度假公寓等项目投入很大，投资回报期却很长，对开发商的资金链是很大的考验，转而开发别墅等住宅项目则能在短期内获得较大收益。一般情况下，酒店的回报期可能长达10年，住宅则可以实现资金的快速周转。

　　但是在开发住宅项目的过程中，开发商为何钟意囤地？

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，由于博鳌开发商数量较多，竞争激烈，从企业运营角度看，投资住宅可以平衡产业结构；由于商业项目回报期过长，通过土地升值获取的收益正好可以弥补“损失”。

　　囤地乱象屡禁不绝

　　除开发住宅获益之外，转卖土地也是开发商回笼资金的常用方式。

　　2001年12月6日及13日，中远分别出让了手中位于博鳌水城的两幅地块，分别为别墅用地和高尔夫用地，两地块出让面积分别为29万平方米和69万平方米，因此获取的土地款分别高达8437万元和1.9亿元，合计超过2.7亿元。

　　中远在2001年12月8日的一则公告中称，其位于海南省琼海市博鳌镇的博鳌水城度假酒店项目总投资高达人民币2.3亿元，预测该项目内部收益率约10.29%。这就意味着，运营一个酒店项目，大约需要10年才能收回全部投资。

　　从中远、中信地产在当地的所作所为不难看出，通过土地闲置等待房价上涨可获得令人咋舌的收益，还可通过土地转卖实现资金的快速回流，买卖土地几乎成了稳赚不赔的买卖。

　　前述信息显示，目前可查的最早的拿地记录为1996年海南晓奥房地产开发有限公司于拿到的两幅商服用地，至今已超过15年时间，中信地产、中远的囤地时间也分别长达8年和10年。

　　十余年时间，囤地乱象为何屡禁不止？《每日经济新闻》记者昨日(5月9日)致电琼海市国土局，但截至发稿，该部门未接受记者的采访。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，对于房地产企业来说，除开发项目之外，土地升值已成为重要利润来源，除利益驱使之外，政府也有责任，如在交通配套、市政规划方面，如果政府的承诺不及时兑现，对房地产企业进行项目开发也会造成阻碍。