土地与住宅成交背道而驰 房企隐现换仓窗口？

　　柳九邦

　　土地市场的动向往往被视为楼市的“风向标”，但近几个月来土地出让金与楼市成交严重背离，让人感到有些意外。

　　上海易居房地产研究院提供的数据显示，5月北上广深等10个典型城市的土地成交面积、土地出让金收入、土地出让均价都出现大幅下滑，其中，5月10个典型城市土地出让金收入仅为131亿元，环比下降41%，同比下降50%。

　　与土地市场带来的阵阵寒意不同，5月全国各地楼市均出现回暖迹象，成交量更是创出一年内新高。上海易居房地产研究院分析师吴晓君认为，即使住宅销售已经连续3个月有回暖趋势，但开发商对后市的预期依旧保守，对土地竞标依然持谨慎态度。

　　成交“背离”

　　6月6日，沉寂了近半年的上海土地市场终于迎来了年内第一波成交高峰，8幅土地于上海土地交易中心竞拍，除了一幅位于嘉定新城的商业地块拍出435%的高溢价率外，其余地块均以底价或低溢价成交，整个拍卖过程显得“不温不火”。

　　年内的第一次成交高峰并无法掩盖今年以来上海土地市场遇冷的事实，同策咨询研究中心提供的数据显示，2012年1~5月，上海共成交29幅经营性用地，成交金额85.12亿元，同比去年减少76.49%，仅完成去年全年的三成。

　　上海土地市场的境遇只是国内土地市场陷入僵局的“冰山一角”，土地市场自2011年下半年以来的颓势仍在延续，底价成交成为主流趋势，土地“准流拍”频频出现。

　　与土地市场的长期僵局不同，近期的住宅市场却出现了新一轮的回暖，刚性需求的集中入市，让全国各地楼市普现“红五月”。

　　据上海易居房地产研究院提供的数据，5月北上广深等10个典型城市土地成交建筑面积处于近三年来低位，共成交1423万平方米，同比下降31%。与此同时，5月10个典型城市的商品住宅成交量却创下近16个月的新高，成交面积为 668万平方米，环比4月上涨29%，同比增长15%，已经连续3个月同比正增长。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，5月份的楼市表现可以充分证明市场已经进入楼市调控的常态化运行阶段，合理化的需求在各个楼盘诚意降价的前提下集中入市。

　　“换仓”窗口？

　　自今年上半年以来，“现金为王”的理念已经深深刻在开发商的脑海中，随着近几个月楼市成交的趋暖，开发商回笼的资金有多少会重新进入土地市场成为主导未来土地市场走向的重要力量。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前土地价格比较低，开发商如果这个时候出手拿地，作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。“特别是对于一些以高周转为主的龙头房企而言，回笼资金后可以轻松低价拿地，从而以稳健的方式继续保持一定的发展速度。”

　　其实，虽然土地市场整体依然低迷，但不少手握现金的房企如万科、招商、万达、绿地等已纷纷加入“逆市拿地”的阵营。

　　例如，房企龙头万科自今年2、3月零拿地后，已经开始在土地市场上有所动作。自今年四月以来，万科已经分别在青岛、唐山、南充、贵阳、合肥、廊坊等地拿下多幅土地。

　　汉宇地产市场研究部分析师张颀认为，上半年房企拿地普遍较为谨慎，导致地方政府推地速度十分缓慢，随着楼市成交的逐步回暖，下半年地方政府有望继续提高推地速度。

　　付伟指出，从今年前五个月的走势来看，土地市场的冷清表现有目共睹，政府的土地出让收益必然受到较大影响。随着楼市成交量企稳回升，近期政府的推地节奏也有所加快，此时集中成交能在一定程度上提振土地市场的信心，但如果说是回暖则言之过早。

　　“土地市场仍然寄生于楼市之上，后续表现还得要看调控下的楼市走向。”付伟如是说。