瑞安拟分拆新天地在港上市计划募集10亿美元

　　徐健

　　为了解决长期以来投入大、融资难的问题，主营业务集中在内地，且以大规模旧城改造为特色的瑞安房地产（00272.HK，下称“瑞房”），其近年来在境外资本市场的运作可谓不遗余力。

　　去年1月18日，瑞房公布在香港完成第二笔合成型人民币债券，融资35亿元。在此前一个月，瑞房债券筹得30亿元。短短两个月之内融资65亿元。据悉，两笔融资均投入上海瑞虹新城和太平桥两大旧改项目。

　　今年5月底，风传了逾一年的商业地产分拆计划也正式浮出水面——5月28日晚间，瑞房公告称，旗下的中国新天地有限公司（下称“中国新天地”）已向香港联交所提交上市申请表格。

　　分拆计划

　　去年4月，新上任的瑞房董事总经理兼行政总裁李进港在接受《第一财经日报》记者专访时透露，处于高速发展阶段的瑞房正考虑将旗下商用物业分拆上市的可能性。当时就有市场分析人士指出，主营业务基本在内地的瑞房欲在境外继续拓宽融资渠道的目的已相当明显。

　　资料显示，中国新天地系瑞房全资附属公司，其定位为瑞安集团的首要商业地产公司，业务主要聚集在中国城市繁华地段管理、设计、租赁、营销、提升及重建高端零售、办公楼、娱乐及酒店物业，包括上海新天地。瑞房近年来还在重庆、武汉复制新天地系列。

　　5月29日，新华海外财经援引知情人士的话称，瑞房预计将在第三或第四季度分拆中国新天地资产上市，融资约10亿美元，该公司已聘请摩根大通和Standard Chartered Securities安排该交易。　　

　　分拆中国新天地后，瑞房的业务划分会显得更为清晰。李进港5月29日称，今后，瑞房将主要从事大项目运作，整体规划，业务以开发为主。未来瑞房收入将主要来自出售住宅物业。商业部分全由中国新天地来做。

　　瑞房2011年年报显示，去年底该公司持有的已落成投资物业总建筑面积增长16%，至50.9万平方米，账面值达179.81亿元；产生的租金及相关收入达8.49亿元。李进港预计，今年商业地产方面的收入可达10亿元。

　　渠道铺垫

　　市场分析人士指出，旧城改造项目工期长、投入大，且瑞房旗下多商业地产，资金占用多。因此，此次分拆新天地上市的主要目的，应该就是扩充融资平台。而瑞房系在融资问题上的需求，从其频繁的境外融资及出售动作中就可窥见一斑。

　　从去年的商业运作来看，瑞房在上海创智天地、武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地，共划定25万平方米的商业面积作出售用途。其中，4月，瑞房还将武汉新天地5.9万平方米建筑面积的第A5号地块的办公大楼整体售予平安保险，融资9.6亿元。

　　除了前年年底和去年年初的两次发债之外，今年3月中，瑞房又成功完成人民币21亿元等值的银团贷款再融资。

　　上述银团分为三个组团，其中17%的银团贷款为境内港币贷款，其余为境外港币和美元贷款。瑞房指出，此次银团贷款由于上海新天地优越的地理位置和满租的高质投资物业，吸引了共计13家银行参与，其中3家为欧洲银行，10家为亚洲银行。

　　浙商证券资深投资顾问袁亿璐指出，自去年来，境内上市的房地产企业通过资本市场融资的道路基本不通，导致地产商资金链不容乐观。“我们在发企业债或做增发业务时，只要业务中有一点点涉及地产的，几乎都通不过，因此越来越多企业借道境外以较低成本融资，尤其是最为缺钱的房地产企业。”他表示，对于境外融资，只要在境外设有子公司就具备在境外融资的基础条件。这也成了一些对资金要求较高的地产企业一时救急的选择。香港由于与内地的紧密结合、对地产企业的天然偏好等因素，仍是中国地产公司境外融资的最主要选择。其中，境外发债、股本融资、拆分IPO等，都是采用率较高的方式。

　　“境外融资应是瑞房分拆新天地上市的一大考虑。”辉立证券分析师陈耕进一步指出，相对来说，新天地确实是瑞房旗下的优质资产，此次分拆新天地上市，用以吸引更多的资金是成立的。“全国范围内，新天地系列的开发进度没有我们原先设想的那么快，此次分拆上市之后，预计能够加速推进新天地系列的开发进度。”

　　李进港亦在近日坦言，当前融资难、利息高，房地产企业无论大小都希望拓宽融资渠道。

　　据瑞房5月28日发布的公告，中国新天地可通过全球发售筹集资金，部分所得资金预期将为中国新天地提供收购及投资商业物业的资金。另一部分所得资金预期将用于结清中国新天地与瑞房之间的债项结余。

　　瑞房2011年年报显示，去年该公司营业额为84.84亿元，同比上升74%；股东应占溢利为34.28亿元，同比增加22%；净资产负债比率为65%，高于2010年水平。截至2011年12月31日，该公司持有的银行结余及现金达63.7亿元。