冯海宁：楼市调控成果会不会被摧毁

　　冯海宁

　　 如果你认为笔者所说的楼市回暖只是指成交量的回暖，那你就错了。楼市不仅成交量快速放大，而且不少楼盘销售价格出现上调——量升带动价涨这本来就是市场规律。如果这种回暖的趋势继续延续，基本可以预言，不但房价将从回落、僵持恢复到上涨状态，而且房地产投资和景气指数将从回落状态掉头向上。如此一来，此前重拳调控所取得的成果，很可能被逐渐毁掉。

　　 来自官方的最新数据显示，5月份全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，这两个数据相比4月份分别上涨了15%、20%；房地产龙头老大万科5月份实现销售面积102.5万平方米，销售额107.2亿元，较之4月份销售面积76.7万平方米，销售额74.7亿元，5月业绩分别环比上涨33%和44%。观察6月上旬的楼市，回暖速度比5月份更快。抛开宏观数据，有两个现象就能证明这种判断：一方面是从某房地产门户网站不断向客户手机发布的楼市新闻来看，先是量涨信息多，最近价涨信息也多起来了；另一方面，从最近与部分开发商接触来看，说话口气都不一样了。

　　 楼市回暖，正是开发商期待的“春天”。尽管不少业内人士公开声称，“降价跑量”仍是趋势，但笔者以为，这恐怕是忽悠人的把戏。原因很简单，不仅官方数据表明楼市回暖趋势明显，而且从最近一系列政策信息以及官方人士透漏的内部信息来看，价格回暖趋势明显很可能会在未来不久得到证实。谁若不信，咱们等着瞧吧。

　　 尽管限购政策没有明显放松，但地方政府对楼市政策的微调从没有停止，而且，鼓励刚性需求入市以及降低存款准备金率、降息政策的出台，在保障刚需购房、稳增长的同时也顺带推动了楼市回暖。不仅如此，还有不少政府层面的信息给楼市“打气”，譬如，银监会日前发布的《商业银行资本管理办法 （试行）》，对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重，很多人理解为二套房贷或松绑；再比如，发改委内部人士最近透露，受外部经济影响，再加上房地产政策引发的经济真空，给经济回落带来的压力越来越大，政府有意通过集中放项目来提振经济。

　　 在笔者看来，这轮成交量放大带来的楼市回暖以及不久之后可能的价格回暖，大概是这样一个过程：地方政府不断试探性救市-开发商以价换量搞促销-政府高调鼓励刚性需求入市-各种货币政策逐渐改变市场预期-为拉动经济增长有关部门给地产项目“开口子”-市场量涨带动价涨，楼市回暖“刺激”投资性需求变相入市……

　　 尽管有关方面一再强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。不可否认，宏观层面的限购政策的确没有动摇，但货币政策、公积金政策、土地政策等已经在地方动摇了，只不过有的政策动摇不叫动摇叫“微调”。而促使这轮楼市回暖的动力，除了必要的鼓励刚性需求之外，降准、降息的副作用暴露无遗。更重要的是，土地财政是地方政府千方百计救市的动力，GDP是有关方面默许地方救市或直接为楼市“开口子”的主要原因。

　　 也就是说，土地财政和GDP可能是摧毁楼市调控成果的两个“罪魁祸首”。但笔者以为，楼市调控不可半途而废，促使房价回归合理价位的方向万不能变，不能再让房地产继续“绑架”中国经济。