高海燕：今年深圳房价难涨难降

超级房谈现场人气爆棚。

　　 深圳晚报讯 （记者 吕一冰） 超级房谈随着重量级嘉宾轮番出场，人气也同深圳天气一般趋于炙热，现场听众爆棚。本期堂主、深圳“地产名嘴”——深圳都会城市研究院院长高海燕观点明确：限购、限贷、限价政策不会取消，深圳商品房库存量和新增推盘量偏大，深圳房价今年难反弹。据他披露，目前不少深圳房地产开发商对于后市其实比大多买房者还要悲观。

　　 房价上涨的“天花板”不会取消

　　 在演讲前的网络“微访谈”，高海燕便同很多人争论一个热点问题：房价到底今年会不会大反弹？

　　 持支持观点的论据在于：今年以来交易量持续上升，会带动价格的上升。高海燕只认同，成交上升会导致房价的下降艰难，不过他认为房价并不存在反弹的基础。

　　 他指出，限购、限贷、限价没有取消的理由，“在这3样东西不取消的时候，天花板已经放在面前，所有的行为都突破不了天花板”。

　　 据他分析，持续了两年的本轮房地产调控是基于更大的目标，比如解决房地产的财富效应对经济增长模式转型的阻缓作用，还有调整越来越复杂的社会关系中因为房价带来的问题等。他认为：“有市场判断力的开发商其实看待后市非常谨慎，有的甚至更悲观”。

　　 开盘火爆不说明任何问题

　　 近期深圳楼盘又频繁出现火爆景象。高海燕现场“友情提醒”：“你见过开盘不火爆的楼盘吗？没见过。让一个开盘的场景呈现火爆，这是所有的市场策划活动必须要达到的效果”。

　　 高海燕认为，目前，深圳最新的商品住宅一手房有接近250万平方米的供应量。“从现在开始接二连三的开盘量越来越大。今年下半年的供应量，就超过现在的库存量。目前深圳的房地产市场仍然走在去库存化的路上，所以说开发商有理由比你对市场更悲观。”

　　 房地产市场似乎永远难以调整，高海燕认为“病症”在于置业周期的混乱。据他介绍，以前大学毕业5年开始置业，形成了一个相对合理的置业体系。可是随着2005年开始出现房地产投资性置业行为普遍活跃并导致市场大幅波动以后，普通置业者因为对未来房价的不确定性充满恐慌，一下子全进入房地产市场。

　　 他打比方说：“这就像打篮球，学校有一年级到五年级，只有一个操场，如果5个年级的学生都去操场上体育课，能解决问题吗？房地产市场就是这样，50年代到80年代的人全在这里作战，再大的供应能解决这个需求吗？”他认为，房地产的价格最终经过一个3年左右的调整周期后，将保持匀速的发展。

　　 未来一定要考虑租金

　　 高海燕建议，在政策“天花板”没有变的情况下，置业者要关注的是自己具体的购房目标跟本项目过去产品和周边同类产品的价格相比较有没有合理性，如果有合理性就买。

　　 他认为，从长远看，租金并没有降的可能。“未来房价大幅飙升的可能性没有了，要反思过去赌博式的‘短期价差收益’的投资模式，应该重点去关注租金回报的投资模式了”。

　　 虽然房地产市场大起大落难以再现，不过高海燕认为房产未来还是一个比较好的保值工具。如何房产保值，高海燕除了惯常的强调好地段外，还提醒要考虑城市走向。

　　 “很多人失去了后海置业的机会，当时觉得后海什么都不是。很多人又失去龙华，总觉得龙华缺点什么。”高海燕早在2007年就讲龙华的中心化，可是很多人觉得是炒作。“但是5年过去了，龙华的中心化趋势却越来越明显。你再过三年、五年看龙华，肯定还会不一样”。

　　 微博(http://weibo.com)墙

　　 高海燕(@城市智商)微博：

　　 哇，周日晚人真多，置业者的焦虑和恐慌可见一斑。当“不相信”成为一种力量时，调控目标和市场本身发展可能会错位。