图文：商铺回报率 期望太高不靠谱
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-06-13 07:06 来源: 荆楚网-楚天金报
 |
□本报记者黄振琳
“一铺养三代”的概念已经深入人心，不少人都看好商铺投资。尤其是去年2月份住宅被限购限贷以来，商铺市场成为资金的新出口。有数据显示，去年武汉市每卖出三套房，就有一套是商业性质的房产。但是，也有人发现，商铺虽然买的时候抢得火热，能否实现宣传中的高回报，还是令人担忧。
江城商铺投资掀热潮
几百套铺子一抢而空
“不买套铺子，都不好意思跟朋友说投资了房产。”做医疗器械生意的赵女士开玩笑地告诉记者。前年开始，她就专注于商铺投资，先后在菱角湖万达广场和汉口其他地区购入商铺。
三年来，赵女士投入商铺和写字楼的资金达到700多万元，只因看好商铺的投资回报。“住宅市场已经没有什么投资价值，商铺是比较好的保值增值产品。”赵女士认为。
上月底开始，南国大武汉家装二期灯饰馆商铺开售，因面积不大，总价不太高，受到投资客热捧，几百套铺子一抢而空。昨日赶去咨询的周先生发现，抢在前面的购铺者已经忙着签合同了，他不禁大叫后悔。
记者发现，江城商铺投资热始于2010年，火爆于2011年，至今热潮仍在持续。据统计，去年武汉市共卖出营业用房434万平方米，比前年几乎翻了一番。
据亿房网市场研究中心统计，去年武汉商铺的上市量和成交量都在大幅增长，而且新上市面积仅有实际成交面积的一半，大量往年积压门面也跟着“鸡犬升天”，卖了个好价钱，呈现供不应求的局面。
去年，武汉市新增预售营业用房309平方米，同比增三成，上市面积230.46万平方米，同比增长近九成。从各片区营业用房新增面积来看，黄陂区和武昌区新增面积最大，分别为64万平方米和40万平方米；沌口片和汉南区新增面积最少，不足5万平方米。
武汉市房管局相关人士介绍，投资者热衷于商铺，一是武汉商业氛围较浓，很多人看好商业项目的投资回报；二是住宅市场被限购后，商铺成为投资者追逐的新目标。
戴德梁行武汉公司市场研究部介绍，2010年，武汉人均商业营业面积达到1.1平方米，略高于北京，仅次于上海、深圳和广州。良好的商业氛围是普通投资者热衷于买铺的重要原因。
核心商圈回报率约5%
商铺短期难有高回报
毫无疑问，市民对商铺投资的巨大热情上，寄托着对商铺投资回报的高期望值。近几年来，商铺价格一路飙升，让一些投资者开始担忧巨额投资难以有好的收益。
前年，武汉商铺成交均价为9342元/平方米，而到去年底，受市中心商铺大量上市、汉口北部分市场提价影响，全市均价上涨到1.5万元/平方米。商铺价格的快速上涨，导致商铺投资门槛大大提高。而武汉城区各种综合体、商业街和社区商铺越来越多，让很多投资的市民担忧投资回报能否达到自己的期望值。
日前，市民沈先生咨询记者，他们小区的临街门面，单价3万元，面积约60平方米，总价180万元，还不算办证交税的费用。但他打听了一下，旁边同样的门面只能租3000元/月，他觉得收益率太低了，可是居然还有人买。这铺子到底值不值得出手？
高盛智信地产顾问公司总经理梅林介绍，商铺的投资收益率有通行的算法，一般有两种计算方式：计算购入再出租的投资回报率=月租金×12（个月）/售价；计算购入再售出的投资回报率=（售出价-购入价）/购入价。上述沈先生看中的商铺，投资回报率（3000×12）/180万元=2%。投资回报率仅为2%，还远远达不到长期存款利率。
江城“玩转商铺第一人”的资深投资客易伟文则介绍，以商铺每平米1万元为例，每平米租金达到45元就是租售平衡；如果每平米租金达到50元，在还完贷款的情况下还能有余钱。按此计算，沈先生如果购入这套商铺，租金需要达到每平方米135元，即门面租金8100元才能实现租售平衡。
而投资者刘女士2010年入手了一间18平方米的社区商铺，单价25000元，首付22.5万元买下后，月供2300元。但因小区入住率不高，交付后商铺月租金才2000元左右，尽管开发商当时宣传年回报率会不低于8%，但刘女士感觉很难达到这个水平。在汉口某综合性商业项目购得商铺的张先生称，当初每平米3万元购得一间商铺，开发商承诺年回报率为7%，但因招商不理想，开发商去年又将回报率降低为4%。
近期，记者实地探访了武汉几个商圈的商铺租金发现，开发商宣称的高回报率有的并不靠谱。
光谷商圈一个项目，商铺开盘时均价40000元/平方米。因附近有光谷步行街一期的高人流刺激，该项目开盘时也引发投资者持续关注，开盘当时的情况可以用“一抢而空”来形容。目前该项目二手铺的租金在110元-300元/平方米/月不等，主要是看地段和铺面大小以及楼层的分布。如果是一套50平方米的商铺，按200元/平方米/月的租金计算，其投资回报率为6%。
易伟文介绍，目前部分商铺价格存在虚高现象，一些入住率很低的二环外小区，社区商铺单价动辄3万元，难有足够的消费力支撑，商铺就租不出高价来，开发商宣称的投资商铺回报率起步8%是不靠谱的。
戴德梁行研究部数据也显示，目前武汉商铺售价上涨很快，所以投资回报率相对下降明显，核心商圈的回报率在5%左右。
市民购买一定要谨慎
短期回报、长期增值并重
不少业内人士介绍，看一个商铺的投资潜力，不能单凭开发商口头承诺的回报率，而要看整个商圈的发展。
近年来，武汉多个新型商圈崛起，其商铺也成为市场追逐的热点，如光谷商圈、菱角湖商圈、卢沟桥商圈、汉口北批发市场群等。
随着新商圈的崛起和武广等老商圈的升级，武汉商铺整体租金也呈现不断上涨态势。戴德梁行研究数据显示，2006年至2011年，武汉商铺整体租金年均增长超过5%，重点商圈从2006年的平均284元/平方米/月，上涨到2011年的470元/平方米/月。
但是，受武汉商铺大量上市且租金大幅上涨影响，武汉各核心商圈、二三级副中心及社区街铺均出现一定的商铺待转甚至空置现象。据统计，去年四季度武汉核心商圈首层商铺的平均月租已达510元/平方米，大大超过成都、沈阳等省会城市，已接近于广州、深圳等地水平，给承租户带来不小的经营压力，租金已经出现上涨乏力现象。
梅林认为，投资者购买商铺，一方面要看短期回报率，一方面也要看长期的增值。长期来看，核心商圈的商铺，增值潜力还是比较大的。
戴德梁行研究数据显示，目前武汉核心商圈的商铺空置率维持在5%-10%，应该引起投资者注意。而且未来3年，武汉市场将有330多万平方米的商业面积入市，与目前存量相当，商铺数量增长过快、价格飙升过快，都会对投资带来不小的风险。
亿房商业地产研究中心的分析认为，目前武汉商铺价格普遍已是住宅价格的5倍甚至以上，而月租低于100元/平米、年投资回报率4%的商铺非常多，已经积累了一定的风险，建议市民购买前一定要谨慎，尽量选择人流量大或较为成熟的街区，以及比较有经验的商业开发商或运营商出售的商铺。
链 接
武汉何处的铺面最值钱
在武汉哪里的门面最值钱？很多人认为是江汉路或者武广附近。
但知名咨询机构戴德梁行的调查显示，鲁巷商圈形成10年后，已出现月租1000元/平方米的一楼商铺，一举超过江汉路、武广、王家湾等传统商圈，成为武汉“铺王”。不过，从首层商铺的起步价来看，最值钱的仍是武广商圈，每平方米商铺月租至少为400元。
去年，武汉市实现社会消费品零售总额2959亿元，同比增长18%，在全国省会城市中仅次于广州，这一成绩与武汉各大商圈不断扩容、外来商业纷纷布局有着直接关系。
截至去年底，武汉几大商圈商业面积达到334万平方米，繁华商圈日客流量可达百万人次。未来5年，武汉将有38个面积超过3万平方米的商业项目面市，总面积达到332万平方米。优质商场的供应仍以本地开发商为主，比例约为59%。
从未来商业供应项目商圈分布来看，武昌滨江商圈、王家湾商圈和街道口商圈三大商圈成为供应的主力。三者总供应138.8 万平方米，占总体供应的 41.8% 。
据统计，目前武汉呈现老商圈租金持续上涨、新商圈也奋起直追的热闹局面，如武广商圈首层商铺的月租在400元-750元/平方米，中山大道商圈200元-700元/平方米，鲁巷商圈250元-1000元/平方米，王家湾商圈200元-500元/平方米。各商圈中租金较高的新佳丽广场、新民众乐园、光谷步行街、武汉摩尔城等，起步月租金最低300元/平方米，最高的达1000元/平方米。