华敏帝豪大厦多方融资台资操盘手浮出水面

　　林琅

　　寂静许久的华敏帝豪大厦工地现场，近日重新喧嚣起来。与这栋高楼牵连不断的市场消息，则是该物业终于觅得买家的坊间传言。《第一财经日报》记者调查发现，处事风格低调神秘的“华敏系”逐渐浮出水面。

　　项目融资多渠道

　　在上海华敏置业（集团）有限公司（下称“华敏置业”）的企业网站上，位于上海北京西路江宁路的华敏帝豪大厦，仍然以“在建项目”的名义对外公示。事实上，这栋早在2005年便已获得土地开发权的建筑物，由于种种客观因素影响，只能无奈归于“未竣工”状态。

　　2011年9月，杭州工商信托股份有限公司对外发行了“华敏帝豪大厦项目债权受让集合资金信托计划”，该产品推介书中称，这只期限为18个月的信托产品，预期年收益率可达10.5%~12.5%。

　　据了解，这只信托产品的资金运用方式为，由杭州工商信托集合运用，从华敏置业手中，以平价受让其持有的华敏帝豪大厦项目公司，即上海华昱房地产开发有限公司“本金额不超过人民币6亿元债权”的形式，参与华敏帝豪大厦项目的建设，以期为受益人获取投资收益。

　　在当时信托业界人士的点评中，这只理财产品以“位于上海CBD中心区”以及“多重担保措施”见长。根据产品风险控制措施规定，华敏置业以持有的华昱房地产约83.33%股权向杭州工商信托提供质押担保；此外，在产品执行过程中，信托除了进行相应管理监督职能之外，一旦发生可能导致信托财产遭受损失的情况下，杭州工商信托亦有权选择提前收回全部或部分债权投资。2011年9月，信托首轮发行3.436亿元成立，随即第二轮发行金额2.564亿元亦顺利募集完毕。

　　然而，华敏帝豪大厦的融资措施并不仅限于此。更进一步的信息表明，该栋物业还向相关金融机构进行抵押以获取贷款18亿元。以前后两次融资行为相加的话，项目本身已共计获取24亿元资金款项。

　　华敏系关系盘根错节

　　据华敏置业官方网站信息披露，这家前身为“上海华友房地开发有限公司”的房地产企业，成立于1999年。发展至今旗下已有华敏物业、华敏房地产经纪、华昱房地产开发以及华敏君豪大酒店管理有限公司等多家子公司。开发产品则涉及商业、住宅等多种物业类型，其中尤以位于长宁区的两栋写字楼，即华敏翰尊国际和华敏世纪广场闻名。

　　此前多年，在上海房地产业界盛传的一个说法是，隐身华敏系背后的操盘手实为来自于台湾地区的大型建材企业蔡氏集团。值得注意的是，上述信托产品的风险控制措施其中一条明确规定，“华敏集团及其实际控制人蔡长材提供不可撤销的连带担保”，从而将蔡长材这一名字正式引至台前。

　　然而，记者在查访工商资料时却发现，在上海市场，无论是华敏置业还是旗下各家子公司，蔡长材却未曾以明确身份公开亮相。例如，上海华敏置业与华昱房产的法定代表人姓名均为“蔡忠儒”，华敏物业以及华敏房产经纪的法人代表姓名显示为“纪蕊”，上海君豪大酒店管理有限公司君豪商务酒店的负责人则为“周亚俐”，上述多家企业的注册所在地皆集中于华敏翰尊国际和华敏世纪广场之内。

　　有意思的是，纪蕊和周亚俐的名字相继出现于上市公司华神集团（000790.SZ）原股东上海佑昌实业有限公司的工商资料内。之前曾有媒体报道称，如今华神集团的实质控股股东，便是蛰伏多年的“华敏系”，不过随即被华神集团出面否认。

　　“这家公司背后关系还是蛮盘根错节的。”一位曾与华敏进行过接触的业内人士称。从华敏在上海发展途径来看，长宁区是其异常重要的战略区域，而华敏帝豪大厦则是其在静安区的唯一运作项目。

　　记者掌握的调查信息表明，目前该物业5楼~29楼已获得了预售许可证。但其他物业层面仍然毫无动静。“开发商如果还未取得大产证的话，或多或少都会有些问题存在。”上述人士表示。不过，有接近华敏的知情人士透露，酒店部分悬而未决可能是重要影响因素。“酒店部分按照规定是无法散售的，还是需要寻找酒店运营商或其他途径消化。”

　　不过，或许这并不会影响华敏帝豪大厦的最终转让结果。有业内人士称，如果以“在建工程转让”的名义进行，项目公司的债务债权与买家关联不大。“一般来说，四证齐全且在建30%就可以进行工程转让的操作，但项目公司转让的话，审计时间长且需要同时承担债权债务问题。如果考虑到物业抵押、产证未办等各项因素的话，仅从表面进行判断，这个项目以前者方式转让的可能性更大。”