刚需助推行业转暖：投资地产股VS买房

　　每经记者 张昊

　　 近期，房地产板块无疑是A股市场的一道“亮丽风景线”，龙头地产公司“招保万金”单月销售金额纷纷创出新高，房地产板块持续走强，并带动了下游关联行业如地产装饰、地产园林等公司的股价上涨。反过来，这些关联个股的走强也进一步印证了房地产行业的回暖。

　　 在房地产板块走强的背后，是楼市调控政策放松预期的强化，如央行下调利率，地方政府对地产调控政策的微调，部分地方银行首套房7折利率优惠等，这些信息暗示着当前房地产行业的政策环境正在发生改变。同时，5月房地产市场成交量和金额的降幅双双收窄，也进一步表明房地产销售回暖的趋势。

　　 行业转暖态势已经日渐明晰，部分房地产上市公司销售数据环比呈上涨态势。尽管限购令是否取消尚无定论，政策微调下行业的刚性需求会否继续释放也不可知，那么在买房“有限购”的条件下，投资“无限购”的房地产股票是否是“明智之举”？目前面临的尴尬是，房地产板块抢先于行业政策表现，使得板块上半年已经有很大的超额收益，甚至不少地产公司股价还创出阶段性和历史新高。那么，对于估值已经高企的房地产板块，刚性需求能否持续转换为板块的投资价值，对于房地产板块我们又将持有怎样的投资思路？对此，《每日经济新闻》记者展开了调查。

　　/行情回顾/

　　房地产股走强股价迭创新高

　　 经过2011年的单边大幅下跌后，2012年年初A股市场开启了反弹行情。就房地产板块而言，整个行业的景气度持续下滑。究其原因，从经济层面表现看，固定资产投资、社会消费品零售额、规模以上工业增加值增速均呈现较为明显的下行趋势。

　　 以固定资产投资增速为例，今年1月~2月全国固定资产投资总额为21189亿元，同比增长21.5%，但增速较去年同期回落3.4个百分点，较去年全年增速回落2.3个百分点。

　　 上述信息似乎表明，限购、限贷等楼市调控政策已对整个房地产行业的投资增速产生了较为显著的负面效应，并且房地产行业投资增速的下滑也逐渐波及至关联行业。因此，从总体情况来看，在严厉的调控政策下，2012年一季度整个房地产行业仍延续着前期的悲观态势。

　　 尽管基本面依旧悲观，但房地产股在2012年一季度走出了反弹行情。房地产股的这一轮反弹与整个A股市场反弹一致，反弹的出现取决于经济下滑引发政策调整的预期，即市场遵循着“经济越差，房地产调控松绑预期越强，进而利好房地产股，因此房地产个股股价上涨”的逻辑。

　　 偏紧的调控政策使得行业基本面的下行趋势加剧，行业各项数据的下滑对经济产生的影响不断显现。

　　 对此，某券商行业分析师向《每日经济新闻》记者表示，从某种程度上来讲，经济增速的下行将对房地产行业形成利好，因为政府对国民经济进一步下滑的担忧，或将促使其对楼市调控政策进行微调。在“限购”、“抑制投机”的调控大方向及主基调不动摇的前提下，政策微调的预期将有效地激活刚性需求。

　　 正是在这样的预期下，2012年一季度房地产板块可谓是逆基本面出现上攻态势。3月后，尽管板块的表现较此前略显逊色，但部分房地产股的强烈上涨甚至创新高的走势，更是极大地提升了市场对房地产板块的关注度，主要表现在以下两个方面：

　　 首先，以“招保万金”为例，在二级市场上，二季度以来四家公司股价的涨幅分别达到23%、27.28%、10.2%、18.54%。其次，除上述四家龙头外，荣盛发展（002146，收盘价12.01元）、首开股份（600376，收盘价13.82元）、中南建设（000961，收盘价12.44元）等地产公司，二季度至今涨幅也分别达到17.51%、19.86%、16.92%。

　　 此外，除地产板块关注度得到极大提升外，与地产行业关联的地产装饰及园林股近期也同样走强，其中

　　金螳螂（002081，收盘价38.48元）、洪涛股份（002325，收盘价14.98元）均创下历史新高。

　　/市场分析/

　　刚性需求助推 地产龙头单月成交额齐破百亿

　　　　在近期房地产板块的崛起及龙头公司股价创新高的背后，是政策面放松给行业带来了实质性变化。

　　 首先，就地方政府政策微调来看，去年年底以来，北京市、上海市、杭州市等40多个城市出台了不同程度的楼市微调政策。政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等方面。其中，芜湖市、佛山市等城市的政策调整，出台几天后就被叫停，而其他“微调”措施被视为楼市调控政策的补充与完善，得以保留。

　　 比如在调整公积金贷款首付及上限方面，江西省南昌市对在城区购房的贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此调整已从4月1日起执行。

　　 除地方政府微调外，近期对房地产市场产生影响的因素还包括央行近三年半以来首次下调利率。日前央行宣布下调人民币存款基准利率0.25个百分点，对于房地产行业而言，利率的下调，有利于减轻购房者分期付款的负担，在激活购房需求的同时，进一步降低了开发商的资金负担。

　　 对此，国元证券行业分析师向《每日经济新闻》记者表示，从此次降息对购房者的按揭成本负担及开发商资金成本压力的影响来看，作用并不显著，单月月供仅减轻2%~3%。同时，开发商开发贷款在其资金总量中占比不到15%，因此降息的效果也不是很明显。但是需要考虑此次降息对于市场预期的影响，面对经济增长的压力，三次降准加上此次降息，将使得购房者对房价下降的预期趋弱。

　　 除央行下调利率外，近期也有媒体报道“首套房7折利率”一事，尽管此消息随后被央行和银监会双双发声明否认，但是这也显示出市场对房地产调控放松的预期较强，个别银行如广东华兴银行甚至高调宣布个人住房房贷利率最低可以“打7折”。

　　 在上述一系列政策的影响下，房地产行业回暖的态势似乎日渐明显。其中，从5月销售数据来看，全国商品房销售面积为7290万平方米，同比下降9.3%，降幅较4月收窄3.5个百分点；销售金额为4511亿元，同比下降0.7%，降幅较4月缩小3.8个百分点。

　　 5月销售数据收窄明显，主要是利率下调及各地微调政策的刺激，使得刚性需求逐渐释放。根据链家地产市场研究部的统计，已公布5月月报的15家上市房企单月的销售额合计为762.2亿元，环比增长22.55%，占1月~5月总销售额的28.38%。1月~5月，15家标杆房企销售金额达到2686亿元，同比上涨7.15%。万科A（000002，收盘价9.11元）、恒大地产、中海地产和保利地产（600048，收盘价14.37元）等更是首次出现单月成交金额同破百亿元的情况。

　　 “从政策出台到公司受益需要1~2个月，目前公司的融资依然以信托为主，银行融资仍没有改观。”荣盛发展（002146，收盘价12.01元）证券部一位人士表示，尽管政策所形成的利好还不明显，但是由于公司主打刚性需求，公司在南京的花语馨苑项目卖得很好。此外，由于公司项目集中在二、三线城市，随着当地政府微调政策的延续，这些城市商品房销售有望率先回暖，公司也将取得较好的销售数据。

　　 另一方面，滨江集团（002244，收盘价9.68元）证券部人士也表达了近期销售回暖的观点。其表示，下调存款准备金率、下调利率以及地方政府放款等都是微调的信号，并且上述信号对房地产行业的积极影响已经逐步显现。以公司所在地杭州为例，目前杭州主城区住宅市场的成交量已远超去年全年的成交量。公司的销售情况同样乐观，5月公司成交量为4700套左右、4月为4100套左右、3月是4300套左右。以杭州曙光之城项目为例，公司自3月中旬开始销售，总共14栋楼盘，目前仅有两栋未售出。

　　 “成交量持续上升，一方面是公司执行‘以价补量’的策略，去库存是行业当前的一大趋势；另一方面，销售量不断提升，这是刚性需求入市的结果。”该人士进一步对《每日经济新闻》记者表示，比如在前期央行宣布降息后，前往公司看盘的人购房意愿更强烈。如果政策大的方面不打压，政策微调的态势能够延续，那么下半年市场的刚性需求还将进一步显现。

　　 政策微调对销售的提振已经在滨江集团的业绩上得到印证，专注于三、四线城市的中南建设，也明显感受到了公司销售情况的好转。公司证券部一位人士对 《每日经济新闻》记者表示，各地政策微调使得公司自今年3月以来的销售数据明显好转。

　　/走势前瞻/

　　“以价补量”支撑作用有限 行业期待新催化剂

　　 政策微调使得刚性需求逐渐显现，而近期有媒体报道称，作为全国楼市的风向标，深圳近日再现久违的千人排队买房“盛况”。与此同时，在此前点评2012年中国楼市时，华远地产股份有限公司董事长任志强抛出了“如果现行政策不进行调整，明年的房价会出现大涨”的观点。

　　 在房地产行业的去库存的同时，房地产公司“以价补量”的策略也在进一步压缩房价下行的空间。价格下跌空间被封杀、对后市价格看涨的判断，或许又将激活刚性需求购房者出手。房地产行业政策触底，但“限购”仍是调控政策的大方向。在这样的背景下，由于刚性需求效应显现，市场看好房地产行业，那么又将如何看待房地产股投资机会呢？

　　 首先，从本轮房地产股上涨程度，投资者参与积极性及获利情况来看，机构投资者无疑是其中的集大成者。以招商地产（000024，收盘价24.97元）为例，2011年年底招商地产股东总数为62017户，到2012年一季度下降至56630户，这意味着筹码的逐渐收敛。细观一季报的前十大流通股股东可以发现，有8家基金新出现在前十大流通股股东名单中，其中交银施罗德证券投资基金一季度持有1533.87万股，一举杀入第二大流通股股东；此外，广发小盘成长股票型证券投资基金一季度也买入1300.3万股，而第十名的新进股东交银施罗德蓝筹股票证券投资基金一季度的持有量也高达1090.8万股。

　　 另一方面，在一季度金地集团（600383，收盘价7.02元）的前十大流通股股东中，也有3家新进入的基金且持有量均在4000万股以上，当季除嘉实基金有500余万股小幅减持外，其余机构投资者持仓量均没有变化。

　　 此外，从房地产另一只牛股荣盛发展来看，其5月30日的龙虎数据中，有四家机构出现在前五大买入席位，买入居首位的机构金额达到726余万元。上述情况表明，本轮房地产板块的走强，机构投资者是主力军，也是最大的获利者。

　　 然而，目前的情况是，目前A股市场房地产板块已经历数月上涨，尤其是创新高的个股似乎更加 “高处不胜寒”，市场已经有很大的获利盘，尽管房地产有“限购不限股”的提法，但投资者又该如何看待当前的房地产板块？

　　 某券商行业分析师告诉《每日经济新闻》记者，当前大部分实质性利好，比如5月较好的销售数据、降息等已经包含在地产板块当前的股价中了。

　　 以北京市为例，很多时候其月底的成交量在160万~200万平方米，目前已经恢复至100万平方米，成交量向上的空间已经不大。再看二线城市，销售回暖也很厉害，但主要是以刚性需求的延迟消费为主，持续时间有多久，尚不好下定论。

　　 该券商分析师认为，除了量就是价，目前房地产公司还是以2010年斩获的地块为主，当时价格高企，因此当前以量补价的销售策略，对公司利润产生了较大的影响，所以销售量上升空间不大，“低价”导致利润下滑，而房地产公司股价已经走上了一个平台，板块后期估值提升的难道较大。

　　 “政策面较去年年底已大幅改善、流动性紧张的局面也明显好转、行业基本面已企稳，这些均已在板块上半年可观的超额收益以及机构大幅超配中得到反映，因此下半年房地产股板块若要继续走牛，需要更强的催化剂，仅维持上半年政策和基本面难以继续推动板块领涨。”国信证券在房地产行业2012年中期策略中如是表示。

　　 对于这些新催化剂，国信证券认为包含以下因素：一是经济恶化使政府对“房价上涨”容忍度提高；二是地方财政吃紧倒逼出放松限购的城市；三是流动性进一步宽松（松限贷、降息、放开房企直接融资、密集降准等）。

　　 “下半年新催化剂出现的概率较大。”国信证券认为，首先是房企战略防御有望继续倒逼政策放松；其次土地财政仍是绕不开的死结；再次其他经济指标正在恶化，也有利于倒逼出新催化剂的出现。

　　 若新的行业催化剂出现或者是在当前估值水平下出现调整，均可考虑进一步加仓，国信证券认为，这主要从特殊的商业模式、土地市场复苏、高杠杆、今年销售或业绩锁定性强等五条主线来考虑的，可关注华夏幸福、中南建设、金地集团、招商地产、华侨城等。

　　·重点个股

　　华夏幸福

　　（600340，收盘价17.85元）

　　 一季度华夏幸福实现房地产业务签约销售面积40.1万平方米，同比上升2.15%；销售额22.6亿元，为去年全年销售额的18%，同比下滑20%。销售额的同比下滑主要由于去年下半年以来实施的“以价换量”策略，分两次对产品价格进行了下调，合计幅度在20%以上。

　　 公司在售项目平均地价大约为910元/平方米，平均项目售价大约为6453元/平方米，“以价换量”的策略虽对毛利有所损害，但由于公司低廉的土地成本，在必须降价走量的恶劣市场竞争中仍具备相对优势。

　　 华夏幸福具有A股唯一的“园区孵化”模式。公司的“园区孵化”模式，一方面可以减少政府在园区建设上的初期投资；另一方面，开发商省去园区土地购置成本，将原本土地成本直接用于园区建设。

　　中南建设

　　（000961，收盘价12.44元）

　　 中南建设专注三四线城市，依托建筑进行全产业链探索。目前的业务范围是从市政轨道交通、土地一级开发、房地产、建筑施工、公建、装修装饰到自持物业商业经营。财务杠杆的成本差异，使公司专注于增加经营杠杆的地区，即地价支付灵活、土地具有杠杆的三四线城市。

　　 另外，公司具备丰富低廉的土地储备和成本竞争优势。截至2011年末，公司共拥有权益结算土地储备1160万平方米，权益可售土地储备1050万平方米（其中配套商业约占24%），满足公司5年以上发展。土地储备中70%位于江苏省三四线城市，目前综合土地成本为1100元/平方米左右，仅占2011年销售均价的13%。

　　 华泰联合认为，作为由承建商转型而成的发展商，公司在成本和质量控制方面也有天然优势。

　　金地集团

　　（600383，收盘价7.02元）

　　 5月金地集团销售继续保持同比大幅增长。公司完成签约面积24.8万平方米，同比增加70.5%；签约金额为30.4亿元，同比增加46.3%；销售均价12258元/平方米，同比降10.3%，环比降4.4%。2012年至今累计签约面积84.2万平方米，同比增55.9%；累计签约金额99亿元，同比增30.9%。

　　 国泰君安证券认为，2011年上半年公司受制于货源限制，销售较为平淡。较低基数、充裕的货源、市场回暖导致5月销售的大幅增长。6月金地集团推盘继续增加至16个，即使2011年6月基数相对较高，考虑到降息及利率下限下调的刺激效果，预计公司6月销售仍能实现稳定增长。

　　 另外该券商预计下半年公司新增可售货量将大幅上升，销售将随之快速增长。2012年公司产品结构及供货节奏及时调整，预计金地集团2012年新推货中刚需占比超过50%，货源充足并且主要集中在下半年。

　　招商地产

　　（000024，收盘价24.97元）

　　 2012年招商地产计划销售210亿元，与2011年持平。今年以来公司实现签约销售金额85亿元，认购金额达105亿元。销售从2月下旬开始有明显好转，3月份迎来了销售的小高峰，5月公司开始第二轮促销。可售货量充足预计全年销售额同比增长19%。

　　 公司去年年底的可售存货200亿元，加上全年新推盘量300亿元，全年有500亿元的货值。

　　 财通证券认为，5、6月份的推盘量比较大，考虑到公司的积极促销意愿以及充足的货量，预计2012年全年超过销售目标的概率较大。2011年公司销售整体去化率为50%，预计2012年可实现250亿的销售额，同比增长19%。