政策喊话还管用吗？

　　□晚报记者 俞佳 报道 供图 东方IC

　　昨天国家统计局公布的70个大中城市房价数据，5月份70个大中城市中，新建商品房价格环比下降的城市有43个，持平21个，上涨6个；同比下降的55个，上涨的15个，呈现回暖态势。上海5月新建商品住宅价格也呈现止跌态势，环比指数为99.8，跌幅与上月持平。

　　房价持续下行走势戛然而止，是政策微调和市场成交回暖下可以预见的结果。从来也引来担忧，房价由下行转向上行的拐点是否将出现？被誉为“史上最严厉”的调控政策是否已经逐渐示微？而针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道，住房城乡建设部新闻发言人昨日表示，住房城乡建设部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。

　　市场预期跑在了前面

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申向记者分析，从今年3月以来，楼市就步入了持续回暖的通道，5月份的相关数据已经处于一个高位，但从6月截至目前的情况来看，5月数据还不会是年内的高值。

　　“宏观调控和楼市政策的大方向不会变，但是松动的迹象也是很明显的。地方微调此起彼伏，后期也不排除还继续会有微调发生。受此影响，如今市场各方对于楼市全面回暖预期提前，而开发商降价动力的也在随之减弱，房价止跌也是正常的。 ”罗寅申表示。

　　在复旦大学经济学院副院长孙立坚看来，政策面并没有松动，“预期先行”是现下回暖态势最主要的原因：“整体经济下行之下，关于再次出台‘4万亿’刺激措施的猜测不绝于耳，经历过2009年楼市大涨的人们也难免猜这些资金会进入房地产，结束观望，纷纷入场。 ”

　　“开发商销售策略的改变也是推动房价和成交量的一个原因。”孙立坚称，货币政策放松后，开发商不再着急降价促销，转而顺应市场预期涨价销售，在“买涨不买跌”的传统观念下，反而起到了拉动成交的效果。

　　孙立坚补充道，除了最近一次央行辟谣7折房贷优惠，中央对于市场上很多政策放松的预期并没有强硬的否定和干预，也助长了这份预期的越来越浓厚。

　　房价走势成谜

　　近日，一份中国社科院对35个城市居民的调查显示，有32个城市居民预期房价将会继续上涨，占到所调查城市数量的九成以上。对未来房价上涨预期最高的城市为海口、西宁和贵阳，杭州、青岛两个城市居民预期未来房价将会下跌，而济南市民则预期房价将会不涨不跌。

　　当这份调查与最新房价数据一起出现的时候，引来了更多对未来房价走势的猜测和议论。

　　首都经贸大学经济学院院长张连城判断，在严厉的宏观调控、行政控制、政策打压的大环境中，房产价格仍然存在上涨预期，但并不存在大涨的预期。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟不认为房价能在短期内反弹。他分析称，就房企资金面角度而言，“红五月”并未使开发企业资金面紧张的状况得到实质性的改变。截止2012年第一季度，房地产行业平均资产负债率为72%，依然处于高位。而开发商自筹资金比例的快速增长，也显示出其融资渠道不断收紧，开发企业资金链还是相对紧张。

　　他还认为，开发商见好就收，“买涨不买跌”的市场气氛在短期内有可能有助于个案楼盘的成交，但也可能导致购房者购房门槛提高而重现观望。

　　罗寅申也向记者表示，事实上，开发商调整房价使得政策的让利空间被抹平，购房者对于前一波房价暴涨心有余悸，所以着急入市。现在的小幅涨价还可以被购房者接受，是因为还在大家的可承担范围内。如果涨价超过了让利，恐怕就会有致命影响。

　　“数据上看，可以说是拐点。但房价现在未必能触底反弹。毕竟从一次降息、微弱的松动和几个月的成交回暖，不能解决从调控以来的所有问题。 ”罗寅申说。

　　“最严厉政策”保鲜期还有多久？

　　每一次调控政策出台后，都会面临“政策不过月”这样的保鲜期尴尬，直到这一波被誉为 “史上最严厉政策”的出台。但现在，政策的微调和量价的回暖也使得保鲜期问题再度被摆上台面，“最严厉政策”保鲜期还有多久？

　　罗寅申告诉记者，从地方微调开始显现，楼市政策就已经逐渐触底，不会再从严进行。这一层面上说，政策效果也没有过去那么强烈，已经逐渐示微，但是，限购政策还是不会松动，对投资投机性需求的制约仍在。

　　对此，孙立坚认为，虽然地方政府频频试水，试探政策容忍的底线，而近期中央也没有像过去一样对所有苗头一棒子打死。但是，同时也注意到，中央也从来没有明确表示过政策的松动。 “换言之，中央有充分的主动选择权，随时可以叫停地方小动作，我们的楼市依然是‘政策市’。 ”

　　张宏伟，“去投资化”的常态化的楼市调控措施并没有出现实质性的松动，如果房价在成交量回暖的市场背景下一旦出现快速反弹，那么，政策层面应该还会“微调”收紧，以防止出现房价大幅波动的现象，维持当前房地产市场调控成果。

　　对于楼市政策，华远地产董事长任志强依然语出惊人。近日，他在接受媒体采访时表示，房地产已被中央抛弃，不会重现政府救市。他说，中央现在主要目标是抛弃房地产，用其他的方式去推动经济增长。房地产调控政策不变，但其他政策是放开的，包括民营经济36条、铁路以及其他方面。

　　别墅用地首次“涉限”

　　为贯彻落实节约、集约用地及房地产调控政策，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。发布实施限制、禁止用地项目目录，是产业结构政策和宏观调控政策在土地供应政策上的体现。

　　此外，住房城乡建设部发言人昨日表示，住房城乡建设部注意到，人民银行、银监会已经分别澄清了个别媒体关于房地产信贷政策将有所松动的曲解报道。住房城乡建设部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。这位发言人再次强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。