农村私有房 买卖纠纷多

　　□ 林 娜 本报记者 曾祥素

　　近年来，随着旧城改造、城乡一体化进程的迅速推进，农村私有房屋交易所引发的纠纷日益增多。据北京市一中院统计，2009年至2011年，该院审结的该类案件分别占当年房屋买卖合同纠纷案件总量的2.8%、3.8%、4.6%，所占比例呈逐年上升趋势。

　　北京市一中院调研发现，农村私有房屋买卖合同纠纷案件呈现三大特点：一是交易主体多元化。早前，农村私有房屋交易一般只在本村村民间进行，而就目前受理案件的情况看，交易主体呈现多元化趋势，交易行为不仅在本村村民间进行，同时也在不同地区村民间发生，且更多的是农村村民与城镇居民之间的交易行为。二是交易方式多样化。受人情社会观念影响，少量房屋买卖仅以口头方式进行。大部分房屋交易采用书面形式，但具体方式区别较大。有的签订格式较规范、权利义务较详实的房屋买卖合同；有的则只签订主要反映房屋所在地理位置、房屋价格、付款交接形式的较为简单的书面转让协议；有的则针对同一房屋同时签订赠与合同和买卖合同，双方以赠与合同的形式办理房屋产权和土地使用权过户手续，私下则按双方签订的房屋买卖合同内容进行交易。三是卖方反悔引发纠纷比例大。当前受理的农村房屋买卖合同纠纷大多是卖方事后反悔主动提起诉讼，请求确认交易行为无效从而收回已交付的房屋；只有小部分是由买方起诉，请求判令卖方履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续的情况。

　　调研分析认为，农村私有房屋买卖合同纠纷之所以多发，首先应考虑到其时代背景。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的。一方面，由于城市建设的发展和户籍制度限制的逐步取消，大量的农村人口流向城市，导致农村地区出现许多闲置住房；另一方面，部分城市居民为改变生活方式或居住环境，往往会有到近郊农村以较低价格购买农民闲置房的想法。这就为农村私有房屋在农村村民和城镇居民间交易的发生奠定了供求基础。其次，应看到政府管理层面的不足。根据国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民住宅不得向城市居民出售，……有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因此，农村村民和城镇居民之间的农村私有房屋交易行为是不被允许的，但相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散为此类交易行为的发生提供了一定空间。而目前引发纠纷的恰恰多为此类交易主体之间的交易行为。再次，经济利益的巨大诱惑是导致纠纷的直接导火索。土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类纠纷的直接原因。城市化进程的推进，使城市郊区或城乡接合部的农村房屋因拆迁而身价陡增。这些房屋如果被拆迁，被拆迁人可获得较好的安置房或高额拆迁补偿款。当初以较低价格卖掉房屋而尚未办妥相关过户手续的出卖方往往会反悔，便主动到法院提起诉讼要求确认房屋买卖行为无效并判令买方退还房屋。

　　北京市一中院建议，应从以下几方面着手解决纠纷：

　　完善立法，健全规制体系。当前，关于房屋买卖的现行法律法规主要适用于商品房交易，而关于农村私有房屋买卖的规定甚少，这给法院正确处理此类案件带来了法律适用上的困难。因此必须加快相关立法，统一标准，以避免同案异判现象的发生，同时，在立法层面给予民众正确引导。

　　审慎审理，准确把握司法导向。当前，北京法院应按照2004年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》要求，对涉及农村私有房屋买卖纠纷案件，本着尊重历史、照顾现实，注重判决的法律效果和社会效果，综合权衡买卖双方利益的原则，妥善处理，对于此类房屋买卖合同的效力认定以认定无效为原则，以认定有效为例外，形成稳定有效的司法导向，从司法层面引导民众杜绝此类交易行为，从而避免相关纠纷的发生。

　　加强监管，提高行政管理水平。2004年11月国土资源部出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》，明确规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。房管部门和土地管理部门应严格按照该《意见》规定，禁止为该《意见》中禁止的交易情形所涉农村私有房屋办理相关权属过户手续，从行政管理层面有效遏制此类交易行为的发生。

　　加大法制宣传，合理引导社会舆论。法院可联合房管部门、土地管理部门进行《合同法》、《土地管理法》及国务院有关部门发布的行政法规、规范性文件的法制宣传工作，增强民众法律意识，并合理引导社会舆论，使城镇居民认识到农村私有房屋交易行为的高风险性，使农村地区农民意识到农村私有房屋的特殊性质以及将房屋私自出卖给不适合主体将产生的不良后果，从根源上减少此类交易行为的发生。