库存和供应压力未消 房价下半年难普涨

　　本报记者张晓玲广州、深圳报道

　　近期楼市成交量屡创调控后新高，市场重新出现“恐慌性购房”，高端楼盘热销等现象，引发对于房价大幅反弹的担忧。

　　究竟市场供求关系如何？国泰君安近日对下半年的库存、新增供应进行分析，认为当前及年内楼市仍处于历史库存高峰，房价在下半年普遍上涨难以出现。与此同时，华远地产总裁任志强也指出，目前中国的楼市库存量太大，去库存的任务艰巨，总体来看，2012年楼市不会大涨。

　　国泰君安根据各地房地产交易网、WIND等数据统计显示，从目前库存量（即可售量）来看，15个主流城市一手房平均可售面积接近历史高点，较2010年4月的历史低点上升85%，2012年库存维持环比持平的状态，并未下降。

　　具体地，一线城市库存与2011年底的库存基本持平，其中北京可售面积上升至中位数1517万平方米，上海和广州则上升至历史高位，分别为1008万平方米及724万平方米。深圳则降至396万平方米的低位；二线城市库存较2011年底略升5.4%，三线城市库存与2011年底持平。

　　从未来新增供应量的情况看，2012年行业处于历史库存高峰，并且至少三季度的新增供应量将持续维持高位，政策合理修正并不会带来房价的明显上涨。

　　从城市看，南京、青岛、宁波等东部二线城市去化压力较大。北、上、广、深、杭等一线，惠州、南昌、长春等三线城市的去化时间目前都已在12个月以下，南京、青岛、宁波等在24个月以上。

　　但从房企的销售来看，去化时间在持续下降，14典型城市去化时间由2011年底的18个月降至13个月。主要是由于销量持续回升，但不代表行业库存压力在快速下降。其中，由于一线城市的销售回暖明显，去化已低于2011年9个月的低点，但仍高于2009、2010年4个月的低点。

　　国泰君安分析师李品科、孙建平表示，从下半年来说，2012年下半年，尤其是6-10月份，行业高新增供应、高库存的状况将明确持续，一二线城市整体房价普遍上涨的可能性很小。“目前市场开始担忧去化速度的加快，会使得行业房价明显上涨。我们并不认为，目前在一线城市部分二手房出现的涨价情况，会快速普及。”

　　从多家机构的草根调研中发现，二三线城市普遍仍存在高供应下的去化压力，房价难以明显上涨；而一线城市，由于供应量较低、需求更为旺盛，二手房有所上涨（但涨后难以去化）；但一手房普遍只是略收回优惠幅度。

　　一位券商人士透露，从他和开发商以及多个代理机构的沟通来看，即便销售较好的项目，开发商涨价的意愿也较小，原因是目前行业状态下，开发商对安全性的诉求远高于对高额利润的追求，并且土地市场的机会远高于两年之前的地王时代，他们希望能多回笼现金去储备新的土地。

　　中国指数研究院的报告认为，5月经济下行压力加大，货币政策微调力度加大，更多城市有意对楼市政策进行微调，但涉及限购的政策没有放松。其预计，下一阶段楼市成交量将企稳，但如果开发商涨价的话，对价格敏感的首次置业需求或许将再度退出市场。

　　由于市场情绪的传导，近期部分城市购房者对房价可能大涨表示担心。21世纪不动产分析师粟日认为，在3月刚性需求踊跃入市之后，4月以来已有部分改善性需求和少量投资性需求入市，短期来看，房价可能会出现一定程度的微涨。但是，只要限购、限贷能够做到“绝不放松”，就不必担心房价大涨，否则也会遭遇决策层的压制。

　　“在市场看不清楚的情况下，我们不会去蓄意涨价，当前仍然是快速销售窗口期，”广州一家大型开发商人士对本报记者表示，如果仅是刚需和改善型需求维持，则这种增长难以持续，四季度楼市将面临很大的不确定性；如果投资投机需求已入市，则会推高房价，届时或将招致更严厉的调控，这也是追求快速周转的开发商不希望看到的结果。