河南首套房不再“认房又认贷”

　　□晚报记者 俞佳 张骏斓 制图 邬思蓓

　　24日，河南省住建厅、发改委、金融办等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，提出鼓励建设中小户型商品房、提高公积金贷款额度、加大银行监管力度等新政。

　　这一次地方微调的尝试，可以说亮点颇多。最为出挑的，就是该新政打破了首套房“认房又认贷”的标准，大大利好改善型购房者。业内专家认为，推翻“认房又认贷”有利有弊，由于央行和银监会未予以认定，该新政执行起来会有难度。

　　【新政解读】

　　亮点一：

　　名下无房产就算“首套房”

　　《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。这意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策购买自住商品房。

　　河南省住房和城乡建设厅负责人表示，符合条件的群众购买首套房，银行要执行优惠利率。

　　亮点二：

　　提高公积金贷款额度

　　《意见》规定，省内各地住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，合理提高住房公积金贷款额度，提高幅度原则上不低于原贷款额度的15%。

　　另外，各地还要降低住房公积金贷款门槛。目前河南省职工申请住房公积金贷款要求连续缴存12个月，首付房款30%。为支持缴存职工购买套型建筑面积90平方米（含）以下首套自住房，将连续缴存时间减少为6个月，首付房款比例下调至不低于20%。

　　亮点三：

　　鼓励建设中小户型商品房

　　《意见》提出，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。另外，各地还要增加中小户型、中低价位普通商品住房的土地供应量。同时，有关部门要进一步简化90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品住房开发项目的审批环节，提高办事效率，缩短审批时间，协调解决开发建设中的水、电配套、房屋征收和资金紧张等问题。

　　亮点四：

　　降低银行贷款门槛

　　《意见》提出，各银行业金融机构要降低贷款门槛，积极争取扩大贷款额度，在确保资金安全规范的前提下加大房地产信贷有效投放力度。同时，鼓励各银行业金融机构合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长三个月。

　　另外，金融管理部门要加大对银行业金融机构的监管力度，取消一切违反政策规定的不当附加条件和不合理收费。

　　【政策反响】

　　沪上“改善客”盼松绑

　　“虽然有套房，但我们也有实实在在的买房需求。 ”许女士与丈夫2005年登记结婚，在女方家长的要求下，同年在宝山区买下了一套二手房作为婚房。因为手头紧张，只能买小户型老公房，除了银行贷款，还向亲朋好友借了钱。

　　多年过去，原来的两口之家已经“扩容”。他们的儿子到了念幼儿园的年纪，9月将从老家回到上海。因为夫妻俩工作繁忙，一直帮忙带孩子的许女士妈妈也要从老家跟来上海，原本就面积不大的房子更显拥挤。

　　“我妈妈过来就不够住了，而且房子太小了，孩子玩起来都跑不开，对成长也不好啊。 ”许女士告诉记者，早些时候他和丈夫就动了换房的念头，但是了解后，发现他们已有贷款买房的记录，再换房需要首付6成，远远超过的他们的能力。

　　许女士表示，她很早之前就对 “认房又认贷”不理解，为什么“限购”和“限贷”对首套房的认定标准不一样？ “如果上海的政策也可以变变，我们把原来的小房子卖了，就可以换到满意的房子了。 ”许女士说。

　　【政策反响】

　　“特刚需”忧房价被推涨

　　听到河南关于推翻“认房又认贷”的首套房认定标准，李先生的心情十分纠结，“房价会不会因此又涨？ ”

　　年初房价筑底的消息传向市场后，李先生和女友就开始了看房的历程。然而，近期看到的各种景象、听到的多方说法却让他有些焦虑。由于一系列“刺激刚需”的措施出台，3月后上海楼市成交量大幅回升，相继出现了“金三银四”和“红五月”，在给力成交之下，房价的下调形势也停止了，甚至出现了涨价的情况。

　　“如果上海也对改善购房者放开，更多的人可以买房，成交愈发好，房价更加高，我这样的‘首套特刚需’岂不是更没有希望了？ ”李先生担忧道。

　　【业内观点】

　　打破“认房又认贷”有利有弊

　　上海易居房地产研究院幅院长杨红旭直言，这等于推翻了“认房又认贷”的标准。从2010年以来，房地产市场一直按“既认房、又认贷”的标准，即便现在名下无房，但曾贷款买过房，也须按二套处置，确有“滥杀”之嫌，不近人情，导致合理的改善性需求也被拒之门外。 “因此，我觉得这点早该破除。 ”

　　但也有专家对此表示担忧，上海财经大学不动产研究院常务副所长姚玲珍则表示，此番河南新政松绑举动很大，直接突破了“认房又认贷”的标准，“实际上这是目前中央楼市调控的一个定性指标，虽然释放了部分改善的刚需，但是也会给其他投资带来空间，如果突破的话，楼市调控力度将有所减压。 ”

　　执行难度大，效果不明朗

　　然而，此番河南新政，执行起来也难度不小。由于贷款由银行来最终完成，银行成为了这项新政最关键的一环。然而，目前银监会和央行并未对首套房的贷款和界定有新的举措，这也就意味着四大行依旧会执行 “既认房、又认贷”的原则。杨红旭也表示，新政关键是，在国家金融部门未放松的情况下，省金融部门文件管用么？在他看来，“大银行别奢望啦，地方银行有可能会更听话些。 ”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟坦言，从已经出台的楼市“微调”政策来看，落实利率优惠、减免相关税费已经在落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策“微调”的储备政策之一，但是这些都还未全面铺开，再加上目前的银行对于利率优惠也一直很难松开。 “按照目前的利息测算，银行8折利率优惠就已经不赚钱了，推出7折那就意味着有亏本的可能。 ”

　　建议中央定性“首套房”

　　张宏伟表示，“只要无房均视为首套房”有利于合理的改善住房需求释放，可供当前一线城市和部分二线城市地方政府出台政策所参考。

　　随着首套房成为地方松绑的主力，姚玲珍直言，中央应该对于首套房进行定性，明确首套房的概念，同时将定量细则给予地方政府细化，“比如贷款首付、贷款利率优惠、人均面积等方面，地方政府进行细化。这样既解决了地方政府根据自身情况对楼市调控进行合理微调，也保证了楼市调控的延续性和稳定性。 ”