机构并非全面看空 外资直接投资或触底反弹

　　每经记者 杨可瞻 钟舒

　　 近年来，随着浑水、香橼等外资机构不断俯身“狙击”，让人相信做空恒大地产只是冰山一角。该事件提出一个残酷的现实问题：大举做空中资房地产公司的是否只有香橼一家;香橼的背后，有多少外资在支撑？

　　外资投资陷入低谷

　　 要了解香橼做空是否只是一个偶然现象，我们必须清楚外资目前对中国房地产的态度，而切入口是外资进入和退出这个行业的“路线图”。

　　 事实上，外资进军内地房地产无非通过两种途径，一是借助FDI（外商直接投资）渠道直线杀入；二是借助私募基金、股权并购和外债等方式绕道进入。以中国最大的房地产市场之一上海为例，外资正式进军要追溯到2003年。

　　 当时，摩根士丹利房地产基金购入上海新天地大厦，成为其在上海地产市场的首笔重要投资。在此后的数年中，大摩又相继大手笔投资了当地多个地产项目，包括7亿元收购陆家嘴中央公寓4幢物业、5亿元整体购入徐家汇永新城等。当然，不只是大摩，从2006~2008年，黑石、高盛、花旗等外资巨头，也相继涌入上海。

　　 然而，外资进入也并非是“永动机”，从2008年开始，随着调控政策愈发严厉，加上担心中国楼市震荡，部分外资有选择性地开始撤离。同样以上海为例，大摩在开始抛售上海部分精选住宅项目，包括上海广场商场、东海广场、无限度广场等。另外，包括高盛、香港和记黄埔等也相继兜售其在上海的地产项目。

　　 当然，我们并不能以此就判断外资会“敦刻尔克大撤退”，但如果仔细观察FDI就可以发现，至少外商投资房地产正在降温。

　　 数据显示，今年一季度房地产利用外资下降6.3%，相比之下去年一季度房地产利用外资还增长了38.6%。对此，商务部解释称，“FDI下降主要原因是全球经济低迷，全球跨国直接投资放缓；其次，受国内房地产调控影响，占FDI总规模25%的房地产吸收外资下降；再次，去年一季度的基数比较高，去年利用外资是前高后低，今年有可能反过来。”

　　 值得一提的是，外商投资降温也体现在了房地产签订项目个数和实际利用外商投资的增速放缓上。

　　 巨灵统计显示，今年4月，房地产利用外资签订项目个数为114个，环比增长39%，增速连续3个月下降；同期房地产实际利用外商直接投资81.59亿美元，环比增长23%，同样为增速连续3个月下降。另外，2008年1月~2012年4月，签订项目个数平均为249个，实际利用外商直接投资平均额110亿美元。这意味着，目前外商投资房地产水平已显著低于过去52个月平均水平。

　　 此外，今年5月，房地产开发投资中利用外资同比下降37%，是所有资金来源中表现最差的。除了定金及预收款(同比降4%)、个人按揭贷款（同比降2.9%）外，其余如国内贷款（同比增8.5%）、自筹资金（同比增16%）等均实现了同比增长。更值得注意是，5月利用外资同比增速，创下了自2008年12月以来第2差纪录（2012年4月同比下滑43%）。

　　外资机构并非全面看空

　　 然而，外资的看空是全面的吗？

　　 某北方大型券商房地产行业研究员告诉《每日经济新闻》记者，在讨论外资对于目前中国房地产的态度时，首先需要区分外资中的两类：那些研究基地在海外的外资态度目前偏空，主要是源于对中国经济继续下滑的担忧、以及对中央房地产政策走向判断的谨慎；那些在国内设有机构的外资代表，比如高盛、高华等，它们认为中国房地产政策的调控已经见底，未来的宏观经济面会逐渐放松，货币政策的动作也会对地产行业形成相对利好的支撑。

　　 看多一方的外资在投资途径上，以曲线进入路径来看，除了债券、私募基金，主要就是股权并购，尤其是二季度相较一季度的股权并购市场活跃了很多。

　　 《每日经济新闻》记者留意到，上周京沪产权市场房地产交易均表现活跃。以上海联合产权交易所最新发布的消息为例，数据显示上周上海产权市场成交金额居首位的是房地产业，一周成交5宗，成交金额合计达到18.44亿元。其中，外资收购上海市房地产企业股权项目值得关注。

　　 上周，“上海天洋房地产有限公司20%股权”转让项目成功交易。出让方是上海联洋集团有限公司，受让方是上海一家外商投资有限公司，成交价格1640.19万元。

　　 北京产权交易所方面信息也显示，上周北交所在新增挂牌项目方面，房地产业居挂牌金额第一位，其中，房地产业新推挂牌项目三宗，挂牌总金额达41.56亿元，“北京金亚光房地产经营管理有限公司100%股权及11.9165亿元人民币债权”挂牌金额为31亿元，“北京丰科建房地产开发有限公司100%股权及94500万元债权”挂牌金额为9.81亿元，为上周重点推荐项目。

　　直接投资或将回暖

　　 除了曲线投资，接受记者采访的业内分析人士均表示目前外商对房地产的直接投资在二季度料有回暖的迹象。

　　 此前商务部公布的数据显示，一季度全国实际使用外资294.8亿美元，同比下降2.8%，造成FDI下滑的原因之一是受调控影响，房地产利用外资增速有所下降。

　　 近两年，房地产领域实际利用外资约占我国利用外资规模的将近1／4。去年一季度，房地产业实际使用外资增长较快，增幅高达38.6%，今年一季度则下降了6.3%。对此，商务部新闻发言人沈丹阳在例行发布会上曾表示，去年一季度的基数比较高，并且去年利用外资是前高后低，但今年有可能是前低后高。

　　 对此，中原地产市场研究中心主任周觅在接受记者采访时指出，目前就研究中心观察到的情况看，以中部城市成都为例，近两三个月以来有越来越多的外资对该市场表现出兴趣，已经加快了寻觅合适项目的速度。

　　 周觅表示，外资选择这个时点进入可以说是考虑到调控方面目前已到顶。去年的情况是，虽然房地产市场很糟糕，但由于看不清政策前景，外资不敢贸然进入。目前政策环境可期，同时市场也在回暖，外资此时进入资金链依然紧张的中国房地产业，可以在合适的价位进行股权购买等交易。

　　 此外，外资的进入方式也是多样的，除了入股，也可能在买地前期就介入或是项目运作起来后再注资等。

　　 对于一季度房地产业实际使用外资急剧下滑的解读，周觅认为，除了限购等政策制约，还需考虑数据的滞后。实际情况是，外资一直以来并没有完全停止和国内房地产企业的接触，只不过相较于内资，外资在房地产项目正式投资前的考察调研更为谨慎，时间更长。