上海楼市：阶段性回暖

　　王肖邦

　　上半年楼市表现的三个节点

　　昏迷期

　　指1、2月份，成交量分别只有21.2万、40.3万平方米，延续了去年底的低迷行情

　　复苏期

　　3月份成交量的激增，4月份小幅调整下行，楼市开始步入复苏期但表现尚不稳定

　　平稳期

　　5月和6月成交量攀新高并保持稳步小幅上涨，说明当前楼市已步入平稳期

　　

　　一丝暖风正在吹过上海楼市。6月至今，无论商品住宅市场还是土地市场，都有了回暖迹象，部分一手、二手楼盘甚至出现久违的涨价，而溢价出让的土地也大幅增加。不过即便如此，大多市场人士仍然认为，楼市并没有真正走出低谷，开发商也将希望更多寄托在下半年。

　　上半年3、5、6月份，上海均创出80万平方米左右的成交面积高位，与2011年5~7月的量持平，但是与2009全年，以及2010年年底时超100万平方米，甚至接近200万平方米的量相比则明显不足。

　　“上海楼市的成交量已经恢复到2011年年中时调控尚未完全发挥效应之前的水平，但还没有进一步的突破，由于仍旧处在调控期，回暖幅度有限。”汉宇地产董事总经理施宏叡表示。

　　土地市场方面，截至6月27日， 2012年上半年合计出让204幅土地，累计总出让面积及金额分别达到803.4万平方米、178.7亿元，同比分别下降20.5%、67.1%，从土地溢价情况来看，上半年成交的49幅经营性用地中，有溢价的土地共计16幅，占比约为32.7%。

　　不过，6月份上海土地市场出现了与此前5个月迥异的成交情况，单月共计出让多达20幅经营用地，占上半年总数的40.8%，且溢价土地有9幅，其中溢价最高的更是达到435%，创造了近2年多来的新高。

　　21世纪不动产上海锐丰研究部经理黄河滔表示，近期土地市场的火热不仅是市场成交氛围的转变导致开发商对于土地的预期价值逐步看多，低价水平也相对合理，预计在多方因素推动下，下半年土地市场成交有望逐步活跃。

　　日前，中房信的一份报告指出，6月上半月，部分上海楼盘的成交均价较去年年底时已有最高20%的涨幅。这也带动6月前17天上海一手商品住宅的平均成交价格在18个月之后重新站上23000元/平方米的高位，达到23141元/平方米，创下2011年1月史上最严调控后的新高。

　　6月回暖的上海楼市加强了开发商在下半年推盘的力度，包括恒大海上威尼斯在内的上海周边项目纷纷选择在今年下半年入市。农工商房产一位负责人向《第一财经日报》记者介绍，公司已在上海设立江苏项目上海展示中心，楼市回暖让他们看到更多上海客户的购买意愿正在加强，购买的动机则包括投资以及养老等，此外，该公司今年在上海动工开盘的项目也高达6个。

　　施宏叡告诉记者，今年上半年的楼市表现主要可归结为三个节点，即昏迷期、复苏期及平稳期，昏迷期显然是指1、2月份，成交量分别只有21.2万平方米和40.3万平方米，延续了去年底的低迷行情，3月份成交量的激增以及4月份的小幅调整下行，说明楼市开始步入复苏期但表现尚不稳定，5月和6月成交量攀新高并保持稳步小幅上涨的走势，说明当前楼市已步入平稳期。

　　“除了楼盘继续以价换量方针持续不变外，政策面的趋稳同样令不少购房者决定结束观望，并且不排除小部分购房者出于对房价触底反弹的担忧而‘抢先’购房的行为。”施宏叡说。