超高租金扭曲盈利模式 超商卖场谋做“二房东”

　　租约到期后，对连锁便利店来说，租还是不租成为一个问题。因为续租就要接受房东2~3倍的涨价，还会让亏损状况雪上加霜，但不租就得关店。

　　上海农工商集团旗下的好德与可的已经遇到了这个问题，并因此关掉了部分店面。

　　《第一财经日报》近期调查了解到，目前卖场、超市、便利店这类超商业态的成本中，30%~55%为租金成本，且到期续租的涨幅惊人，这不仅导致大量门店处于亏损或濒临亏损状态，而且使得部分业者为消化高租金开始做起“二房东”，并通过大量的后台收费方式摊销成本以求获利。

　　租金成便利店最大“噩梦”

　　和一般“80后”朝九晚五的白领职场生活不同，杨明华每天早上7点起床上班，很多时候都要忙到凌晨2点，作为一家便利店的店长，他要与店员一样三班倒。

　　“如此辛辛苦苦地干了一个月，最后发现大部分的毛利都‘烧’在租金上。我们这个行业基本就是为房东打工。”说起门店的经营情况，杨明华无奈地说。

　　“就像世界名画‘噩梦’描绘的那样，恶魔坐在一个熟睡的少女胸口，令少女梦魇不断，而租金就好像那个恶魔，坐在我们的胸口，让我们喘不过气来。”杨明华无奈地告诉记者，他算是吃苦耐劳的“80后”，要不然不会选择做便利店店长这份辛苦琐碎的工作，且收入也并不算太高。

　　他最初的想法是磨炼自我，假如经营得当，则会考虑自己创业。但在数年的实践中，给他最大打击的就是始终在给房东打工。

　　杨明华的门店是5年前签约的，那时的租金大约20万元/年，即每个月1.6万元左右；店员大约7人，每个人2000元左右月薪，则一个月人工在1.4万元；加上1万元左右的水电费，即每个月基本成本在4万多元。便利店的行业毛利率约为20%，毛利是营业额减去供应商货款后的差价部分，所有的门店成本要在差价中消化，所以，每个月其门店营业额至少要做到20万元，才能有毛利4万元，勉强做到收支持平。而这意味着，杨明华每天的营业额必须要做到6600多元。

　　“但实际上，我的门店每天平均也就5000多元营业额，这在行业内已算不错了，便利店行业整体平均每天营业额也就4500多元，很多门店实际只有3000多元，且我门店周边有好德、可的和全家，竞争很激烈，能做到现在这样，我已很自豪了。”杨明华透露，公司总部会适当分摊一部分成本，让单店看起来不至于太亏损，甚至略有盈利。

　　杨明华4万元成本中，有1.6万多元是租金，占比超过40%。但这还不是最惊人的。近期，农工商麾下的好德和可的便利店大调整，对于租约到期的门店或关闭或装修重开业。租金涨价后的今天，租金已成为新签约便利店中占比超过50%的巨大成本，负荷不起的业者只能退出市场。

　　龚先生在外资便利公司拓展部做了近10年，最近一家位于上海徐家汇地区的便利店年租金居然高达120万元，让他这个“展店老人”都叹为观止。

　　“现在优质地段便利店的年租金会高达90多万甚至100多万元，无论你怎么努力经营，这类高租金门店都不可能盈利，只能成为企业形象店。”龚先生告诉记者，便利店一般签约期为5年，现在到期门店新签约的租金价格至少是5年前的2~3倍，所以市场平均年租金在45万~50万元，即每个月租金要近4万元，人工涨价后单店每月约2万元，水电费每月1万元，单店每月成本7万元，按毛利率20%计算，每月营业额需达35万元，即每天营业额要超过1万元，这对大多数便利店来说是一个不可能完成的任务。一般来说，能做到日营业额8000多元已是翘楚，也就全家等少数品牌有这样的实力。

　　以上述数据计算，如今便利店行业平均租金占据成本比例高达57%。在租金“噩梦”下，据便利店业者不完全统计，大部分单店都很难盈利，一个便利店企业一年亏损数千万至1亿多元是很正常的事情。

　　卖场做“二房东”

　　同样的问题也在超市、大卖场出现。

　　吴坤在外资零售公司工作多年，他透露，以一家1万平方米面积的标准卖场来说，根据地段不同，一年的租金从500万元到近1000万元不等，卖场内需要高温和低温仓库，加之雪柜等，每天要耗费水电费1万多元，即每个月35万元左右，一家卖场内员工要两班倒，即需300人，每天150人，人均年薪3.6万元，促销员薪水由供应商负责，不计入卖场成本。

　　“根据上述数据计算，一家卖场一天的人工费用约1.5万元，水电费约1万元，租金约2万元，每日总成本约4.5万元，其中租金占比约44%，是最大成本。而卖场的毛利率远低于便利店，只有10%，所以一家卖场一天的营业额起码要45万元才能保本，现在很多卖场每天的营业额只有30多万元，甚至低至20多万元，根本无法依靠销售商品这种最根本的差价模式盈利。”吴坤坦言，在商业本质模式无法满足盈利时，超市、卖场开始以扭曲方式获利。

　　记者多方采访获悉，正常的卖场商业模式应该是依靠销售货品的差价，即前台毛利获利，由于前台毛利无法平衡成本，于是各大卖场将后台毛利作为利润来源，即向供应商收费，有时一个品种商品的年收费收益可高达数百万元甚至上千万元，这给了供应商极大压力，很多中小型供应商因为卖场收费而难以盈利，但这种不健康的获利方式却实际帮助卖场缓解了成本压力。

　　不过，随着供应商的反抗以及相关部门对卖场乱收费的整顿，零售商也意识到不能太过依赖后台收费，于是另一项扭曲型的非商业本质盈利模式出炉——做“二房东”。

　　这种模式在行业内被称为“店中店”，即卖场先租赁建筑的几个楼层，随后在自己租赁的区域中划出一部分面积租给其他小商铺，所以，如今在很多农工商超市、世纪联华、家乐福等都能看到在卖场边界线之外，有不少食品、美甲、服饰等小商铺，对这些小商铺来说，卖场就是“房东”。

　　“这种模式是便利店无法操作的，卖场因为租赁面积大，故而有做二房东的空间。卖场的每年租金涨幅也就在5%左右，比便利店涨幅小很多，一般来说，卖场每天每平方米租金约1.5元到2元多不等，转租给小商铺的价格是每天每平方米至少3元以上，所以业者会发现，经营零售辛辛苦苦一年到头，指不定还亏损，还不如轻轻松松做二房东，稳赚不赔，于是超过90%的业者都会布置一些‘店中店’，更有甚者会将卖场面积与‘店中店’面积分割为1:1，大量依靠‘店中店’租金度日。”吴坤坦言。

　　不过，“大房东”也不是傻子，现在越来越多的房地产开发商在招商时规定卖场只能放置在地下1~2层，这种尴尬的地下位置让卖场很难招租小商铺。

　　于是，TESCO乐购、大润发、欧尚、步步高等有实力的零售商开始涉足商业地产，比如TESCO乐购推出的购物中心品牌“乐都汇”，在这类购物中心项目中，乐购卖场的租金可以很低，且能获得优质商铺位。而欧尚、步步高也自建了购物中心，试水商业综合体。

　　但商业地产的涉猎需要足够的资金以及优良的选址，不少业者反映，大型购物中心的选址越来越困难，市中心拿不到地，拿到的项目大多比较偏远，而偏远项目的招商又很困难。假如为了降低卖场租金而自行投建招商不良的购物中心，只会使企业经营雪上加霜。