上海前滩拟建为未来中央商务区

　　赵飞飞

　　6月29日，浦东抛出的前滩地区的控制性详细规划。这个拟定再造一个陆家嘴规模的上海未来中央商务区，其规划切分好的各类性质土地将陆续登台。

　　7月3日，本报记者在前滩现场看到，其位置和世博园区只隔着一条川杨河，而通过南北高架可直达上海核心区域人民广场。目前此片区域较为空旷，建筑物周边只有东方体育中心。

　　中国房地产信息集团提供本报一份世博园区去年10月以来商办土地出让统计表，已经出让的12块土地，共计10万平方米，共计获得土地出让金达到约90个亿。

　　这给前滩的土地带来了想像空间。而根据已经公示的前滩地区规划，浦东前滩将单是居住用地，就有31.34万平方米的规模出台。

　　业内人士认为，上海又一场土地盛宴将悄然展开。

　　40%左右为经营性土地

　　前滩地区的控制性详细规划显示，前滩地区的总用地约283.17公顷，其中建设用地面积约278.98公顷，总建筑面积约350.16万平方米，规划人口2.5万人。

　　此次控制性详细规划的编制范围是：北起川杨河，南至中环线（华夏路），东起济阳路，西至黄浦江，总用地面积283.17公顷，沿黄浦江岸线长度约为2.3公里。

　　根据规划，前滩的总建筑面积，350万平方米。不同于陆家嘴定位金融城，前滩的功能定位重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲。同时，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物、休闲娱乐等辅助功能。

　　根据浦东公布的规划用地汇总表显示，前滩地区，居住用地为31万平方米，占建设用地比例为11.2%；住宅组团用地为28.67万平方米，占总建设用地面积为10.3%；另外，商业服务业用地为13.95万平方米，占5%；商务办公用地为35.83万平方米，占12.8%。统计可知，前滩推出的规划用地中，40%左右为经营性用地。上海一位房地产公司负责人对此粗略估算，仅前期的土地出让就将远超过上百亿的规模。

　　当前上海土地市场已开始回暖。海搜房网统计数据显示，6月上海共成交了20幅经营性用地，其中9幅土地迎来溢价，最高溢价率超过起拍价的4倍。6月，上海经营性土地共获得出让金57.15亿，比5月增加了465﹒26%？

　　前期投入100亿

　　由于受内外经济环境的影响，上海经济发展一度降速，上海政府也在为“十二五”的经济寻找更多的发动机，而前滩规划，也暗合了上海城市建设的方向。

　　2012年初，上海市委书记俞正声曾在公开场合表示，“十二五”期间将重点开发浦东前滩、世博园区、临港地区、徐汇滨江、虹桥商务区、迪士尼园区等六区域。作为和世博园区连片的区域，前滩承载着上海新的城市中心的想象力。

　　本报了解，在2月之时，在上海两会之后，上海高层曾来到浦东世博地区前

　　滩开发建设指挥部，观看前滩开发规划设计模型，听取浦东新区关于前滩规划及开发建设推进情况汇报，并要求加快项目落地速度。

　　浦东新区区长姜樑曾表示，前滩地区将会建成一个包括服务业新高地、城市副中心、商住办一体化的垂直立体城市区域，成为浦东未来发展的重点区域之一。

　　上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明告诉记者，作为上海未来重点拓展的区域，这片土地规划入市后，围绕其核心区域的周边房地产市场，未来也将迎来新的炒作空间。

　　世博园土地出让情况自然可作为前滩的参照。统计显示，已有11家企业购买了世博园土地，大部分为央企。其中中国黄金集团公司6月20日，以8亿的价格获得世博新一块商业用地。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄表示：“这和10年前的上海开发浦东的模式相似，10年前浦东刚开发开放之时，都是中央部门先期在那里造楼，进而吸引全世界的投资，现在这些楼宇的收益都非常惊人。”

　　据悉，在土地运作模式上，浦东国资巨头陆家嘴集团将为前滩前期开发一次性投入100亿元，远期带动的投入将超过1000亿元。