改善需求首选五环沿线

　　购房人预期发生变化改善型购房人寻求抄底———

　　继5月份成交迎来小高潮后，6月京城新建商品住宅签约套数为11983套，环比5月上涨了14.1%。尤其是置业升级的改善型需求入市，接替首次置业需求成为市场持续升温的助推力。数据显示，6月北京市住宅市场成交量前20位项目中，改善型项目以27亿元的成交额超过刚需项目的20亿元成交额，一跃成为住宅市场主力。

　　并且，随着北京城区的不断外扩以及轨道交通的延伸覆盖，五环外越来越多地出现中高端项目的身影，改善型需求郊区话的现象也越发明显。

　　■6月楼市成交价破两万

　　改善需求寻求“抄底”

　　继5月楼市成交上升之后，6月京城楼市继续延续升温趋势。根据北京市住建委统计数据，6月京城新建商品住宅签约套数为11983套，环比5月上涨了14.1%。成交均价为21141元/平方米，也是今年首次月成交均价突破两万元。

　　对此，市场分析人士更多的认为是成交结构变化导致。通过对本市2011年10月以来入市的155个项目监测显示，今年3至5月月度成交超过百套的12个项目中，只有1个项目是价格在每平方米2万元至4万元的中端项目，其余均为价格低于2万元的刚需楼盘。但6月份以来改善型项目成交火热，成交占比由3至5月的19%提升到了29%。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗表示，随着近一阶段降准降息等金融政策的调整，以及各地方政府频频对调控政策作出“微调”，不少购房人预判政策底部已经隐现，随之而来的就是市场开始进入反弹阶段，虽然受制于仍将继续实行的限购政策，此次反弹力度不会过大，但是仍不可避免进入止跌回涨阶段。基于这一预期，蛰伏一年有余的改善型购房人也开始纷纷入市“抄底”。

　　■改善需求占比增加10%

　　大户型集中五环沿线

　　上海易居房地产研究院的一份报告也充分显示了上半年楼市两种置业需求的变化，在北京，90平方米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3、4月的30%以下，而140平方米以上的大户型成交占比则增加了近10个百分点，4月达到近40%，5、6月仍在持续提升。

　　这一需求变化，使得京城大户型呈现集中放量的态势。近期北京多个项目开盘，包括龙湖长楹天街、中粮万科紫云庭、华润公元九里等，均只提供三居及以上大面积住宅产品。并且整体销售势头良好。

　　随着北京城市版块的扩张，北四环、东四环沿线的住宅价格也在一路攀升，单价早已突破5万，一套大面积的改善型户型动辄就要千万的价格。因此，更多追求居住空间改善的置业者开始转而将目光投向价格相对合理，规划、交通也已经日益完善的五环沿线。

　　根据亚豪机构统计，五环沿线的改善型项目在6月表现强劲。像西北五环的西山壹号院5月实现成交17套，6月份成交42套，成交均价高达41000元/平方米左右。同属海淀区的橡树湾项目近两月也共实现成交340套。

　　另外位于北五环的招商嘉铭珑原与南五环大兴区的华润公元九里近期销量也可圈可点，招商嘉铭珑原5、6月共实现成交125套，华润公元九里仅6月份即实现成交91套。

　　■改善置业首选朝青

　　龙湖长楹天街

　　推出120-140平方米观景房

　　对于许多购房人来说，置业东北五环，首先要考虑的就是朝青板块。借势央视东迁和CBD东扩等一系列城市规划利好，朝青地区近来在消费者心目中的价值预期不断攀升，直追CBD，再加上本已经比较成熟的配套和交通环境，繁华的商业商务氛围，都让朝青板块成为追求生活品质的中产阶级改善置业首选。

　　目前朝青板块提供给改善型置业者的多为200平方米以上大户型，例如保利东郡、公园1872等，对中产阶级家庭而言总价仍然偏高。而龙湖·长楹天街此刻适时推出的120-140平方米左右产品，恰到好处地填补了区域空白，300万-500万之间的价格区间也能被大部分改善需求接受。

　　除了低总价低成本之外，长楹天街对改善型购房人的吸引力，更是来自其附加价值。按照轨道交通与物业价值的普遍联系，业内一致认为9月份将试运行通车的地铁6号线沿线将成为下半年住宅市场最热的区域。长楹天街项目就在6号线常营站上方，是北京东部首个与地铁无缝连接的项目。规划为65万平方米商业综合体，目前商业部分已基本售罄，配套设置也已基本成熟，除项目自身拥有的38万平方米朝阳区最大购物中心之外，对面10万平方米华联商厦年底也即将营业，可以说配套完备，通达无忧。

　　■文/李桁 张蛟