再谈保障房属性与经适房建设

　　住房问题特别是青年人才的住房问题已经成为上海长远发展的最大障碍。

　　孙鑫

　　住房问题特别是青年人才的住房问题已经成为上海长远发展的最大障碍。经济适用房作为上海打造“四位一体”住房保障体系的重要一环，近年来得到大力推进，在去年底“试点”成功的基础上，于今年3月向全市推开经适房申购。上海经适房申购有着严格、公平、公开的流程，迄今并未出现其他省市开着奔驰宝马住经适房的现象，但在上海经适房大规模推进的同时，其暴露的购房人群贷款压力大、入住率低、适用面窄、操作复杂、受益权难以准确界定、开发商动力不足等问题也逐渐浮现。如何看待经适房的保障属性，更科学合理地推进保障房建设，在上海这样的大城市解决好安居问题，有必要再进行深入思考。

　　保障房是购房困难人群解决居住问题的重要渠道。所谓购房困难人群，主要指两种：一种是没有住房或住房面积狭小的低收入人群，另一种是新进人群，如刚毕业的大学生、刚到上海的青年白领。二者虽然都属于购房困难人群，但二者的支付能力曲线迥然不同，前者支付能力基本是恒定的，长期处于平均线之下，仅靠自身长期无法解决问题，因此对其的居住保障应是持续的；而后者支付能力处于上升期，其中很大一部分新进人群未来有支付能力购买商品房，对其的居住保障应是短期的。因此，要改变单纯依靠收入、户籍来划定居住保障类别的做法，针对不同人群的收入特点、发展趋势来满足其居住需求。

　　经适房属于保障性住房，目前保障对象为本市户籍的低收入人群。从目前申购情况看，尽管经适房总价已经比周边房价低不少，但相当一部分有条件购买经适房的人群，却无能力从银行贷款来支付房贷。对购房人而言，经适房的有限产权特性又决定了其不是普通商品房，在锁定期内难以像普通商品房那样随时变现。从受益权属看，经适房购买人的有限产权份额根据销售基准价格和周边房价来确定，但确定销售基准价格并无科学统一的依据，周边房价也随时变动，由此导致经适房受益权变化不定。虽然经适房五年后可转让，但由于经适房购买人基本恒定的低收入区县特点，决定了大多数经适房会长期被购买人享有而不是转让。这也意味着经适房除了给予居住人以有限产权这个特点外，在保障属性上已经基本等同于廉租房。从未来看，随着经适房大规模建设，其准入门槛势必逐步降低，以将更多人群纳入保障范围，而这可能和商品房购买人群出现一定程度重叠，从而引发关于社会公平的争论。

　　因此，有必要重新审视各类保障房的属性问题，重新审视各类被保障人群的收入性质和需求问题。针对前述两类人群的居住需求问题，可以更多采取廉租房的模式，积极探索廉租房的多样化模式，如针对本市户籍低收入家庭的廉租房、针对青年白领的人才公寓、针对外来务工人员的廉租房等。毕竟，实现安居而不是拥有产权，是住房保障的核心所在。

　　录入编辑：张珺