房企库存逼近历史高位死扛 金九渐成铁九

　　早报记者 陆鸣

　　9月进入第三周，上海楼市已渐显“铁九”模样。

　　9月19日，佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周(9月12日-9月18日)上海市新建商品住宅(一手新房)成交面积为11.57万平方米，环比(较前周)上涨3.78%；新建商品住宅新增供应面积为22.63万平方米，环比下跌6.33%；新建商品住宅成交均价为22285元/平方米，环比下跌10.15%。

　　中房信分析师薛建雄称，优惠力度不足，仍是大部分楼盘去化(销售和预定)缓慢的主要原因。

　　薛建雄认为，由于大面积降价的市场气氛还未形成，因此在9月的最后两周，沪上新建商品住宅单纯的供应增加，不会让市场出现太大起色。整个9月沪上新建商品住宅的成交量将在50万平方米左右，接近2008年9月的48.8万平方米的历史同期最低值。

　　“铁九”大局已定

　　来自德佑地产的数据显示，上周沪上新建商品住宅成交量环比虽有小幅回升，但仍处低位。9月1日-9月18日，上海市新建商品住宅成交面积为30.74万平方米，不及去年同期的一半。

　　德佑地产研究主任陆骑麟说，9月以来上海市新建商品住宅30.74万平方米的成交量，与8月同期成交量相当，但与去年同期相比大跌54.95%。以目前的成交速度来看，9月沪上新建商品住宅成交面积预计在50万平方米左右，今年“铁九”的局面已定。

　　佑威及楼市专评网首席分析师黄志坚也称，上周新建商品住宅的成交量表现依然和“金九”极不相符。9月前18个交易日30.74万平方米的成交水平，还不及今年5月83.1万平方米的成交量，这充分显示了限购令补漏政策的叠加威力。

　　库存逼近历史高位

　　成交低迷的同时，开发商并未放缓推盘步伐。

　　21世纪不动产分析师黄河滔介绍称，上周沪上新推的7个楼盘中有6个的推盘量达3万平方米以上，剩余的1个楼盘也有2.5万平方米。

　　薛建雄称，从8月29日至9月18日三周，沪上新上市房源70.7万平方米，但同期累计成交只有38万平方米，三周之内，市场积压房源即达32.7万平方米。

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，沪上一手住宅的可售面积为811万平方米，较去年末增长近30%。

　　黄河滔分析，随着楼市调控影响不断累积，买方市场特征逐步显现。开发企业面临的销售业绩压力，将使得后市推盘量维持较高水平，而限购限贷政策背景下，在售项目价格若无实际优惠，难以吸引足够多的客户，库存量将很快突破2008年末约850万平方米的历史高点。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，开发商在9月继续放开供应，并推出多重优惠活动，但收效甚微，主要还是因为促销有保留，且集中在少批量房源，对购房者来说，可选择余地仍然不大。而且多数楼盘优惠幅度仍停留在10%左右，没有进一步的突破。

　　宋会雍认为，买卖双方眼下均有比较浓的观望情绪，库存压力转化为促销动力仍需时间，9月楼市转向的可能性很小。

　　房价要“真摔”？

　　黄志坚预计，上海外环线以外公寓的降价将由“假摔”、“真摔”并存，演变为“真摔”越来越多，降价将会由点及面地展开，特别是存量大、竞争激烈的板块。不过，外环以外近地铁和公园的优势楼盘，由于去化良好，降价的概率和幅度均不会大。外环以内房源，由于总体量不大，且越来越稀缺，更是开发商最愿“死扛”的区域。

　　值得一提的是，上周沪上新建商品住宅成交均价重回2.2万元/平方米的水平。搜房网分析师汤正魏提到，中心城区高端项目的滞销，导致了全市成交均价快速回落。不过，汤正魏说，近1个月以来，沪上每周都有高端住宅获取预售证，“金九银十”豪宅市场的供应将较为充裕。

　　但陆骑麟强调，9月中高端项目无法引领楼市成交量的回升，9月下旬沪上楼市成交若想出现反弹，仍要依靠刚需房源价格的下调带动。短期看，限购政策没有退出，且对普通购房者的信贷支持力度不够，至少半年内楼市出现回暖的可能性相对较小。即便出现“回暖”，也是开发商降低价格换取的成交量回升。