第一上海：建议买入越秀地产 目标价1.51元

　　顺利完成2011年全年销售目标90亿元，今年可售资源达200亿元

　　公司2011年全年合约销售达90.54亿元，顺利完成了全年的销售目标。全年共有80万平方米的可售资源，去年完成了61万平方米，去化率约76%。我们预期2011年盈利有不错的增长。管理层表示，2012年可售货量大概有接近150万平方米，约200亿可售资源，预计今年销售目标不会低于2011年的90亿元。

　　陆续销售非核心投资物业，长期持有优质物业

　　公司过去三年把越秀地产打造成100%纯粹地产商，因此把非地产业务逐步剥离，同时把低效零散的投资物业也陆续销售出去。目前公司还有约30-40个亿左右的非核心投资物业将在2012-2014年陆续销售出去。以后每年将有1-2个优质商业物业长期持有。因此在其中长期计划里，到2015年收入层面来看，预计20%是来自于租金收入。

　　继续在香港市场进行融资，发挥其低融资成本优势

　　管理层表示，今年公司将继续在香港进行融资。2011年6月底总借贷37%是来自于香港银行借款，公司目标希望总借贷50%来自香港融资，50%在内地。因为香港融资总体成本比内地低很多，如果LIBOR没有上涨的话，融资成本将为3%不到。如果将香港融资比例上升50%，公司融资成本就能保持在较低水平。

　　预计2011年底净负债比率约为80%，财务水平合理

　　公司2011年新增拿地成本为42个亿。工程款方面，2011年原预期开工面积200万平方米工程款预计达65个亿，但实际新开工面积为180万平方米，因此工程款也将降到到60亿左右。 2011年6月底现金为74个亿，加上合约销售回流70亿左右，2011年新增融资40个亿，管理层预计2011年年底现金大概到40-50亿左右。而净负债率会从11年6月底的67.2%上升至80%左右，财务水平合理。