第一上海：维持越秀地产买入 目标价2.07元

　　物业重估增值，2011 全年纯利上涨4.6 倍至51.37 亿元

　　越秀地产公布2011 年全年业绩，公司实现营业收入(含出售投资物业)约102.72亿元，同比增长47%。纯利约为51.37 亿元，同比增长4.6 倍，超过市场预期。盈利增长的主要原因是入账物业销售收入和投资物业重估公平值大幅增加。每股基本盈利约0.5533 元，同比增长351%。若去除投资物业评估升值核心纯利为16.07亿元，同比增长121%，核心每股盈利为0.173 元，同比增长78%。董事会建议宣布派发2011 年末期股息为每股0.045 港元，加上中期股息每股0.04 港元，全年股息每股0.085 元。占不考虑投资物业重估公平值增加后纯利的40%。

　　总土地储备为1116 万平方米，积极探寻新途径提高周转率

　　期内，公司进一步巩固了“以珠三角为核心，以长三角，环渤海，中部地区为重点”的全国性战略布局，新增土地储备201.33 万平方米，共投入资金55.16 亿元，占期初预期投入的资金人民币60 亿元约92%。截至2011 年12 月底，公司土地储备约1116 万平方米，其中未开发物业约719.97 万平方米。管理层表示，公司将继续积极探索加快开发节奏的新途径，进一步提高其开发建设能力，以提高其周转率，争取达到标杆企业水准，预计今年新开工面积约达186 万平方米，竣工面积约101万平方米。

　　2012 年全年销售目标初步定为100 亿元

　　2011 年，公司实现合约销售金额90.54 亿元，同比上升2%；合约销售面积60.85亿元，同比上升12.1%，实现全年销售目标。2012 年，预计公司可供销售面积约为145 万平方米，推出8 个新项目，初步订立合同销售目标为96 万平方米100 亿元销售额。管理层表示，公司有信心透过采取新的营销手段、按市场状况调整产品及按目标买家调整价格达致全年100 亿元的销售目标。今年首2 个月，其合约销售金额达16.33 亿元。

　　净负债比率为75.5%，财务水平合理

　　截至2011 年底，公司持有现金61.3 亿元，总银行借贷同比增长23.2%至217.8亿元，净负债率比率为75.5%。管理层表示今年到期的债务约106 亿元，其中香港债务为40 亿元，相信可与银行再融资偿还，银行贷款依然是公司的首选融资渠道，但也不排除发行公司债。

　　目标价为2.07 港元，维持买入评级

　　源于最新的盈利估算和市场环境的变化，我们给予其2.07 港元的目标价， 相对于12 年4.60 港元的每股净资产折让55%，上升潜力为23.95%，维持买入的评级。