蒋卫平：限购限贷致目前房地产业困境

　　新浪财经讯 由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2012”年会于2012年3月17日-19日在北京钓鱼台举行。北京金隅股份有限责任公司董事长蒋卫平在演讲中表示，目前房地产业的困境显现原因为限购、限贷因素。

　　以下为演讲实录：

　　蒋卫平：尊敬的各位来宾、各位朋友，我发言的题目是：中国房地产业科学发展的道路会越走越宽广。

　　在经济社会高速发展和人均收入大幅度提高的今天，房地产行业已经成为中国经济支柱产业和重要的风向标之一。也同时成为社会广泛关注的焦点问题和中央十分关注的民生问题。金隅集团在多年的深化改革和产业调整结构中，从上世纪八十年代末开始涉足房地产市场，经过二十多年的探索实践，先后开发建设了各类房地产项目五十多个，总建筑规模超过一千多万平方米，目前是北京房地产企业排行榜第二位和全国百强前列。作为中国房地产行业发展的全程参与者和见证者，我想就房地产行业如何在当前以市场观望、库存加大等困境中寻找转机谈一点个人意见，请大家批评指正。

　　第一个就是顺势而为，是开发企业生存的前提。我是市场经济的坚定拥护者，同时我也认为，在社会主义市场经济逐步健全、完善阶段，当前房地产行业的宏观调控政策虽有个别偏离市场逻辑和一些不尽准确之处。但是作为经济社会的管理者，政府对市场规则的制定自有其客观的逻辑和出发点。目前，房地产业的困境显现原因为限购、限贷因素。但深层次根源，在于通过宏观调控解决城市化率等与房地产供给关系的矛盾，这种客观上也导致宏观调控成为伴随房地产行业程迅速发展的长期现象。因此，房地产开发企业应该深知，大势不可逆，顺势方有为的道理，在目标定位、战略制定、路径选择等方面做出前瞻性调整，顺应大势，营造小势，发挥优势，最终做成实事。

　　第二，结构调整是发展的基础。作为资源依赖型行业，开发用地对于房地产企业具有不言而喻的战略意义。尤其在什么区域拿到地？拿什么性质的地，不仅关乎最终的产品流通，而且也是战略的选择。自2004年八三一大限起，金隅集团开始认真研究土地储备课题，2008年全球金融危机爆发后，我们在前期探索实践的基础上，确立了包括土地储备结构调整和产品开发结构调整在内的两个结构调整的战略原则，即审慎研判宏观经济大势和调控政策走向，及时调整产品开发结构，以确保顺应政策导向和迎合市场需求。随着宏观调控的深入，我们进一步确立了在北京以保障性住房开发为主，在外省，以商品房开发为主的土地储备机制和产品开发原则。从目前运营效果看，金隅房地产是立足北京，扩展天津、河北等多个省市自治区的发展格局，和涵盖了普通商品住宅、高档住宅、商业低产、经济适用房、公租房等多种类型组合的产品结构，不仅较好的解决了两种开发模式之间的着力点和平衡点的难题，而且分散了市场周期风险和保障了自身又好又快可持续发展。

　　金隅集团累计开发规模已经是450万平米，在去年，我们开复工面积是140万平米，新开工面积在40万平米，竣工面积在35万平米。金隅房地产这种看似多元化的发展模式的成功，并非简单的把鸡蛋放在多个篮子里，而是依托于自身的水泥和混凝土、新型建材制裁等产业链上下联动，功能递延，供应快速的独特优势。同时，2009年在香港上市，去年在上海A股上市，A+H股所拥有的国际国内两大直接融资平台优势，以及多年的房地产行业专业经验优势，在此我们建议政府部门在加大保障性住房开发规模的同时，尽快健全完善后期政策配套法规，及解决由于很多共租房和廉租房目前采取配建的方式存在很多的隐患。第三，好水快流，是房地产开发的持续保障。房地产开发同时也是资金密集型行业，在稳健的货币政策和单一的社会融资渠道双重夹击下，是否拥有有效资金，是检验企业综合发展能力问题，根本上是企业在尊重客观规律和确保产品品质的前提下，通过加速资金使用效率，实现预期开发利润。金隅集团坚持快规划、快开发、快建设的好水快流发展方针，不仅实现了资金快速回笼和降低了财务风险，而且形成了开发、销售、储备的良性循环机制。

　　在此，我们将与政府针对保障性住房开发建设，加快研究建立一套覆盖面更广，具有一定稳定性的信贷优惠政策，使一定时间内的优惠利率不受商业银行利率的影响，以缓解开发企业的资金压力，进而形成具有鼓励性的资金优势。北京金隅集团作为北京市首个国家住宅产业化基地，我们积极发挥核心产业链优势，充分用好自身所拥有的国家级企业自主研发中心等条件，同时认真学习借鉴国内外先进的经验，全力打造具有自身特色和自主品牌的住宅产业化产品。

　　各位领导、各位来宾，中国经济的稳步发展，城市化进程不断推进，以及住房需求的刚性增长，在可预见的未来，必将是房地产行业发展的重要支撑力量。随着重要宏观调控政策累计效应逐步释放到位，中国房地产业科学发展的道路会越走越宽广，最后预祝论坛取得圆满成功，谢谢。