纽约时报：大型投资者大量购买房产用以出租

　　导读：《纽约时报》网站近日刊载文章称，在美国住房价格下跌三分之一和大量止赎房产进入市场的形势下，一些大型投资者正在抓住机会以极低的价格购买数以千计的住房，然后将其租借出去。这些投资者认为，租房收入能带来远高于美国国债或股票分红的回报率。但批评人士则指出，数量庞大而且较为分散的房产组合可能会令其面临重大的挑战。以下是这篇文章的全文。

　　艾伦-哈迪克(Alan Hladik)每天至少有20次会走入一幢需要修缮的房屋中，试图估算出这所房屋是否值得购买。

　　哈迪克是不动产集团Waypoint Real Estate Group的检验师，他会在每幢房屋中花上大约20分钟时间，检查破旧的厨柜或是缺失的屋顶瓦片。对于Waypoint来说，只有这种极快的速度才能跟上这家公司的需求：自2008年以来，这家公司已经购买了大约1200幢房屋——而且现在还正以每天5到7幢的速度继续购买——是最早进入这个行业的公司之一，一些资金充足的投资者正押注于这个行业将会取得爆炸性的增长。

　　与此前触及的高点相比，住房价格已经下跌了三分之一以上，而且市场上充斥着丧失了抵押品赎回权的房屋。在这种形势下，大型投资者正在抓住机会以极低的价格购买数以千计的住房，然后将其租借出去。此前从来都没人以如此庞大的规模来作出这种尝试，批评人士担心这些新投资者可能会在管理分散租借住房的庞大组合这一问题上面临重大挑战。通常情况下，出租房的房东倾向于是个人，或是仅拥有少量住房的小型公司。

　　但这些新投资者则认为，租房收入能带来远高于美国国债或股票分红的回报率。与此同时，经济学家指出，这种经济活动有助于在住房市场危机中遭到重创的地区触及市场底部。

　　今年，Waypoint与硅谷私募股权投资公司GI Partners达成了一项4亿美元的交易。Waypoint董事总经理加里-比斯利(Gary Beasley)说道，这家公司计划在明年底以前继续购买1万幢到1.5万幢住房。其他大型的私募股权投资公司——如柯罗尼资本、GTIS Partners和橡树资本管理公司等，其合伙人是Carrington Holding Company——已在这个新市场上投入了成百上千万美元的资金，经常被誉为“抵押贷款债券之父”的刘易斯-拉涅罗(Lewis Ranieri)也正考虑投资这一市场。

　　在今年2月份，抵押贷款融资巨头房利美(FNM)和房地美(FRE)的监管机构美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)宣布，该局将通过一个试点计划在8个大城市地区出售大约2500幢住房，其中包括亚特兰大、芝加哥和洛杉矶等。

　　美国银行(BAC)在3月底表示，该行将开始测试一项计划，内容是允许面临丧失抵押品赎回权的屋主有机会租会自己的房屋，同时豁免其抵押贷款债务。这家银行称，到最后该行可能会将住房出售给投资者。

　　Waypoint高管称，他们有能力处理大量的住房租借业务，原因是其已经开发了相关的计算机系统，能帮助其迅速作出购买决定以及管理房屋翻新和租借活动。

　　“我们认识到，在购买单户型住房以及将其翻新并出租的问题上存在着大量的‘脑损伤’，”Waypoint联合创始人科林-威尔(Colin Wiel)说道。“我们认为这是一个巨大的机会。我们将象对待一家工厂那样来处理这项业务，并创造一条‘生产线’来做到这一点。”

　　哈迪克是Waypoint南卡罗来纳州办事处的七名全职检验师之一，他就是这条“生产线”上的“齿轮”之一。

　　在最近的一天早上，他曾经走进坐落于洛杉矶以东约60英里(约合97千米)处的一幢三居室的房子，这是住房市场崩溃以后大量住房丧失抵押品赎回权的地区之一。他在一个附有纸夹的笔记板上不停地记录，内容包括陈旧的浴室梳洗台、简陋的家庭休息室地毯以及卧室墙上的一个洞等。20分钟以后，他将这些细节信息输入iPad的一个程序中，从下拉式菜单的选项中标明，这所住房拥有双窗格的窗户，以及厨房用具需要替换等。

　　根据这个软件的计算，这所住房需要花费25413.53美元才能翻新到可以出租的状态。哈迪克随后将这一数字修正至1.84万美元，原因是他认为这幢住房附近的环境景观不错。他将这份报告上传到Waypoint的数据库中，估价人员和公司高管将利用这些数据来判定是否购买这幢住房，以及用多少钱来购买。

　　Waypoint仅仅拥有三年经验，但已经是这一行业中的资深从业者。但批评人士指出，新进者可能会面临困境。“经营一项租借业务是效率非常低下的方法，”瑞穗证券美国公司的首席经济学家史蒂文-里基乌托(Steven Ricchiuto)说道，“这可能会让一家没有经验的公司倒闭。”

　　大型投资者们被其自视为庞大的机会所吸引。据不动产数据提供商RealtyTrac称，目前各大银行拥有接近65万幢的止赎房产。另据抵押贷款银行家协会(MBA)发布的数据显示，还有其他71万幢住房正处于止赎程序中，有大约325万名借款人正处于拖欠贷款的状态中，面临着失去住房的风险。

　　由于许多家庭都因丧失抵押品赎回权而被迫搬出自己的住房，因此租房需求正在增长。此外，其他一些人原本有能力买房，但现在却已不符合申请贷款的资格。据美国人口统计局发布的数据显示，截至2011年底为止，住宅所有率已经从2004年的69.2%下降至66%。

　　经济学家称，这些投资者可能有助于稳定住房价格。“如果在一个社区中有大量的止赎住房，那么如果这些住房能够退出市场，所有人的住房价值都将有所上涨。”芝加哥梅斯洛金融公司(Mesirow Financial)的首席经济学家戴安娜-斯万克(Diane Swonk)说道，“如果这些住房被翻新甚至被租借出来，那么肯定远好于空置。”

　　到目前为止，业务范围主要集中在旧金山湾区和南卡罗来纳州的Waypoint一直都在通过法院拍卖程序或传统的不动产中介机构不断购买住房。这家由身为波音前工程师兼软件企业家的威尔和NFL(美国橄榄球大联盟)前开球手道格-布莱恩(Doug Brien)创建的公司对其购买的每一幢住房都会进行评估，评估过程中会使用来自于多种列名服务、谷歌(微博)地图以及来自于自身检验师和估价师的报告等许多信息。

　　根据一种算法的计算——计算的内容主要是每一幢住房的最高投标价，其中考虑到翻新的成本、可能的租金、以及目标投资回报率等——目前这家公司每幢房产的平均租金收入大约为8%。

　　在最近的一天早上，Waypoint南加州办事处的地区主管Joe Maehler在5:30就已登入电脑，拉出了一份大约包括70幢止赎房产的清单，这些房产将在该日晚些时候于Riverside和San Bernardino等县进行拍卖。他看到，San Bernardino一幢三居室平房的最高投标价为10.3万美元。然后他点开一张地图，检查了一下该公司在已经拥有的可比房屋的租金，发现其实还能把最高投标价提高一些。这幢住房还拥有一个游泳池，也能让价格提高一些。

　　在拍卖商于当天开出11.475万美元的投标底价以前，Maehler已经批准将最高投标价提高至略多于13万美元。在法庭拍卖程序进行的过程中，Waypoint的投标人员仍在与Maehler保持电话联系。在价格以100美元的幅度不断攀升时，Maehler要求这名投标人员继续加价。到最后，投标人员以12.94万美元的价格拿下了这幢房产。

　　住房市场的崩溃导致部分批评人士对这个新兴的市场持谨慎态度，原因是市场崩溃的部分原因就是一些投资者买入了由不良抵押贷款提供支持的大量债券。

　　“我对这个私人市场上的从业者不怎么有信心，它们现在正着眼于这些住房的租借用途而不是屋主占有用途，我不太觉得这是财务上更加负责的作法，或是对社区需求的回应。”麻省大学的公共政策教授迈克尔-约翰逊(Michael Johnson)说道。

　　Waypoint高管说道，他们计划成为长期房东，通常都会与租客签下两年的合约。一旦公司买下一幢房产，通常首先会对其进行粉刷，然后安装新地毯、厨房用具和卧室固定设备等，这些支出一般需要2万美元到2.5万美元。该公司会试图挽留现有的居住者——但到目前为止仅有10%留了下来——并向租客提供预付定金的机会。

　　Waypoint的检验师正在对房利美和房地美拿出来拍卖的数百幢住房进行评估。由于检验师不被允许进入这些住房的缘故，他们每天都可检验40幢住房，通过观察屋檐、窗户和草地的状况来对翻新成本作出估测。

　　Waypoint最大投资伙伴GI Partners的执行董事总经理里克-马格努森(Rick Magnuson)说道，在Waypoint——或其他任何投资者——是否能管理如此庞大的房产组合的问题上，“最后结论还有待分晓”。但他同时说道：“Waypoint的技术让我们认为该公司能做到这一点。”(金良/编译)