限购效果调查：房价拐点正加速到来

　　张晓玲；郑苏扬

　　8月16日，有消息称，住建部已经下发文件，要求各省在8月20日之前，上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准：一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　本报记者调查显示，北京、深圳等限购严厉的城市，1-7月楼市成交明显萎缩，供应量上升，价格也出现下跌趋势。随着二三线城市的限购升级，更多房价过快上涨的城市将受到抑制，全国房价拐点可能加速到来。

　　一线城市成交大幅萎缩

　　限购一年多来，北京等楼市调整迹象明显。

　　“外地需求及投资需求已经明显萎缩，”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，目前，北京89.6%购房为首次置业，本地户籍购房也占到了91%，相比之前都超过了40个百分点以上。投机投资需求明显被挤压出市场。

　　北京房地产交易管理网数据显示，上半年北京楼市成交极度萎缩，半年总签约量不足10万套，创造近3年最低，同比跌幅达到近六成。上海7月以来已呈现量价齐跌的迹象。

　　据美联物业统计，深圳第四季度还有30～40个项目计划入市，供应压力比较大。万科提供的数据也显示限购效果初现。其关注的14个主要城市用批售比(市场某一个时间的销售面积除以批准预售面积)，今年6月份降到0.61，比2008年的同期的0.64还要低。14个主要城市每个月批准预售的面积，比2010年有明显增加。

　　但楼市成交价格却并未出现明显降幅。北京房地产交易管理网签约数据显示，上半年成交均价为21788元/平方米，环比之前半年均价下调0.8%，而同比去年依然上涨3.7%。

　　据链家地产统计，目前北京推出特价房促销的楼盘仅占在售楼盘数量的不足5%，且多数属于尾盘，降价仍属于点降阶段，还未步入普降期。

　　争议限购：副作用显现

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出，房地产限购、限贷政策已使一线城市的成交量放缓，限购效果初具成效，但依靠强制性政策进行压制只是暂时性的，并伴随一定的“副作用”——未限购的二三线城市成交量骤增，房价开始强势上扬。

　　北京中原近日针对50个非限购二三线城市的调查显示，上半年无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平。

　　这些城市绝大部分受到其周边大城市限购的影响，如由于厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市；由于北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地，推高了这些地区的房价。

　　另一方面，据世联地产联合搜狐焦点在全国35个大中城市的调查发现，与政府政策设计初衷恰好相反，严厉的限购和限贷政策首先打击的是无房者和首次置业者的信心。无房者和首次置业者的信心指数均低于52，而多次置业者和投资型置业者的信心指数均超过60。从另一个角度看，一旦限购政策有所弱化，这两个群体将成为市场反弹的推动力。

　　中投顾问研究总监张砚霖因此指出，当前正是限购令逐渐发挥功效的关键时刻，倘若在保障性住房建设达到一定规模前放松限购令，购房需求或迎来报复性反弹。

　　“限购措施是行政手段而非市场法制手段，未来还需建立起市场化的治本机制，将房地产调控纳入市场和法治轨道上来。”住建部政策研究中心副主任王珏林表示。

　　上海易居房地产研究院院长杨红旭则直言限购是“走邪路”，并建议以税收等调控手段来代替。8月10日，北京西城区开始对二手房按差额20%征收个人所得税，无论满5年否。但林蕾等对这种在流通环节加重征税的做法表示质疑，认为除加重购房人负担外，并无助于抑制投机。