住宅价格平衡点隐现 调控仍需给力

　　本报记者 李子木报道

　　国家统计局日前公布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。随着多个城市房价同比、环比涨幅的明显回落，房地产市场价格数据上已趋于平缓。

　　从今年7月到9月，北上广深4个一线城市的房价已连续3个月停涨。数据显示，9月房价环比下降和持平的城市为46个，与8月相比没有变化，其中房价下降的城市多出一个，持平的城市少一个。

　　统计局对楼市调控似乎充满信心。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示，房地产的价格出现了松动，房地产前期价格上涨的势头得到了明显遏制。

　　数据显示，9月70个大中城市房价平均环比涨幅仅为0.003%，几乎接近停涨。而在8月，这一数据为0.02%。部分业内人士乐观认为，房地产市场的拐点已经临近。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时指出，从目前房地产行业的发展现状来看，由于调控影响，供需市场“假象平衡”的现象将长期存在：“从2011年1至9月全面房地产行业数据统计来看，房地产行业的投资销售量出现了一定比例的倾斜，投资性购房受到抑制导致整个行业处于假象平衡状态。房价在供需市场调节的作用下，将趋于缓涨，价格的平衡点出现，而市场的下行趋势尚不明朗。”

　　世联地产集团研究部总监王海斌在接受《中国产经新闻》记者采访时对此做了一个形象的比喻：“这一次房地产市场升温烧起来的‘火’太大了，政府经过如此之久的灭火行动，目前仅仅只是将火势控制住了，要想彻底把火扑灭，还需要相当长的一段时间。

　　从二手房市场上来看，9月70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有25个，首次超过上涨的城市有24个。有业内人士指出，由于二手房对市场反应更加敏感，据此也可以判断为出现“拐点”。

　　“在报告里罗列出的70个大中城市中，二手房市场占到较大比例的城市仅有10余个，” 王海斌说道：“这10余座城市基本上都是北、上、广这三座一类城市以及经济综合实力较靠前的二线城市，这一命题对这十几座城市是成立的，因为我国的二手房成交价格是受新房影响的，二手房价格下降就意味着新房价格下降，但这并不意味着全国市场拐点的出现。”

　　韩长吉指出，二手房价格是房地产行业价格波动的主要参考指标之一。“从房地产市场来看，二手房价格波动对房价具有一定的先行意义。但是当前出现这一现象不排除是此前投资性购房加速资金回流的举措，只有二手房价格销售价格的全面下降，整个房地产价格下行趋势才会出现。”

　　目前各地的土地市场也日益冷清。10月18日在南京出让的11块地，有5块因没有开发企业报名竞价而临时取消，1块地流拍，其他地块均以底价成交。近期各地出让的土地，绝大部分都是底价成交，有溢价也只保持在5%左右，几乎可以忽略不计。

　　“土地转让价格也是房地产行业价格的基础影响因素之一，” 韩长吉说道：“2008至2010年房地产行业价格上涨速度较快，排除投资性购房外，土地溢价较高也是房价上市的推手之一。从土地供给角度来看，土地转让金溢价率降低将对维持当前房价起到作用。”

　　“从成交量上来看，我国今年1到9月约成交住宅面积7.1亿平方米，比去年同期上升了12%，而且现在的全国库存依然在增加，”王海斌说道：“再从全国的经济周期上来看，GDP和CPI还处于上行趋势，说明整体经济发展还处于过热状态。因此，中国房地产市场完全进入下行态势还需假以时日。”

　　韩长吉认为，我国房地产价格波动的主要原因是整体市场供需，从目前房地产行业的市场供需来看，假象平衡是当前的主要趋势，真正出现价格波动，需要当前房地产调控政策深入执行；另一方面，房地产价格与房地产企业的经营处境有直接关联，只有对房地产企业进行更严厉的融资压力，才能迫使房地产行业出现真正意义上的价格拐点。