万科预判市场存货压力加大

　　黄树辉

　　房地产行业洗牌趋势日趋明显，多家房企巨头纷纷着手“储粮过冬”，国内住宅开发龙头万科(000002.SZ)称，10月前后历来都是每年新盘上市高峰，未来一段时期预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。

　　前三季销售额达970.8亿

　　万科今日发布的三季报显示，2011年1至9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，分别比2010年同期增长39.9%和35.9%；实现营业收入293.1亿元，净利润35.8亿元，同比分别增长31.0%和9.5%。

　　实际上，万科在10月份已认购待签约的产品规模超过70亿元，销售规模破千亿毫无悬念，比去年破千亿整整提前了一个多月。

　　除恒大地产之外，中海地产、保利地产等房企巨头在规模增速上仍无法赶超万科，恒大地产在10月12日公布前9个月销售业绩时，业界猜测今年其很可能成为继万科之后第二家跨进千亿俱乐部的房企。

　　三季报显示，万科在第三季度实现净利润6.1亿元，同比增长31.9%，增幅远远高于前两季度。由于前三季度结算量持续低于销售量，而其间费用主要与经营规模、销售规模相关，前三季度净利润增速低于结算收入增速。

　　万科董秘谭华杰表示：“万科今年第四季度的结算量可能超过前三季度总和，这也意味着全年结算量和净利润的增长幅度相比前三季度会有较为明显的提升。”

　　拿地速度骤减

　　万科称，其年度销售再创新高已无悬念。前三季度，万科共实现开工面积1139万平方米，已完成全年计划数的85.7%，公司全年实际开工量可能略高于年初的计划数。

　　受益于良好的销售和谨慎的投资策略，万科在行业资金整体趋紧的背景下仍然保持了不错的资金状况。三季报显示，万科持有货币资金339.0亿元，远高于短期有息负债的总和237.8亿元。万科净负债率为30.29%，继续保持在行业低位。

　　但谭华杰表示，万科的情况在行业中不具有普遍性，由于市场整体开工量存在进一步下滑的可能，未来两年可能再次出现住房供应不足的情况。

　　万科季报显示，今年三季度主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞等14个城市的商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%。

　　万科称，随着调控的深入，房地产企业的融资渠道日益紧缩。今年前三季度，全国房地产投资资金来源中，国内贷款的比例已经降至16.2%，为历年来的最低点。

　　受房地产调控、企业资金趋紧的影响，三季度土地市场也进一步降温。北京、天津、沈阳等16个主要城市的土地供应相比一、二季度略有增加，但出让底价仍在高位。而企业在拿地上更趋谨慎，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍比例开始上升，底价成交日益成为普遍情况。

　　谭华杰认为，由于目前主要城市的土地出让底价尚未出现明显回调，公司对于新项目获取仍将继续保持审慎的态度。

　　据报告，三季度万科累计新增项目18个，按公司权益计算的占地面积约114.9万平方米，对应规划建筑面积约322.7万平方米；还参与了1个城市更新改造类项目。但万科拿地总量较2010年明显减少。

　　此外，恒大地产管理层日前还向投资者透露，明年将暂停买地，并将下调明年的开工面积，计划节省资本开支至少50亿。