万科讳莫如深 降价已成不争事实

　　黄树辉

　　万科降价引发了业主“房闹”风波，万科的表态则像2008年一样给自己留下了能进能退的余地。

　　结合中海地产、龙湖地产近日的类似遭遇，以及万科销售数据的变化、促销力度的加强和万科高管的表态可以发现，万科降价与否已经是个“伪命题”。

　　万科在2011年10月实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，由此推算的销售均价为10299元/平方米，环比下跌11%，同比下跌13%，创下年内单月销售均价最低。由深圳万科率先发起的“万团大战”已经扩大至万科旗下的多家分公司，其中深圳万科从11月20日起将再推100套所谓的“特价房”，北京万科和上海万科、南京万科等分公司均在酝酿规模不小的促销行动。

　　毫无疑问，万科降价已经是不争的事实，但囿于国内住宅开发龙头的特殊身份和万科近年来遭遇的公关危机，万科对降价问题一直异常谨慎而低调。

　　眼下房地产市场总体僵持格局依然待破，购房者希望万科能像2008年一样率先引领开发商的降价热潮，这对万科而言显然是一个艰难的抉择，因为从开发商经营业绩角度来看，万科绝对算是最没有理由降价的开发商。

　　截至10月，万科累计实现销售金额1074.3亿元，同比上升23.6%，千亿销售规模的实现比去年提前了两个月，全年销售规模将再创新高，其竞争对手也被甩得更远。

　　房地产淡市销售不畅，存货对开发商而言堪称生死攸关。表明上看，万科存货三季度增至1926亿，同比增长约57%，但合并报表范围内共有1208万平方米已售未结资源，各类存货中现房库存仅仅为55.3亿元，占比2.87%，这一比例在万科历史上处于绝对低位。

　　万科旗下的多个项目在淡市之下仍不断出现“日光盘”，占据存货大头的北京、上海和深圳分公司销售金额目前已经接近或超过去年全年。

　　没理由降价并不代表不降价，这在根本上取决于房地产市场格局的变化、公司经营风格以及万科高管团队对未来市场的研判。

　　万科总裁郁亮在11月12日向媒体表示，2012年将是内地房地产行业的过冬年，2008年的金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，但这一次地产行业不会再有这样的好运了，而且现在还很难判断这个冬天有多长。

　　万科执行副总裁肖莉在10月底的一次投资者电话会议上也预判：“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格已开始逐渐缓缓下降，因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也将选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”

　　房地产内参网总经理尹香武向本报表示，不同风格开发商的价格策略大相径庭，以万科、招商地产、金地集团为代表的房企，其风格则介于港资房企和内地房企之间，既知道香港经历的风险，又看到内地企业大规模扩张以后在抢占阵地。这种风格的房企往往以抢占地盘为主，降价策略往往都是随行就市，极为灵活。

　　郁亮说，下半场到了，没有任何发展商能够在下半场稳操胜券，毕竟刚刚开始。而每个发展商赢得下半场比赛的技能及要求也不尽相同。上半场万科坚持“为普通人盖好房子”，而到了下半场，则是“盖有人住的房子”。

　　郁亮给万科制定的“过冬策”是“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”。“有时候现金流比利润率更重要。其次要卖得更积极一点，不能存货要控制存货，不能囤地，该卖房子的时候要卖房子。第三，买地要更谨慎，买地最浪费钱，买错地跟买错股票一样，亏起来不得了，所以不能买地。管理也要进行冬天运营，该节流的要节流。”

　　不要再留恋过去了！这是郁亮对当下开发商的忠告。