万亿债务首轮偿还潮将至 房企如何突围

　　每经记者 杨羚强 叶书利 徐学成 发自上海 北京 广州

　　有人说2012年是房地产行业的“还债年”，在万亿债务将到期的背景下，今年的市场启动变得更为缓慢。此前多家地产公司发布公告，1月份的销售额不到15亿元，仅是全年销售任务的一个零头。在这样的背景下，密集的大幅降价已经成为全行业的预期。但降价幅度会有多大，什么时间点又是最有可能降价的呢？《每日经济新闻》记者为你一一剖析、解读。

　　市场走势

　　房企降价或在3月后 幅度或不超20%

　　“房子能卖一套是一套，债务能收一笔是一笔，新项目能缓就缓一缓。现金为王是硬道理。”上海易居房地产研究院向各大地产商发布的策略报告循循善诱，建议各家房企快速出货，以最快的速度把库存的房源换成现金。

　　与此同时，绿城中国董事长宋卫平也在春节上班后不久就带领整个绿城集团全员卖房。他甚至在微博(http://weibo.com)中透露，他和办公室其他两位同事领到的指标达3亿元，平均每个人需要卖一亿元的房子。

　　种种迹象表明，三、四月份或者会成为房企密集降价的时间点。而参与降价的城市，将不会再局限于北上广深、杭州、南京等一、二线城市，三线甚至四线的城市也可能参与。只是平均降价幅度可能不会高过20%。

　　3月或现首个信托兑付高峰

　　此前，世联地产(微博)的一份研究报告指出，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房企短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房企首先要归还的债务。

　　国泰君安证券的研究报告指出，2012年总到期债务规模1758亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。首个信托兑付高峰将出现在今年3月。尽管中房信(微博)分析师薛建雄认为，一部分买断房屋产权，且收购价格高于房价的信托产品会爆仓，而一部分到期债务可能采用展期或转股的方式解决。但不可否认，多数开发商仍然有偿还信托债务的压力。

　　在这样的背景下，靠降价销售以迅速回笼资金，还清贷款成为房企最直接的手段。中国指数研究院(微博)上海分院研究总监杜丙国认为，降价应该发生在房企债务到期前的一段时间，房企会选择降价以换取销量。

　　而根据调查，今年信托债务的到期高峰正在今年7月，有超过500亿元的信托债务将到期。按照上述分析，很显然今年房价降价最可能时间，正是在今年的3~5月。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，开发商对于二、三月份的销售业绩并不看好，所以并不会推出新盘和大幅降价。而四、五月份新一轮的调控走向会更加明晰，全年的楼市需求走势会更加明朗，伴随着新盘供应量再度增加，将可能出现相对集中的降价。薛建雄则认为，集中降价的时间点应该是今年3~7月。

　　年内降价幅度或不超20%

　　楼市降价似乎已是定局，但关键在于，降价幅度多大才合适？很多企业担心一旦降价幅度过大，反而会加剧购买者的观望，使以价换量的计划落空。上海一些降价楼盘的开发商就反映，有购房者付定金后却迟迟不付剩余房款，追究原因，才得知这些购房者担心房价会再度下调而不敢购买。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟告诉《每日经济新闻》记者，他认为绝大多数开发商和楼盘的降价幅度都不会突破30%。一、二线城市开发商降价幅度最多在20%，三、四线城市开发商降价幅度最多在10%~15%。

　　杜丙国持有同样的观点，他认为，从全国看，房地产企业的降价幅度一般不会超过30%。从市场的反应情况看，相对区域平均水平八折的促销就可以有效带动销售。就全国而言，预计开发商今年内降价幅度不会超过20%。

　　汉宇地产市场研究部薛建雄说，对绝大多数的城市来说，30%左右的降价幅度很可能是极限，多数项目平均降幅可能只有10%。只有极少数的城市可能出现30%以上的降价楼盘。以上海为例，能降愿降的楼盘基本上都已经降了，其余的都在观望。

　　上述观点其实已经接近准购房者们对价格的判断预期。调查显示，有超过45%的网友认为今年的房价降幅不会超过20%。

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟认为，即使开发商的降价幅度和市场预期不能完全一致，在万亿元负债即将到期的大背景下，开发商会在短时间内迅速完成价格的调整，以大大减轻信托产品到期的爆仓压力。从销售计划制定到计划开始执行一般一个星期左右就可以完成价格的调整。

　　一线城市或将再次领跌

　　张宏伟判断，和上一轮降价风潮接近，本轮的降价风潮也有可能从一线城市开始，主要降价的还是以郊区刚需楼盘为主，中高端项目有可能会出现部分降价的现象。

　　这一看法得到了很多业内人士的赞同。付伟也认为，新一轮降价风潮的龙头，依然会是一、二线城市，而不可能是三、四线城市。杜丙国说，因为目前市场上投资投机性需求受到遏制，刚性需求产品降价主打会是最好的选择。而一般情况下，降价一般会从郊区开始逐渐向市中心蔓延。

　　薛建雄说，接下去降价风暴可能重点在二、三、四线城市发生。在二线城市，可能是除核心区以外的所有楼盘降价，而三四线城市甚至可能会是以城市核心区楼盘降价带动销售为主。

　　行业动向

　　14家龙头房企近半数不差钱 万亿债到期或导致并购潮

　　著名经济学家郎咸平(微博)(微博)此前担心，楼市调控下，房企出现的大规模吞并潮，会让大型地产商高度集中，很可能就会像香港楼市一样出现“四大天王”，进而产生更高的房价。他的上述观点也成为今年被媒体引用最多的观点。

　　中航证券的研究预计，今年将有六成房地产企业面临资金缺口，但在全国销售最好的14家龙头地产企业中，6家仍有充裕资金。

　　这不免给人遐想，在万亿元债务即将到期的背景下，整个地产行业的大规模兼并重组是否即将发生？垄断性的地产巨头会否在这一轮兼并重组后产生？

　　六成房企面临资金缺口

　　中航证券在《房地产行业2012年策略报告》指出，“随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期内行业平均有5%的资金富余，但如果成交量持续萎缩至2012年，行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口，六成企业将面临这种威胁，四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口”。

　　上述报告数据显示，调控背景下，地产行业整体的财务状况恶化。根据中航证券提供的数据，财务状况方面，进入全国销售额排名前20位的14家大型地产上市公司中，有6家处于资金富余状态，3家处于资金平衡状态，5家面临资金缺口威胁，其中4家面临10%以上资金缺口。

　　由于成交低迷，销售回款缓慢导致房企资金周转水平进一步降低。上述机构数据显示，2007年行业高峰期，地产上市公司平均的存量资产周转率为0.50倍 (相当于平均用24个月回笼资金)，2008年跌至谷底，周转速度减慢一半至0.26倍 (平均资金回笼周期45个月)，2009年回暖后，2010年再次降低至0.37倍水平(32个月回笼资金)。

　　截至2011年上半年，地产上市公司平均的去存货速度减慢24%，年化的存量资产周转率降至0.28倍(43个月回笼资金)，已接近2008年的低谷水平。上述机构预测，未来的持续低谷中，房企资金周转速度恐将进一步降低10%左右至0.26倍(46个月回笼资金)。

　　哪类房企“最难”？

　　除财务状况和房企的周转效率之外，房企在发展模式和区域布局方面已经开始加速分化。

　　规模化和高端化一直是中国地产企业的两类主导发展模式，在调控背景下，高端产品线遭遇更大冲击，但规模化企业优势显现。

　　中航证券提供的数据显示，2011年1~10月北京别墅及高档公寓预售面积同比下降46%，显著高于住宅市场12%的整体降幅，在华东地区高端、远郊项目更出现20%~30%的降价幅度。结果，绿城中国等企业周转速度较高峰期下降50%以上，但恒大、碧桂园(微博)、万科受冲击较小。

　　根据国家统计局等部门发布的官方数据，2011年1~10月，上海、杭州累计预售面积同比降幅在20%以上，温州降幅更是接近40%；但石家庄、合肥、沈阳、西安、重庆、成都等城市预售面积同比仍有所增长。结果，一线城市新开工面积与销售面积的增幅差距扩大到30%以上，但二、三线城市新增存货的较小。

　　分析指出，区域分化进一步加剧了地产企业之间的业绩分化。

　　依据上述分析不难看出，倘若今年调控继续深化，一些追求高端化和布局集中在一线城市的房企将遭遇更大的困难。

　　高力国际董事陈厚桥向《每日经济新闻》记者透露，近期已经开始有很多房企在向一些机构咨询应对调控的策略，在他看来，房企的产业整合已经迫在眉睫，如加速在二、三线城市的发展，加大在商业地产方面的投入等。

　　除此之外，陈厚桥还指出，从布局来看，未来房企有可能纵深到三、四线城市，以增加抗风险的能力。另外，加大产业地产(传统的商业地产与工业地产的结合)方面的投入也是房企的选择之一。

　　卖股权换资金

　　就如陈厚桥所指出的，从长远战略来看，追求规模化、加大布局二、三线城市的力度可缓解房企面对调控的压力，但远水救不了近火，房企迫在眉睫的问题就在于通过何种方式来缓解资金压力。

　　据《每日经济新闻》记者了解，从去年下半年开始，部分开发商已经采取了一些措施。除一些龙头房企相继宣布在全国范围内实行一定幅度的降价之外，房企还在缩减开支，如雅居乐地产(03383，HK)去年年底就已经调整了部分项目的工程进度，而且未来旗下项目的降价幅度将达到10%~15%。

　　一个值得关注的现象是，房企选择出售股权或者旗下项目以换取资金的做法也在逐渐增多。

　　绿城自去年年底就已经开始出售旗下项目类缓解资金压力。据统计，依靠这些项目的出售，绿城共套现37.26亿元。去年12月26日，珠光控股(01176，HK)发布公告称将出售附属公司诚昌集团45%股权套现2.8亿元。

　　去年11月，海航为规避经营风险、降低房地产调控带来的压力和提高控制投资风险能力，向海航集团(微博)关联企业出售多家公司股权及土地，交易总金额达45.75亿元。

　　分析指出，随着资金压力的增加，集中布局一线城市的房企也需要通过出售股权来实现战略转移。北京中原此前统计的数据显示，2011年1~10月份，规模房企股权交易累计达到93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模，该机构预测，2011年全年的交易额相比2010年将翻番。

　　融资渠道

　　IPO大门仍未开放房企融资靠私募？

　　2012年被业内称作“还债年”，在持续的地产调控之下，房企的资金链危局显露：销售回款减缓，融资渠道日益收紧收窄。重压之下，降价抢收被不少人看成房企最后的救命符。

　　巨额债务压身

　　世联地产董事长陈劲松(微博)直言，2012年房企最大危机是债务危机。

　　陈劲松将房企身上背负的债务主要分切成四块：离岸的私募债、房地产信托、房地产基金和民间借贷。此外，还包括银行抵押贷款、上下游融资等。

　　至于各块债务2012年到期的具体金额，目前市场上并没有一个权威的合计统计数据，但从一些机构发布的零星统计数据仍可以管中窥豹。

　　以房地产信托为例，中金公司的一份研究报告显示，2012年预计到期的房地产信托金额达约2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年预计到期规模近2816亿元。另有人向媒体透露，2012年将有约4000亿元的房企高息债陆续到期。

　　东方证券的一份研究报告，以2011年6月为分析起始点、115家上市房企为样本研究发现，115家房企长短期付息债主要分布在2011年7月~2014年6月3年内，其中46%集中在2012年偿付。其中2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款+一年内到期的长期负债)，约79%集中在2011年12月~2012年6月。此外，2011年6月~2012年6月到期的长期借款中，2012年上半年占了63%。

　　“卖子”筹资

　　近日在某个论坛上，黄金湾投资集团副董事长全亮指出，缺钱或迫于还债的房企，最先想到的办法可能就是通过股权转让或合作开发解决资金缺口。现实也正在不断佐证，在目前的情况之下，多数缺钱的房企倾向于选择“卖身”回收资金。

　　某机构的统计数据显示，2月首周京沪产权交易所新增挂牌的房地产股权交易数量达到了近10宗，总市值数十亿元，其中包括3家企业转让100%股权，如上海外联发实业发展有限公司100%股权转让、上海某置业有限公司100%股权转让等。而在1月，全国公开产权市场成规模(交易额超千万)股权交易数量达到了20宗，披露市值达67.8亿元，相较于2011年1月的9宗和31亿元的成交额，皆上涨了近120%。

　　中房信克而瑞评论员胡超向《每日经济新闻》记者分析说，1月20宗房地产股权交易中，主要呈现出两个特点：首先，不少房企迫于资金压力甩卖项目以回笼资金。在卖项目筹资的潮流中，除了中小房企外，大房企的身影开始显现。比如1月绿城迫于资金压力卖项目筹资就是典型；其次，越来越多的主业非房地产企业开始清退房地产业务。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补充说，战略减资或战略离场，已成为时下房地产市场转卖项目的主要原因之一。近段时间以来，东方航空(微博)、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒、安徽金种子等主业非地产业务的公司，皆通过相关股权转让的方式，逐渐实现从房地产业撤资或减少相关资产配置。如果地产调控继续维持3~6个月，预计非主营房地产的企业可能抛售的房地产资产、股权市值将超过3000亿元。

　　PE融资应运而兴

　　对于2012年房企融资问题，爱建证券房地产行业分析师左红英在一份行业研究报告中预测，2012年房地产行业融资将 “坚冰难破”，如传统的房企IPO融资渠道仍被中国证监会关闸，而央行公布的2011年数据显示银行对房地产领域新增贷款规模出现明显下降，至于2012年的银行贷款，在定向性宽松的背景下，房地产行业受益有限。

　　对此，中房信研究总监薛建雄和水文园集团金融资产管理中心总经理赵一军均认为，2012年私募股权投资(以下简称PE)将渐渐成为开发商直接融资的重要渠道之一。

　　清科研究中心一份有关房地产私募股权投资的统计数据显示，2011年前11个月，共有26只可投资于中国内地的私募房地产投资基金完成募集，合计募集资金额达36.42亿美元。而在投资方面，去年前11个月共有35起私募房地产投资，交易总额达22.2亿美元。从投资结构上看，35起私募房地产投资交易中，其中31起发生在房地产开发经营行业，投资金额为19.96亿美元。房地产开发经营行业中，商品住宅类投资数量为13起，共计涉资9.64亿美元。

　　清科研究中心分析师徐卫卿介绍说，目前国内主要活跃着三种形态的房地产私募股权基金。首先，由房企成立基金管理公司发起设立的房地产私募股权基金，如金地(微博)集团旗下的稳盛投资以及荣盛发展旗下的荣盛泰发基金等；其次，专业地产及金融人士组成的独立房地产私募基金，如复星集团旗下的星浩资本，高和投资等；第三种是国企与政府背景的房地产私募股权基金，如北京工商联房地产商会及北京市住建委试点的公租房保障房基金等。市场上还出现了一些专注于商业地产、商品住宅、保障房建设、旅游地产或养老地产等某个细分领域的专业房地产私募股权基金。比如盛世神州房地产投资基金专注于商品住宅市场，并将投资半径主要聚焦于京津唐及环渤海、长三角区域中房地产市场健康快速发展的成长性城市。高和投资专注于收购一线城市核心地段的商业类物业，星浩资本的投资偏好专注于城市综合体建设项目。而2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，则将目标瞄准了保障房建设。