世茂地产多地启动价格战 部分楼盘跌回3年前

　　每经记者 杨羚强、查道坤 实习生 王秀娟 发自上海、南京

　　2010年年底，《每日经济新闻》记者曾报道世茂昆山项目——世茂蝶湖湾曾逆市涨价10%销售，房价接近10000元/平方米。如今，仅过去一年多，世茂蝶湖湾的最新报价只有6600元/平方米，跌去近四成。

　　3月6日，世茂房地产(00813，HK)宣布2012年2月份单月合约销售额达20.70亿元，同比增加70.9%，环比增加127.5%；合约销售面积为205263平方米，同比增长97%。在没有推出新楼盘的情况下，世茂房地产的销售均价由1月份的18064元/平方米，下调至10089元/平方米。

　　据悉，造成均价下调的部分因素是世茂房地产主力销售楼盘由北京的世茂宫园、上海世茂滨江花园换成了南京世茂滨江新城、昆山世茂蝶湖湾等均价相对便宜的楼盘。不过，昆山世茂东壹号、杭州世茂·钱塘帝景等也在降价，而且降幅惊人，世茂已经打响2012年的第一场价格战。

　　部分价格跌回3年前

　　资料显示，位于南京下关区的南京世茂滨江新城17号楼部分房源降价4000元/平方米，降价幅度达到26%左右，折后价格为11000元/平方米，如果一次性付款还可以打99折。南京某房地产中介负责人向《每日经济新闻》记者表示，这样的价格别说在市区内很难找到，就是在郊区也难找到相似性价比的房源。

　　在大力度促销下，世茂在南京推出的优惠房源已经消化出去130余套，现在只剩下200平方米以上的少量房源。和南京世茂滨江新城的情况相比，世茂昆山蝶湖湾的促销力度更猛。售楼员报出的销售均价仅为6600元/平方米，远低于昆山房产信息网登记的10471.14元/平方米的平均参考价格。

　　《每日经济新闻》记者合算，在2006年开盘的世茂昆山蝶湖湾所推房源中，有47%的房源售价超过6600元/平方米。据搜房网价格走势监测显示，世茂昆山蝶湖湾上一次以6000多元/平方米价格出售，还是在2009年的9月。此后，世茂昆山蝶湖湾的价格高涨，最高时高层公寓的售价曾达11000元/平方米，去年11月推出的二期均价也达到了8500元。

　　有报道称，加上各种折扣与优惠，世茂昆山蝶湖湾最终实际售价仅为5000元/平方米左右，与6600元/平方米的报价相比，优惠幅度达15%。如果消息属实，则世茂昆山蝶湖湾目前的价格仅比2006年开盘时高出200元/平方米。

　　据记者采访了解，世茂昆山蝶湖湾本期销售的房源和之前差异并不大，只是位置临近马路。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，如果按照昆山等地的房地产价格行情，位置因素造成的价差也就几百元/平方米。

　　低拿地成本支撑

　　资料显示，南京世茂滨江新城所在的宝善地块总用地面积达59.4万平方米，实际出让面积为48.5万平方米，容积率住宅部分为2.2，该地块在挂出去之后一直无人问津，直到截止日期的2003年7月4日，世茂集团在没有竞争对手的情况下，以底价18亿元成交。

　　“世茂当时拿地的成本仅为3030元/平方米左右，如果加上楼盘建设价、工人工资等费用，以现在的价格卖毛利就大大降低了。”一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。

　　同样，世茂昆山蝶湖湾也是2005年就拿地的老项目，土地成本占到房价的比例并不高，也许是世茂能够比竞争对手卖得更便宜的原因。

　　如果仅以世茂房地产去年平均40%左右的毛利水平衡量，上述几个项目目前的降价幅度都大大降低了毛利。根据世茂集团财报，截至2011年6月30日，世茂集团的平均土地成本为1649元/平方米，建筑成本及资本化开支的成本仅是购买土地成本的44%。拥有较高利润空间的世茂房地产显然比周边竞争对手有明显的竞争优势，通过降价快速回笼资金因此成为当仁不让的选择。

　　财务压力或是诱因

　　《每日经济新闻》记者昨日致电世茂房地产品牌部门人士，询问世茂房地产有无在全国大范围降价，未获得正面回应。

　　数据显示，截至2011年6月30日，世茂房地产手握3810万平方米土地储备，其中长三角占34.3%，环渤海占24.2%，中西部占17.2%，海西占11.1%，珠三角占7.1%，北部占6.1%。长三角与环渤海两大区域占据58.5%，而长三角与环渤海两大区域正是本轮地产调控的 “重灾区”。同期，世茂房地产的现金及现金等价物为114亿元，但要在一年内付清的应付贸易账款及其他应付账款就高达122亿元，另外还有59亿元的应付税款和80多亿元将到期的银行贷款。

　　东方证券的一份研究报告显示，2011年114家上市房企中报中，“招保万金”等4家龙头房企的平均净负债率为59.8%，余下110家上市房企中报平均净负债率为67.5%，创历史新高。相较而言，世茂房地产当时的净负债率高于行业平均水平近8个百分点。

　　其他大开发商恐难跟进

　　然而，世茂房地产选择的低利润销售会不会冲击到其他开发商呢？

　　据南京网上房地产统计的数据显示，南京世茂滨江新城2005年2月25日对外销售，目前均价为12359元/平方米。“世茂此次的降价对于南京其他开发商楼盘绝对是一个冲击，保利、万科等大开发商在南京销售的房源均价远远高于世茂的均价。”一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。

　　《每日经济新闻》记者查询相关资料获悉，南京万科金域蓝湾的销售均价为14988元/平方米，南京保利紫晶山销售均价为16570元/平方米，南京中海凤凰花园的均价为24948元/平方米、南京万达广场价为16022元/平方米，“世茂滨江新城的均价低了很多，所以销售量上涨是正常情况。”365地产家居网的一位工作人员分析说。

　　“有降价空间，所以世茂打出了促销的价格，相比之下，其他开发商由于拿地价格的原因，肯定无法同样打价格战。”一位业内人士说。