携手慈善基金会 徐明隐秘地产财技
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-04-20 01:55 来源: 21世纪经济报道
衣鹏；肖夏
33个月前，重庆上下正讨论国家级两江新区的开发区域。当地地产界悄现名不见经传者。实德系在同一天内注册了3家相关公司，在一个工业区里租用了残旧的办公室。名下职员共计不过20人，他们大多从辽宁而来，在山城办理起资质证件却速度奇快。
26个月前，2010年重庆第一次市管土地挂牌中，实德系在渝实体之一，重庆和生裕房地产开发公司(以下称“重庆和生裕”)拍下3个地块，包括两块建造高档别墅住宅的居住用地，合计逾27.8万平方米；一块8.4万平方米的商业金融用地。当天实德还通过一家全国性公募基金会下属的资产管理公司，以底价拍下另一块2.6万平方米医疗卫生用地。
5个月前，蔡家组团上已满布高档地产项目，一些楼盘甚至销售殆尽。重庆和生裕却突然生变。公司负责人在联排别墅群里宣布暂时停工。虽然复工的消息还曾断断续续出现，自称被欠款高达1000万的施工方经理还是判断，“这些人跑路了。”
1个月前，这类传说再也不见踪影。如今工地大门紧闭，里面是无外装的灰色尾楼。重庆和生裕拍下的另两宗地块甚至尚未完成平整。权威部门信息显示，该公司的贷款卡已经暂停使用，可能是未通过年审或资产被冻结。
实德集团所在地大连陷入调查传闻，如今西部形势也告急。一份3月下旬的内部资金需求报告显示，实德系两年多来在重庆积累的资金缺口超过6亿元，除去和生裕的因素，那块医疗卫生用地旁边的政府工程，被实德资金部门视作盘活资金链的关键。
而这块关键土地的权属，又属于一个名为中国光华科技基金会的慈善机构。
突击拿地
2009年7月30日，辽宁昌图人胡光在重庆市工商局代注册了实德系的三家地产实体：重庆盛和建设有限公司(以下称“重庆盛和”)；重庆天实安德房地产开发有限公司(以下称“重庆天实安德”)；重庆和生裕房地产开发有限公司。几个月后她又注册了重庆盛都房地产开发有限公司。
这位现年40岁的女士，在此后一段时间内，实际上担任四家公司的财务负责人，甚至包括一部分出资主体的财务工作。本报记者试图联系胡，但她登记的手机一直无法接通。
此前短短一周，主管房地产开发资质临时审批的部门、工商税务等政府机关为之完成了各项手续。公司入驻到蔡家组团管委会和相关物业公司提供的一套房间。在江北区中心地段，也有另一间办公室，胡光等处理与集团关联事务的职员在此办公。
重庆盛和在注册当日就获批接下蔡家组团内一个政府道路施工项目，线路名为新蔡支路，总投资1.59亿元。蔡家组团管委会此前两年都希望用委托代建(BT)修建此路，这样建设资金可由施工方垫付。当时的投资预算是1.1亿元。
重庆盛和进入之后，北碚区发改委2009年的核准批示显示，资金来源为业主(管委会或区政府)自筹解决。
当年12月，重庆盛和及其持股的哈尔滨盛和置业有限公司，在哈尔滨拿下一项18亿的地王和其他两块溢价率较高的用地。此后重庆盛和主要成为哈尔滨地产项目的投融资主体。
重庆市2009年2月获得国家综合试验区的政策，开始谋划两江新区的开发，蔡家组团大部分位于北碚区，涉及四个以上的乡镇。由于开发强度巨大，蔡家管委会下属的土地平整公司，也不断提出收益不足的问题。
2010年2月8日，实德系高调出击，以超过底价仅约2%的总价3.36亿，吞下蔡家组团N01-02/02地块和N01-06/02地块。同时获得另一块D19-2/04地块，为商业金融用地，土地面积8.4万平方米，以底价1.12亿成交。
重庆和生裕当日未遇挑战，两块居住用地面积合计约27.8万平方米，容积率均小于1，楼面价仅约1200元/平方米。当时重庆类似地段高档别墅均价至少是其10倍。当天另有一家首钢控股的地产公司，倒也以更低价格获得N标准区的一块高档住宅用地。
实德系瞄准蔡家组团的土地仍有迹可循。尽管拿地是在2月，而重庆盛和1月获批了一次相关的工商变更。执行董事李鹏翱，也是实德在香港的投资公司的副总经理决定，增加包括对蔡家组团N01-06/02宗地进行周边的商业开发建设、销售及物业管理。
当天实德系另一斩获是，毗邻公安局刑事技术中心安康医疗中心用地的D18-05/04地块。中国光华科技基金会出资1000万成立的光华辉煌(北京)投资管理有限公司(以下称“光华辉煌”)以低价成功购得。多个消息源证实，这家公司实际为担任该基金会副理事长的徐明和他在哈尔滨的生意伙伴所控制。
4块土地相距都不足1公里，未来的“富人区”蔡家组团。参与项目开发的公司，表面上都淡化实德色彩。相对高调的是医疗用地上将建造的“光华医院”。
异乎寻常的速度
光华医院和毗邻的市公安局两个中心项目所在合计4万多平方米的两块用地，在同一座山头上，原为两个生产队数十户村民的集体土地，因附近高速路施工，其中一部分已转为国有土地。
按照2009年通过的控制性规划，地块性质应为居住用地，一些当地地产商曾跃跃欲试。就土地性质的更改和征收难以查询到的文件，本报记者以研究名义向有关部门申请信息公开，被以资料不足拒绝。
2009年4月，公安局用地上14户“城市居民”被蔡家组团管委会告知需要搬迁，此时公安局将征用土地的传言已广为人知。11月出现了最后期限，要求在5天内搬迁。“公安局的建设项目是国家的规划，不好一直坚持。”一位居民说。
同期，在光华医院一侧等周围集体土地上的部分村民，也被以每人约8万元的补偿的金额陆续移走。
多位熟悉“光华医院”的重庆政界人士记得，这一项目从立项开始，就随公安局两个中心一起上报，由市发改委、卫生局等多个部门联合论证。多位重庆市警方的人士说，在两个中心旁建造一个“三级甲等”综合医院，是当时主要领导的意见。
光华医院由此与公安局维护安全稳定的项目捆为一体，逐渐获得重庆市高层首肯。至2011年2月奠基时，市委常委、分管副市长和公安局负责人出席，对外宣传中已称为当年十大公益项目。
徐明此前在深圳入股过当地一家医院，目前还担任其法人代表，但医院至今运营状况不佳，成为实德系目前较大的债务负担。究其原因，包括是医院涉及多个股东，尤其是以土地和生产资料出资的股东，且政府的相关审批管理流程较长(详见2版《危险的资金链》)
尽管目前光华医院尚未形成实体架构，但徐前期主导布局获得土地，情形已较深圳项目大为不同。其中涉及光华辉煌的股权转移和人事安排尤为明显。
2009年9月7日，一家与实德在哈尔滨地产业务关系紧密的北京盛和投资有限公司出资成立光华辉煌。17天后，1000万元股权转予中国光华科技基金会，由基金会职员出任董事和高管，进入了重庆光华医院项目的前期申报中，凸显出公益性。
2010年2月8日，光华辉煌在挂牌出让中获得土地，此后一直在办理相关的权证，在此之前2011年3月，深圳光华投资发展有限公司从基金会手中接过光华辉煌的股权。
徐明下属的高管马祖铨代替基金会职员，成为光华辉煌的法人代表。至2011年末，重庆市政府最终核准了项目土地，尽管这是一个需要长期投入回报缓慢的项目，但在当地警界、地产界、医疗管理部门人士看来，在这个区位，盈利似乎只是时间问题。
然而至2012年4月中旬，公安局两个中心已经封顶完毕，预计将于10月交付。而光华医院一侧仅空搭建了几个临时工棚，地块仍保留山头原状，尚未开始平整。医疗行业管理部门的人士透露，该医院也还没有去办理过准建审批。实德文件称还缺少几百万元办理相关事宜。
地产阴云
在重庆地界上，实德系去年末初现资金问题端倪。权威部门的数据显示，除重庆和生裕以外，2011年末实德系重庆盛和在内几家地产实体负债远未到不可覆盖，但现金流状况已不容乐观。
主要操盘哈尔滨项目，同样持有土地资产的重庆盛和的数据显示，2011年公司主营业务未能盈利，整体净亏损超过1500万元，目前负债率在85%以上，金融机构人士查询的结果是，该公司还没有不良贷款记录。
另两家相关的重庆地产实体，重庆天实安德和重庆盛都似乎没有涉入到实德的资产运作中，2011年分别有数百万的所有者权益损减。
重庆最重要的地产实体和生裕，其问题则已表面化。和生裕去年5月左右开始开发N01-02/02地块，半年之后施工方重庆怡安建筑工程有限公司的项目经理接到通知，说业主认为项目需要重新设计。彼时4排深色连体别墅已经造成封顶。怡安建筑方面人士说，彼时和生裕已拖欠上千万的施工款，目前仍无着落。去年，该地块周围也有其他高档别墅项目停工，但至今已经恢复。
重庆和生裕一直在扩充融资。公司最初为实德系筹建，实德系出身银行的高管马彪2009年9月在北京注册其出资实体北京和生裕投资有限公司。马同时任重庆和生裕法人代表。
2009年12月21日，2010年1月29日北京和生裕投资在重庆和生裕两次增资，由注册时的5000万增至9亿，在资金上已为2月的三项拿地计划做足准备。
总值约4.5亿的3个地块拍下后，当年4月公司51%的股权以原值转给哈尔滨盟科上河房地产开发有限公司(以下简称“盟科上河”)。法人代表转为徐建民。
徐建民任法人代表的北京盛和投资有限公司在重庆设立的重庆盛都，一度也由实德系财务人员胡光负责在重庆的财务事务。盟科上河与实德在哈尔滨亦有合作。
盟科上河也成为实德系重庆地产项目的资金来源后，一个多月后，渤海国际信托有限公司增资6亿元进入重庆和生裕，公司注册资金达到15亿元。总部位于石家庄的渤海信托的此次注资是否关系相关信托产品，没有公开披露的信息。
和生裕此后的财技也尚无准确资料。按照其地产项目施工方的说法，和生裕出现资金问题时间较长，同时要求施工方垫付工程款和劳务费用。和生裕的另两个地块至今没有动工。
一位银行人士分析，在多次融资并仅开工一个地产项目时，和生裕的资金问题如此明显，其资金使用情况应该较为复杂。
权威部门数据显示，盟科上河2011年的负债仍可覆盖，当年还结清了1.5亿贷款，且公司并无在建项目。实德方面出现问题影响和生裕资金的可能性较大。
资金返还？
实德系内部报告称，其还有大量资金参与到公安局的两个中心项目的建设和土地平整中。光华科技基金会2010年的财务报表中没有实德捐赠信息，也没有大额的限定性收入信息。但又内部人士称，实德进入政府工程的款项经过了基金会账户。
基金会理事长兼秘书长任晋阳对本报记者反复提出的采访始终没有回应，另一位执行团队高层只说，“这件事很复杂……医院项目不属于基金会……”
两个中心的项目采取委托建造模式。由重庆八大国资投融资公司之一重庆地产集团代为业主，由其控股的重庆市城市发展建设有限公司具体建设。项目的施工方是在重庆新晋注册的央企中冶建筑工程有限公司，接近中冶建工的有关人士说，工程的首批施工款约是3亿元。
实德集团的报告称，如果能够获得一部分施工款的返还，则可以处置一些到期信托的问题。这个数字也是3个亿。
工地上多位人士说，即便光华医院目前开始入场施工，则必须经过公安局两个中心施工方已经投入修建的道路。今时不同往日，此前光华医院建设方试探性的入场，已引起一些争端。
目前医院还只是一片绿油油的山头。一些新的设计图纸则在不断传给隔壁公安局项目的施工方。负责刑事技术中心大楼的工程师说，遵照新的指示，目前不得不打碎已封固的混凝土，改造楼房的一些内部结构。
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