万科手持390亿现金减速过冬 均价下滑超1成

　　黄树辉

　　一季度净利增15.8%，每平方米均价下滑超一成

　　规模效应越滚越大的万科(000002.SZ)在2012年刹车减速，在第一季度土地市场上几乎毫无斩获，这对于一个规模超千亿的开发商来说颇为罕见。

　　在外人看来万科或许理智得有些过头，但万科“现金为王”的策略非常清晰，手持货币资金高达390亿元的万科更愿意频频向银行借钱。

　　净利增15.8%

　　万科23日发布的首季度报告称，2012年一季度万科实现结算面积75.4万平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%；实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。

　　而去年同期万科销售金额同比飙升135.3%，但结算收入、营业收入和净利润却仅仅小幅增长4.2%、6.2%和7.0%。

　　与招商地产(微博)和保利地产(微博)相比，万科业绩颇为稳健。一季度，招商地产和保利地产分别实现净利润4.29亿元和5.37亿元，同比均下降23.5%，这也是招商地产近4年来和保利地产自2006年上市以来一季度净利润首次下降。

　　万科提供的数据显示，今年一季度主要城市的单月成交波动比较大。1月份，北京、上海、深圳、广州等14个城市的住宅成交面积达到了2006年以来的最低点，同比降幅达72%；2月份成交面积相比1月份虽然有一定增长，但同比仍然下降27%；进入3月份之后，由于春节后自住需求的释放以及首次置业信贷环境的逐步改善，成交量出现回升，环比增长96%，由于2011年3月份基数较低，所以同比来看，也增长了62%。

　　不过，3月份的成交回升并没有改变整个季度成交下滑的状况，和去年一季度相比，上述14个城市的成交面积下降了25.5%，同期全国的商品住宅成交面积也下降了15.5%。

　　今年前3个月，万科实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元。1月份时，由于去年同期的签约销售创纪录，比较基数较大，公司签约销售同比也有所下降，其后的2、3月份，公司的销售金额同比分别上升20.7%和23.5%。

　　按此推算，一季度万科每平方米均价由去年同期的11689元下滑至10326元，同比下滑11.66%。万科董秘谭华杰表示，这主要因为去年一季度的结算均价存在一定的特殊性。去年一季度时，上海、广州、深圳这三个核心城市结算金额占比达到80%，导致其结算均价显著高于其他季度，相对而言，今年一季度公司结算资源的分布比较均衡，结算均价也更接近去年的整体水平。

　　项目扩张减速

　　万科向来都是为其销售均价的下降提供各种看似合理的逻辑解释，很少承认主动降价，但无论如何，房地产市场调控正在对开发商的销售价格产生压力，并进一步影响其利润。

　　公告显示，受结算资源结构、市场调整等因素影响，一季度万科房地产业务的结算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，减少了4.2个百分点。

　　值得关注的是，万科在2012年土地市场上颇为保守，仅仅在1月份参与了1个城市更新改造类项目，其中由万科负责的可开发部分用地面积约12.9万平方米，而2月和3月则是零拿地。而招商地产2012年至今已经累计拿地119万平方米，合计共约40亿元土地款，已达其2011年近一半的土地支出。

　　这对于规模超千亿的万科来说极为罕见，万科目前并不缺钱。截至一季度末，万科持有的货币资金由年初的342.4亿元增长至390.5亿元，而去年同期万科持有现金372亿元。尽管手中现金流充裕，但万科在一季度依然频频进行银行借款合计21.7亿元和信托融资30亿元，借力外部资金意图明显。

　　此外，万科的短期借款和一年内到期长期借款由年初的235.7亿元下降至178.0亿元；净负债率也下降了0.8个百分点，至23.0%，继续保持在行业比较低的水平。在各类存货中，现房存货占比仅3.9%。

　　中金公司与万科的电话会议纪要显示，万科4月份推盘计划会低于3月推盘约30%，推盘金额约为70亿元。中金公司认为，受此影响，预计万科4月销售将较3月下滑约20%~30%，毛利率仍将小幅下行。（来源：第一财经日报）