宋卫平渡危局：过山车上的绿城

　　作者：郝凤苓   

　　内容导读：悬崖勒马的宋卫平先求生，再求稳， 壮士断腕渡危局。

　　获得九龙仓巨资驰援，心情不错的宋卫平，在6月8日的发布会现场甚至当起了房产销售员，并慷慨地对记者表示，当天心情好，可以给8.8折。

　　在发布会上，宋卫平承认，之前做得不够稳健。希望以后九龙仓可以给绿城提提建议，“譬如，什么时候能够买地，什么时候不能买地”。

　　6月15日，按照合作协议，九龙仓(0004.HK)按5.2港元/股的价格认购绿城中国(03900.HK)3.27亿股，约涉及金额17亿港元。

　　至此，双方战略合作的第一步已经完成。据6月8日双方公布的消息，九龙仓将分两步向绿城提供总额约51亿港元(41.8亿人民币)的现金支持。在第二步，绿城将以同样的价格，向九龙仓配售约1.62亿股股份，共涉及金额8.43亿港元，同时，再向九龙仓发行永久次级可换股债券，以进一步融资25.5亿港元。

　　配股完成后，九龙仓将持有绿城中国24.6%的股份，仅次于第一大股东宋卫平家族的25.4%；若三年后债转股，九龙仓最终可持有绿城中国近35%的股份，跃居第一大股东。

　　于绿城，这笔资金可解燃眉之急。至2011年末，绿城中国总借贷规模为321.12亿元，其中短期借款就有近160亿元，净资本负债率高达148.7%。

　　绿城方面称，九龙仓带来的资金将主要用于偿债。此次配股完成后，绿城的净负债比率将从148.7%降到89%。

　　与九龙仓结盟的消息令绿城中国股价一路上扬，至6月21日本刊截稿，其股价最高涨至7.9港元/股，较6月7日5.35港元的收盘价上涨48%。包括瑞银、瑞信等机构都将绿城的评级调升至“中性”。

　　一年多以来，中国房地产市场经历了史上最严厉的调控。走高端住宅路线的绿城被限购、限贷政策砍去大半客户，挣扎在生死边缘。绿城也一直被“被收购”、“退市”、“破产”等各种传闻缠身。

　　6月22日，绿城宣布，与融创中国共同组建合营公司，绿城将旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域的9个地产项目的相应股权注入合营公司，融创将支付33.72亿元作为本次合作的对价。

　　这被视为宋卫平稳健经营的重要一步。由此，宋卫平将绿城与九龙仓、融创中国捆绑在一起，风险、收益共担，危机时互助。

　　九龙仓驰援，融创合作，绿城没死，宋卫平或许可以暂时喘口气了。看来，正像他自己说的那样，赌徒宋卫平将彻底告别过去的高杠杆成长模式，转型稳健经营。

　　过山车上的绿城

　　1995年，38岁的宋卫平在杭州创办了绿城。11年后的2006年，绿城的营收达到64亿元。

　　一家与几乎绿城同时期起步的杭州房产公司总裁周明(化名)告诉本刊，2003-2006年，绿城几乎实现了跳跃式的发展，以至于他们“怎么追都追不上”。究其原因，周明认为，一是彼时的绿城已经有了较完善的团队；二是，绿城已经开始通过银行杠杆，大胆地借钱扩张，并逐渐走出浙江，开拓上海、安徽等地市场。

　　此外，绿城还通过资本运作的方式大笔融资。2006年1月，绿城通过配售可转换债券和股份，成功引入摩根大通和STARK投资基金共1.5亿美元的投资；2006年7月，绿城在香港上市，融资26.7亿港元。当年11月，绿城又成功发行7年期4亿美元的固定利息债券。

　　“2006年开始，进入资本市场犹如给绿城添上了翅膀”，周明说，这更使得杭州的其它房企难以望绿城项背。

　　彼时的绿城的确春风得意。2006年，绿城的新增土地储备创下新纪录，达到448万平方米。2007年，绿城销售规模首次破百亿，进入百亿房产俱乐部。这令绿城受到鼓舞，并做出2008年销售额冲刺200亿元的目标。

　　但在2008年，逐渐紧绷的房地产调控使得绿城的房子销售迟缓，整体去库存化率只有52%，资金回笼少，新项目又急需融资，再加上一年内到期的38亿多元借款，绿城出现巨额现金流缺口。好在年底中央政府出台4万亿救市政策，让积压大量房源的绿城逃过一劫。

　　尽管如此，绿城还是在2008年新增了428万平方米的土地储备，并大胆做出2009年300亿元的销售计划。出乎意料的是，2009年绿城做到了530亿元的销售，仅次于万科的634.2亿元，位居全国第二。

　　信心膨胀后，“在小学的时候就从来没有考过第二名”的宋卫平，公开提出要“赶超万科”。2009年，绿城又新增了421万平方米的土地储备，土地款总额达456亿元，负债率也飙升至105.1%。

　　宋卫平选择了一条高负债扩张的路径。从2007年到2011年，绿城净资产负债率分别为88.2%、140.1%、105.1%、132% 和148.7%。而用上高杠杆的宋卫平不断面临着各种即将到期支付的短期借款“账单”。2009年中期，一笔4亿美元的高息债券又险些让绿城遭到破产清算。

　　绿城的财务杠杆也吓坏了资本市场的投资者，低迷的股价造成其市值远低于万科、龙湖等同行。

　　渴望规模的同时，宋卫平又将房子视为“作品”，对品质的要求近乎完美，他不惜以地王价拿好地段，造好房子。这种“改善型购房需求”的定位，无疑影响了绿城房子的周转速度和利润。2007-2010年，绿城的平均存货周转天数为2217天，即项目从拿地到交付给业主平均需要6.07年，远高于龙湖的3.04年和万科的2.92年。2007-2011年，绿城毛利率分别约为36.1%、27.8%、25.9%、30%和33.7%，而近5年来，更侧重“刚需”定位的万科，平均毛利率达38.58%。

　　“在中国，真正把地产当产品，而不仅仅是当生意来做的，老宋可能是唯一的一个，”杭州凯泰资本、浙江创新产业基金首席合伙人徐永红说，“这是他的优点，也恰恰是绿城出现风险的一个主要原因。”

　　“说实话，以往在发展速度和拿项目里面，我有点过于激进”，6月8日的发布会上，宋卫平首次公开承认错误。

　　但如今，周明却认为正是自己保守才错过了最好的扩张时机。但就像宋卫平所说，“谁是谁非不晓得，因为历史无法重演”，或许没有当年的激进扩张，也就没有今天的绿城。

　　为何是九龙仓？

　　为缓解资金压力， 去年底，宋卫平曾提出三步解决方案：卖房子、卖项目，实在不行第三步就清盘，再也不做房地产。

　　进入2012年，绿城启动销售体制改革，引入经纪人制度，全员卖房，并继续转让项目。今年1-5月，绿城中国共处置了12个项目，回笼资金78亿元。但资金压力依然显著。

　　绿城真到了非卖股权不可的地步了？

　　“老宋(宋卫平)比我们聪明，每天都在想怎么筹钱，”上述房地产商周明说，“现阶段除了卖股权还能有什么办法？”

　　此前，周明的公司也曾与绿城洽谈项目转让，但未果，“它(绿城)出的价格真的不赚钱，但我也不赚钱”。在周明看来，绿城出让项目也并不容易，一是不少项目是地王价拿下的，很难以合适的价格卖掉，再则，绿城能承受的账期太短。

　　绿城也拒绝大幅降价卖房。宋卫平说，鉴于绿城房子的价值和成本，“8到10个点左右的优惠已是极限”。杭州日报房产工作室主任李坤军认为，不降价亦是绿城在考虑老业主的感受，因为绿城的房子很多是“绿粉”买的。

　　在今年的一次投资者交流会上，绿城表示，会考虑引入长期战略投资者进一步缓解财务压力。现场的宋卫平表情严肃，沉默寡言。但在后来的发布会上，宋卫平称，“这不是一个太痛苦的决定” 。

　　实际上，关于绿城未来的“金主”，之前早有传闻，其中包括中投和海航，甚至有报道称，宋卫平曾邀请龙湖的老板吴亚军收购绿城。

　　最后为何是九龙仓？

　　“显然不会找本土的地产商，更不会找浙江的”，周明说，宋卫平这样一个心气高的人，绝不会向比自己差的企业低头。宋卫平曾公开表示，“全国范围内造房子比我们好的最多只有一家半家，不可能有两家三家”，“半家”是指星河湾，“一家”所指龙湖，但宋卫平依然认为它们有不如绿城的地方。

　　这次是宋卫平“邀请”九龙仓战略投资绿城，但这种“邀请”也并不突兀。

　　九龙仓集团主席吴光正多年前在做香港贸易发展局主席的时候，就曾访问过绿城。2007年，绿城也曾与九龙仓共同成立公司开发蓝色钱江地块。2009年5月，绿城因高负债命悬一线之时，绿城与九龙仓达成一项交易，折价3000万元将2007年高价拍得的上海新江湾城D1地块地王100%权益以12.3亿元贱卖给九龙仓，全身而退。

　　另外，据业内人士透露，绿城的常务副董事长兼执行主席寿柏年与九龙仓副主席兼常务董事吴天海私交很好。这对促成合作也起到了一定作用。

　　在宋卫平看来，引入九龙仓，为绿城解决的不仅仅是资金的问题。他在发布会上坦承，自己此前对绿城的财务表现及股东利益考虑不够，希望借助九龙仓在这方面的丰富经验，提升绿城在资本市场的表现。再则，他认为，九龙仓加入董事会，会对绿城的投资和决策方面发挥管控作用，让绿城发展的更稳健。

　　“九龙仓在这个时候心甘情愿进来，跟绿城合作，可能更多的还是看重老宋这个人的能力，以及他做房地产的理念。”徐永红分析。

　　在6月8日发布会之前一个礼拜左右，九龙仓集团主席吴光正在身体抱恙的情况下到杭州住了两个晚上，其中一天比较完整地看了绿城的农民安置房，并对绿城的很多做法予以了“很好、很高的评价”。

　　吴天海也称，宋卫平及寿柏年是绿城的关键人物，他们也承诺五年之内继续在绿城工作，这是九龙仓愿意入股的一个很关键的因素。

　　有机构形容九龙是“笋价”(低价)入股绿城。但对九龙仓来说，盘算的也不只是价格。目前九龙仓在内地的投资约占整个集团的40%，近年，九龙仓在内地加速布局，寄望“将来有增加的空间”。

　　“九龙仓在内地也做豪宅，但是其建筑品质一直受到诟病”，中房信分析师薛建雄认为，入股绿城有助于改善九龙仓这方面的不足。

　　稳健经营

　　在引入九龙仓解了资金的燃眉之急后，宋卫平在6月22日召开发布会，牵手融创中国，成立合资公司共同开发绿城此前拿下的江浙一带的9个地块。

　　这种合纵连横模式下的合资经营，让绿城彻底走向稳健。而九龙仓不但在资金上支援了绿城，还将获得绿城凉席董事会席位。

　　这意味着，九龙仓将在一定程度上遏制宋卫平的赌性。在周明看来，九龙仓的加入的确在制度上限制了宋卫平“一言堂”和“激进扩张”。

　　按照绿城与九龙仓的约定，绿城“将尽可能3年里面把债务赎回来”。“这也意味着，3年内，绿城需要稳健经营，准备好20多亿元的资金外加利息偿还九龙仓的债款”，薛建雄说。

　　而宋卫平与融创中国的合作，则让绿城更加稳健。为了生存，宋卫平甚至要开始做更多的刚需型项目。

　　事实上，毕业于杭州大学历史系的宋卫平，文学素养深厚，有着极强的理想主义情怀。他一直强调“讲道义、走正道”。今年5月10日，在绿城深陷困境之际，他依然斥巨资与杭州出版社合作出版文澜阁《四库全书》。

　　他酷爱足球，也热衷于桥牌、麻将等一切智力游戏。关于他的“爱赌”，有这样一个传说：在拉斯维加斯，宋卫平通常是玩到困得实在起不来，躺在地上为止，手下的人让他定夺石材，得背着几块石头专门飞过去找他。

　　他也将个人性格注入到了绿城，外界亦将绿城这些年的大起大落与其爱赌的性格联系在一起。“他肯定不像外面传的那么爱赌”，周明说，但这种传闻被夸大后，的确影响到了外界，尤其是资本市场对绿城的看法。

　　如今，宋卫平在短时间内壮士断腕卖股求生、并迅速牵手融创中国，这告诉我们，这个赌徒已经放下赌性，将现实的生存放在首位。曾经为激进付出巨大代价的孙宏斌联手正在为激进付出代价的宋卫平，相信这两个经历过大起大落的男人，会携手走向稳健。