楼市新观察：深度解读四月份房地产数据

　　主持人：黄永东

　　嘉宾：

　　顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长

　　陈国强 北京大学房地产研究所所长

　　叶檀 财经评论员

　　提问楼市一：房价向何方去？

　　黄永东：下面是一条我们刚刚收到的最新消息，国家统计局刚刚发布房价消息，4月份全国70个大中城市与上月相比房价下跌的城市达到了9个，持平的城市有5个，所有的城市的4月份环比价格涨幅均小于1%，涨幅比3月份缩小的城市有26个，另外4月份二手住宅价格环比下降城市有16个，持平城市有13个，那么谈到目前房地产市场以及房价的走向，一个绕不开的话题就是成交量，近期房价一直在高位震荡也有松动的迹象，但是各地成交量却是大幅萎缩，那么这是否预示着房地产行业一个方向呢，我们下面来看几下记者从几个重点城市发回的报道。

　　重点城市成交下滑 观望情绪浓厚

　　今年1到4月重庆主城区新建商品房成交435万平方米，同比下降了28.8%，而商品房房价上涨趋势得到抑制。

　　翟建松(重庆市国土房管局房地产市场处副处长)：我们分析了一下，这主要两个方面原因，一个是受国家新国八条，宏观调控政策的影响，得到很好贯彻执行，各个需求得到明显抑制，整个市场呈现出一种观望态势。

　　不仅是一手住宅，二手房交易也出现萎缩据统计二手住宅成交125万平方米，同比下降28.6%，此外重庆市今年1月28号开始实施的房产税，对高端住房需求效果正在显现，据重庆市国土房管局统计，比较1月1号到1月27和1月28号到4月30号两个时期，高端住房成交占比有8.5%下降到6.2%，同时价格总水品下降了10个百分点。

　　翟建松：高档房成交的这种量价水平的这种下降，那么对市场整体房价拉升作用在减缓，在减缓促进了整个房地产市场，把这种比较平稳的状态在发展。

　　李大元(记者)：根据上海市统计局最新发布的数据显示，1到4月份上海市商品房销售面积达到526.55万平方米，同比下降了23.6%，其中商品住宅销售面积达到426.7万平方米，同比下降26.8%，而成交均价却上涨了12%左右。

　　在深圳记者了解到，深圳商品房价格和成交面积双双下降。

　　王进(记者)：我手里拿的便是2011年深圳市一手房和二手房1到4月份成交最新数据表，从这一份数据表情况来看，深圳市仍然保持二手房成交价比一手房更为活跃的特征，那么具体来看1到4月份深圳市新房成交量达到89万平方米左右，而成交套数是1035套，二手房成交面积约为310万平方米，那么成交套数是达到33665套，从一手房成交特点来看，像龙岗等一些关外片区因为新房供应量比较集中，所以成交相对较为活跃，而从二手房子成交特点来看，像一些商用设施配套比较完善，靠近中心城区、南山、罗湖和福田区成为二手房成交活跃重点片区。

　　最新数据显示，今年前四个月深圳新房成交套数成交面积和成交均价，分别较去年同期下降6%，11%，7.9%，二手房子成交套数和成交面积，分别较去年下降14.8%和13.5%，今年4月份成交套数和成交面积环比今年1月份都下降过半。

　　提问楼市二：成交何时走出观望？

　　黄永东：关于房价的这个成交量的情况，我们下面还是回到北京演播室请两位嘉宾来做一个探讨，现在成交市场低迷，两位怎么来看？

　　顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长)：那么成交低迷是必然的，因为我们现在调控政策很清楚，一个叫限贷一个叫限购，所谓限贷就是差别化的信贷政策，那么就是说一套房的首付最近宣布了，首付可能由银行决定，不低于30%，有可能40%，50%恩都可以，二套房当然首付要大幅度提高50%、60%，三套房不贷款，那么利率也提高了，利率提高一个是我们一套房打折现在还提高，甚至1.1倍，那么再加上二套房贷利率，它整个银行的这几次升息也导致整个利率提高，也就是对购买者来说受到约束，买房成本大幅提高，还有限购牙根不让你来，这个当中原来投资需求或者外来的需求特别旺盛的城市，那么交易量大幅下降，所以说成交量低迷是政策所导致的，是政策希望达到这样的目标，通过这样调整供求关系，就是说从需求方面减少过旺的需求，达到我们供求关系的平衡，所以目前看来呢，一个房价就是说目前还在尽管是少数城市已经开始稳中有降了，大多数城市还是往上走的，所以也引起人们的观望，一个是购买力减少了，一个对未来市场到底怎么样大家还在看，所以现在这个阶段低迷是政策导致的。

　　黄永东：听上去好像跟房价的关系还不是太直接，主要是政策的限制，不过这个政策放松的话，因为有的地方甚至于讲过，你可以限制这个价格，但是不能够限购，如果放松限购的话，是不是购买力还是比较旺盛，所以这个房价松还不是一个很大的问题，陈所长怎么来看？

　　陈国强(北京大学房地产研究所所长)：应该说这个政策调整之后，影响市场主题的预期，所以间接就影响到成交量，我们观察到，最近这个市场整体低迷的情况之下，也有一些热销楼盘，那么这些楼盘实际上它基本特点就是低价，通过适度下调价格来换取比较不错成交量，所以这个也可以反映出我们当前一方面市场需求依然还是存在或者依然还是旺盛的，特别是刚需，另外我们过去一些楼盘定价偏高，那么当然是导致这个成交量萎缩一方面的原因了，这个是最主要的。

　　黄永东：也就是从房价角度来看，有一些微观层面因素，比如说有一些公司定价不是很合理，有一些你比如说相对定的在大家可容忍范围之内。

　　陈国强：符合大家预期的成交量就上来了。

　　黄永东：刚才我们报了一个最新数据，4月份70个大中城市，现在总体的房价涨幅是小于1%，两位对于这个怎么来看，是不是大家意料之中一个数据呢？顾会长。

　　顾云昌：在我来看，我认为这个数据是我意料之中的，应该有这样一种，否则我们调控调了半天没起作用，也可能不少人认为不满足，因为感觉到它还在涨希望下跌。

　　黄永东：因为我们之前看到过调控目标变化已经变为有限涨幅这么一个目标，所以大家不是很满意，现在出来数据1%，似乎还距离我们目标有一些距离。

　　陈国强：这个市场变化实际上需要一个过程，呈现出一个渐变的特点，那么从最近几个月以来房地产数据给我们提示一个方向性变化，房价的这个环比涨幅过去环比涨幅趋小，同比涨幅趋缓，那么这个出现下跌或者说涨幅明显缩小的城市数量增加，那么这个实际上表明了我们市场在政策调控之后，他的一个比较积极，朝方向演变的特点，我们不能够指望这个政策出台，马上很快就取得立竿见影的效果，我觉得这个是不现实的，需要一个市场消化，市场体现政治效应它需要一个过程。

　　黄永东：但是现在总体的一个最后的结局就是成交量的萎缩，成交量低迷，这个说明买卖双方都不是很满意，买的觉得价格太高了，卖出的也觉得这个价格是不是太低，我希望还能够涨一涨，顾会长觉得如果很小成交量背景之下，这样上涨这样下跌是不是不还能够说是一种趋势性演变呢？

　　顾云昌：现在还在博弈当中，在博弈当中，买家希望降一点，卖家感觉到我不能再降了，降的话我下一步怎么办，在博弈当中，但我记得随着时间的推移这个情况会有所改变，特别是现在资金面开发商资金层面比较大，有些开发商主动性来打折来降价，有的开发商感觉到我现在不至于这样，整个市场供不应求关系，总体上仍然是供不应求，只不过需求方暂时不买房了，所以感觉到我还有间接的原因，如果说这个到一定的时候呢，如果说许多开发商都认为我必须要出手了，库存太多不行了，而且我资金短，必然会使房价往下走，这时会形成交易量逐渐放大，所以现在目前阶段还在博弈过程。

　　黄永东：所以你觉得打破僵局可能就是开发商这一环，可能是他们会把整个目前市场格局会打破，但是也有人算了一笔帐说开发商现在资金链可能已经早就储备好了，并不是像大家想象得那么紧张，陈所长是怎样的情况有没有了解？

　　陈国强：资金状况不同的企业它差异会非常大，不同的企业面对调控采取的策略也有差别，目前观察市场下一步的演变，这个时间因素非常关键，也就是说我们这个政策面如果政策调控的方向不动摇，调控力度不放松，那么随着时间的推移，会有更多的企业，它会加入到这个调整经营策略，特别是定价策略这样一个阵营里面，价格调整我觉得会有更多企业会采取价格调整的策略，这个比较务实的价格策略。

　　黄永东：但是这个里面还一个问题，我们现在保障房拿地多了之后，商品房土地供应，将来房子供应可能会相对有一些下降，那么在保障性住房只能满足一部分人的需求，还跟不上的情况之下，这个供求关系是不是会导致目前房价还是会比较坚挺？

　　顾云昌：今年土地供应量进一步放大

　　顾云昌：是这样的，要看我们整个土地情况来看，应该说这两年土地供应量放大，而且明显放大，这里有个数据，就是按国家土地局公布的数据，我们2010年的土地供应量，实际土地供应量12.6万公顷，而2009年土地供应量只有7.6万公顷，我讲整个住宅的土地供应量，就是2010年土地供应量在2009基础上放大了很多，从7.6到12.6放大那么多，增加了70%，那么今年刚刚公布了国家土地局计划供应土地数量达到21.8万公顷，并进一步放大，今年土地供应量将是去年和前年实际土地供应量的总和，那么这样土地供应量如何能够真正供应出来，那么不仅是保障房土地，保障房土地供应量7.7万公顷，保障房土地供应量相当于09年全年所有土地供应量，如果能够完成，保障房能够完成了，除此以外十几公顷，十几万公顷都是商品房供应量，现在看来，我们现在国家土地局给出的计划，大概是没问题，问题是实际完成怎么样，去年我们供地计划18.6万公顷，最后完成12.6万公顷完成了三分之二，今年21.8万公顷，也完成三分之二还是全部完成，恐怕供地实际供应和计划有问题，所以这个看我们实际供应地区情况如何，才能判断下一步房地产市场供求情况。

　　黄永东：好，我们再来连线到评论员叶檀，叶檀你好，前面短片当中我们看到各个地方都有一些成交低迷的情况，上海方面你有没有切身的体会？

　　叶檀：确实是从总的趋势来看是低迷的，但是永东有一个现象应该是值得我们关注的，也就是说在总体低迷的情况下，那么不断的会出现一些小的波峰，会出现一些小的反弹，而且不同的楼盘它的情况是截然不一样的，那么有的楼盘比如说外交的一些中高端楼盘有可能成交会低迷一些，但是一些真正高端的，或者是一些适应刚需的周转率比较快的楼盘，销售情况要好一点，所以现在不同楼盘不同的城市它的情况并不是完全一致，永东。

　　黄永东：你觉得原因是什么，刚才我们几位现场专家就谈到好像政策限制，导致成交量现在出现低迷，是不是政策的限制，还是说大家对于未来房价下跌的预期在起作用？

　　叶檀：政策影响房地产未来预期

　　叶檀：现在是政策影响到预期，我想基本上应该可以这么判断，因为对于现在房地产市场，我想关健词就是政策，那么我们有一句是形容这个房地产市场好不好，以前叫做你要购房是除了地段地段还是地段，那么现在我们要关注房地产市场，那么我想是政策政策，除了政策还是政策，这个是最重要的，那么成交量确实是在萎缩，我们也是知道，是政策抑制的比较严厉的这么一个结果，那么政策抑制之后，我们看到引起了成交量一个萎缩，成交量萎缩之后它就引发一些人预期的改变，一些人预期的改变引发之后，我们就发觉出现了一些现象，这些现象对于开发商比较重要的，你比如说它库存量开始上升，然后它的现金流开始下降，尤其它的经营性现金流开始下降，如果说我们的政策不松动，继续维持下去的话，那么这些负债率高的开发商，它就不得不追求它的周转率，整体来说就得降价销售，所以到最终一定会影响到价格，我们知道投资品市场通常量在价先的，那么房地产市场也不会例外。

　　黄永东：你也谈到开发商，现在确实处在博弈过程当中，从过去经验我们可以看到，最后是新的趋势使得成交量重新放出来，比如说过去都是价格重新上扬，然后成交量重新恢复到一个高潮，那么现在你觉得这个趋势会往哪个方向，有没有可能下，然后成交量放出来呢？

　　叶檀：这个基本上不可能，如果是价格往下的话，成交量大增，那就意味着很多存量反而会抛盘，但是我现在看到的情况是这个现在库存的房，大家投资者手里的房，它没有特别的这个理由需要抛出来，比如说负债率上升，比如说觉得房地产价值未来会下降了，这时候他才会把手里存量房给抛出来，但是现在人现金流比较充裕，而且对未来预期不明确的，没觉得必然要向下，这时候我们就没有看到抛盘的需要，整个市场上现在处于一个焦灼的状态，而在焦灼的状态里头，我们看到既有向下的趋势，总体趋势上来说成交量往下走，但是也有一些时候有一个向上波峰存在。

　　黄永东：好的，谢谢叶檀，稍候我们继续楼市新观察。

　　提问楼市三：保障房能否给力？

　　黄永东：谈到目前的房地产市场，不得不提政策的调控，一方面各地纷纷出台了限购政策以及抬高购房资金门槛，另外一方面加快保障房建设步伐，那么保障房推进，能否改变整个房地产市场的格局，我们先来看看各地保障房建设的情况。

　　邱晓(记者)：十二五期间北京计划建设保障性住房100万套，2011年目标是20万套，为了完成目标，北京市提出了2011年要优先供应保障住房，使得2011年保障性住房建设用地，占整个住宅用地面积达到50%以上，在资金供应方面，北京市今年提出要广泛吸引社会资本进入到保障房建设领域，其中就包括成立保障房头投融资公司，通过发放基金和债券等金融产品来吸引更多社会资本用于保障房建设。

　　今年北京市计划供应2550公顷住宅用地中，保障性住房用地将达到1330公顷，占住宅用地的52%，北京市住建部表示，公共租赁房2011年竣工最少保证1万套以上，今年20万套选址工作现在已经全面展开，房子已经落地，在上半年基本要完成选址，三季度要开工，很多已经开工保障房现在正在抓紧时间施工，预计8到10月份成为开工高潮，10月底有望实现绝大部分保障性安居工程项目开工。

　　罗惟巍(记者)：这里就是重庆市第一个公租房小区，民心家园今年3月2号通过公开摇号，产生第一租户一共是4786户，现在根据重庆市公租房管理局提供的数据显示，一共用4262户租户签订了入住协议，截止到5月18号入住的租户一共是2830户，5800多人他们将在这里开始新的生活。

　　黄翠微(重庆市国土房管局住房保障处副处长)：那么在5月28号，我们将对第二批接受申请的租户，再举行一个公开的摇号配租。

　　再来看看上海的保障房建设建设情况。

　　李大元(记者)：保障房建设方面，我们从上海市住房保障房屋管理局了解到，2011年上海市土地供应1200公顷，其中纯商业住宅类型用地360公顷，占总量的30%，而保障性住房建设用地占70%，保障房建设中公租房建设资金来源仍然是一个大的问题，除了现有政府资金投入之外，多种类型其他社会融资渠道仍然需要加以继续开拓。

　　上海建设保障性住房，包括了经济适用房、廉租房、公赁房和动迁安置房四个层次，其中在今年1200公顷土地供应总量中，经济适用房占到了200公顷，经适房价格大多集中在在每平方米五千到六千元，还部分少量住房价格在每平方米8000元，进而满足不同支付能力的购买者需求，今年上海较大量供应一批经适房将在9到10月份推出，根据套间60平方米粗略估计，5万套的话约有300万平方米体量，对于买不起经适房的群体，可以申请公共租赁性住房。今年3月份深圳市政府表示，把2011年保障性安居房建设由年初计划的6.2万套，增至10.5万套，而未来五年计划新增安排，筹集建设保障性住房24万套。

　　王进(记者)：十一五期间深圳市规划安排保障性住房是14万套，建设面积达到766.7万平方米，实际截止到2010年年底，十一五期间深圳市新增安排筹集保障性住房达到了11.9万套，这一数字也比十一五期间规划目标值14万套多出2.9万套，面积也达到了1267万平方米。

　　近日，深圳住房建设局透露，今年将新增安排筹建保障性住房6.2万套，竣工1万套，随着保障房建设规模和速度大幅提高，具体完成情况如何，深圳市民将拭目以待。

　　黄永东：好，下面我们来关注保障房的建设，再回到北京演播室和两位做一下交流，那顾会长对于保障房建设有没有了解，目前进展的情况怎么样？

　　顾云昌：保障房面临五大问题

　　顾云昌：应该说目前保障房是全国各地如火如荼进行当中，中央到地方都高度重视，中央巡查组也巡查了，那么已经成立房产界非常热的话题，但现在看来资金问题仍然是最关键问题，我认为保障房的建设应该解决五个问题，第一个问题谁投资，第二就是谁来建，第三怎么建，第四是保障谁，第五是怎么管，这五个问题都要回答，先来看首先第一个问题谁投资的问题，现在看来中央补贴资金很清楚，一千多亿，而我们整个需求1.3万到1.4万亿，所以中央的补贴只够保障房十分之一，另外十分之九要地方政府和通过社会参与来解决，现在看到资金方面有很大缺口，所以各地都在千方百计想办法拓宽融资渠道。

　　黄永东：这个缺口是五年的缺口，还是就今年的缺口？

　　顾云昌：就今年一年的缺口。

　　黄永东：一年就缺了90%。

　　顾云昌：90%需要地方政府通过资自己的投入和有关方面的融资来解决。

　　黄永东：谁来建，现在明确了吗？

　　顾云昌：谁来建当然不可能政府自己建，亏怕还得请开发公司，现在国资委表态了，央企业首先要加入保障房开发投资，这是我们社会责任，当然也欢迎民营企业来建，这个问题应该说只要有一定的回报，不是搞亏本的，应该说不管是央企和民企都愿意来投入，现在问题能不能全解决了，恐怕有些帐算不过来，所以还在协调当中。

　　黄永东：所以传统房地产企业，可能有一个转型的过程。

　　顾云昌：还在观望，我能不能参与呢。

　　黄永东：是不是有必要转型。

　　顾云昌：有必要转型的问题，当然总体来说我们一些大企业都表态了，比如万科一些大企业都说我们参加保障房建设，尽一点社会责任，第三就是怎么建的问题，建在什么地方，质量能不能保证，配套能不能保证，交通能不能保证，这个问题也很难，到底是单独建还是在一起建，到底以建为主，还是收购市场的房子等等这个模式还是很多，那么这个应该从各地根据情况来。

　　黄永东：有的地方比如说建在很偏远的地方，可能给老百姓生活带来不方便。

　　顾云昌：对，交通方面，配套不全，盖起来也住不进去，所以怎么建问题，另外质量问题现在暴露出来，保障房偷工减料的质量不过关的，这个也是有。

　　黄永东：滥竽充数也有，第四方面有没有跟上。

　　顾云昌：现在就是保障房法律法规还不够健全，细则还不够详细，到底保障谁，在北京哪些人可以买限价房，哪些人可以买经济适用房。

　　黄永东：这些钱花到那里？

　　顾云昌：花到那里，现在各个城市再做，但是到目前为止还不是很清晰，所以这个地方政府紧锣密鼓搞，好在这个问题分配还在下半年以后，配售下半年以后，最后一个怎么管的问题，保障房这么多的量，我们这个五年3600万套，1亿多人口保障房这个怎么管，物业管理费怎么收，房费怎么收，将来社区服务怎么搞，哪个问题都不能少。

　　黄永东：提出来五个问题，确实值得大家思考，那么关于保障房建设给房地产市场带来影响，我们也来听听专家观点。

　　贺锵(全国人大财经委员会副主任)：今年一千万套，一千万套包括哪些内容保障性用房很宽，廉租房子也许是，公租房也是，棚户区改造也是，可能还有危房的改造也在里头提的挺宽，越宽又提这么多一千万套，最保守的估计也是要三四个亿，这么大数字财政不可能拿这么多钱，就需要社会资金，社会资金怎么来呢，哪一部分的保障房有社会资金来解决，哪一部分是政府解决，我觉得没有划分的太清楚，如果说能够完成这一千万套保障性用房，那么这些房屋住房的供给问题，那是一个是很好的，因为这个解决很多这个确实需要房子住的这些人的困难。

　　黄永东：那么保障房会不会改变整个房地产行业现状呢，我们再回到北京演播室，听听陈所长怎么来分析。

　　陈国强：住房保障成为我们住房制度一个重要方面，那么住房保障，加大保障力度政策的实施，会改变我们固去住房发展模式，改变我们住房发供应的格局，这同时也会改变我们社会预期了，所以对这个未来房地产市场的健康发展，它的积极意义是主要的。

　　黄永东：推动的积极意义非常大，整个格局会不会有变化，比如对于房地产企业，对于老百姓买房这种理念观念？

　　陈国强：应该都会产生影响，那么保障政策的政策实施，那么会吸引越来越多房企参与保障房项目建设，那么我们城镇居民也可以通过租赁的方式，通过保障的轨道来解决自己的居住问题，包括购买的方式，租赁的方式等等，这些方面都会对未来的房地产市场产生积极的影响。

　　顾云昌：保障房改变市场格局

　　顾云昌：我想补充一点，保障房发展肯定会改变房地产格局，第一是对我们开发者来说，它不仅要开发商品房，而且保障房开发也是他们承担的，而且这个量要占在总量差不多接近一半，所以说对开发商来说应该积极参与保障房建设，银行的融资也好，第二对我们消费者影响很大，我认为这个合理的价位，我们保障房大力发展也利于形成合力价位，也只有保障房发展才能真正形成合力价位，因为合理价位概念不同人有不同理解，你认为合理价位，你高收入合理价位可能十万八万一平米，最低收入收入价位一个月一平方米一块钱，那么对它来说一个月2000、3000租金是合理价位，对于你每平方你10万块钱是合理价格，我们保障房恰恰填空过去我们缺少的部分，就是针对中低收入，低收入家庭，原来买不到。

　　黄永东：不能越做越豪华，要针对老百姓需求。

　　顾云昌：保障房有利于形成房价合理价位

　　顾云昌：他们的需求比如说中低价位需求，低价位过去缺少了，现在保障发展以后呢，填充了，填补了我们中低价位，低价位合理的价位，所以不同的人有不同合理价位，由于保障房增加使我们各种供应结构合理了，各种供应不同的档次供应不同的收入人，那么形成合力的价位。

　　黄永东：多元化。

　　陈国强：未来住房市场应该形成供应多元化，多层次的，需求也是多元化，多层次的。多重选择。

　　顾云昌：所以不仅总量上增加了，我们总量增加了，第二结构调整了，增加总量，调整结构，这是市场的变化。

　　黄永东：对这个问题大家讨论非常热烈，我们再叶檀的看法，叶檀。

　　叶檀：永东。

　　黄永东：保障房建设对市场有什么影响，是否会改变整个房地产市场的格局？

　　叶檀：我想保障房是一个非常非常重要的领域，从1998年开始一直到现在一个轮回之后，我们总算又进入两个轨道，商品房和保障房子，而且这次保障房建设确实是一个报复性这么一个建设的过程，那么从它如果是一年一千万套，如果以一家三口基本上可以解决三千万人的他的住房情况，如果三千万人，我想远远超过一年从农村城市化进程中它所新增人口，所以这个数量是非常大的，那么一旦保障房建立之后，它就这个市场就会形成两种逻辑，第一个是保障的逻辑，那么这个是政府和市场尤其是政府主导的这么一个逻辑，另外一个就是商品房本身的逻辑，那这两条线路展开来之后，这个市场才能理顺，第二个我想强调是由于保障房大规模推向市场之后，那么今后我们所看到的所有的房地产数据也好，所有的这个消费那些数据也好，有可能会产生一定的变化，而且我要强调一些新的融资形式也会出来，刚才我们大家在讨论一直说保障房资金从哪儿来，那么从我国香港地区一些做法来看，比如说领会基金这样进行上市，我想是比较好的解决方法，然后集中社会资金之后来建立保障房，那么整个房体系才能在十二五期间建立起来。

　　黄永东：好的，谢谢叶檀，那么有关房地产的话题，我们先聊到这儿，整点看财经之后，我们继续来探讨房地产板块的投资机会，《交易时间》与交易同步。

　　

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