陆昀：楼市调控仍需从严从紧

　　据国家统计局18日公布的8月份楼市统计数据显示，在全国70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌；二手房更是今年以来首次出现下调，环比下跌了0.05个百分点。这些数据表明，楼市正朝着宏观调控预期的方向发展。

　　在以限购、限贷为代表的调控政策持续作用下，楼市投资投机行为受到了抑制。从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现。随着调控的持续深入，开发商面临更严峻的高库存压力和购房需求的萎缩，预计未来房价止涨的城市将进一步增多。

　　不过，在调控政策持续的前提下，全面收效尚需时日。业内人士普遍认为，本轮楼市上涨最根本的原因是地方土地财政以及超发的信贷。目前全国性的信贷紧缩趋势依然明显，开发贷及购房贷双双萎缩。而新开工面积涨幅远超过竣工面积。数据显示，8月全国住宅新开工面积12971万平方米，分别环比上涨6%。后市供应酝酿大涨，预计在今年底到明年初全国将出现明显的可售量激涨。但是由于此前市场已经输出的流动性过大，同时，实际存款利率在高CPI的影响下依然为负数，这使楼市调控效果依然不够明显。

　　因此，我们认为，对楼市调控仍需从严从紧，不能有丝毫的放松。首先，楼市调控效果依然主要体现在限购城市中，限购在目前依然是见效比较明显的调控措施。从新建商品住宅价格指数数据看，目前一线城市已经出现了连续两个月的停涨，限购的城市平均环比涨幅为0.01，同比为4.29，都落后于非限购城市。其次，二三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中，8月份房价环比上涨的城市以二三线居多。特别是一些三线城市对限购政策响应寥寥，实施限价等对房价影响不直接、不剧烈的措施，在“金九银十”之际可能会影响全国的调控效果。其三，对于开发商而言，缩减投资、多渠道融资也使得一些房企有恃无恐，坚持高房价。此外，在预期方面，央行发布的三季度居民储户调查结果显示，对当前房价水平，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，为2009年以来的最高值；而对未来房价走势，仅8%的居民预期将“下降”。

　　我们认为，高房价能否被抑制最关键在于信贷，因此对全国楼市信贷从紧、降低楼市的投资杠杆率十分必要。同时，也需在一些城市利用限购控制楼市的非理性购买力，最终实现市场价格平稳，为保障房大量供应后的双轨制赢得供应时间和价格空间。作者：陆昀