陈宝存：养大鳄的银监会推涨二三线城市房价

　　银监会无异是房地产调控错误政策的主力军。07年的9.27房贷政策，才是08年整体经济衰退，土地流拍，供应量急剧下降，09、10年的地价房价暴涨，实质上还是供应出了很大的问题。和07年房价地价暴涨，是05、06年土地供应量急剧下降的直接反应。

　　04年8.31之后的土地供应，由万马奔腾的土地整理到国土储备中心独家垄断之间，没有充足的准备期，使得土地招拍挂政策，成为加剧土地垄断，同时供应量下降的主因。但是，当局从来不找自己政策的失误，把所有罪责推给市场化运作的开发商，并且虚弱的道德评价，更是无的放矢，找错了施政对象。

　　网上盛传的银监会主席刘明康在2011年三季度分析会上的讲话，有这样的一段：

　　“根据国务院形势通报会议前的专家会，我们会领导出席了几次，我去了也正好听到，房地产巨头的代表说，从今年4月份出现负增长以后，大中型城市新建住宅价格指数的同比上涨，从正变成负，估计还有三到五个月的时间就顶不住了。这个他们认为是个好事。

　　因为据他们的统计，五大城市的空置率还是很多的，因此压缩去库存化的同时，房地产市场往下走，就真正的房价往下掉，负增长出现在三个月以后，他们估计很多公司撑不住，他们也呼吁，也有助在开发商这个领域里面，中国现在一万多家开发商，应当按资质，按能力，要进行一次彻底的大规模的重组。

　　当然请到国务院参加形势通报会议大的房地产商都有自己的研究所，他们做的PPT做得很漂亮，也是做得很好的一个统计，他对安居工程的建设，估计也是积极的，对商品房的下游的影响，还是很大的。当然他也讲过今年一千万套，明年一千万套以后，政府应当有一个评估，到底市场供求会不会有什么变化，而不是每年一千万套，做完五千六百万套拉倒，这当然是他们专家之词。

　　但是我要告诉大家的就是，我们的宏观调控在这个领域里面的效果也逐步显现出来，同志们在这个方面也配合国家做了大量的工作，名单式管理，适度的退出，搜集房贷的尽职调查的要求和居房的开展，都使这个行业逐步出现了一些健康的状况。你看现在房屋中介机构大量的破产和退出市场。”

　　刘明康的所谓健康，实质就是垄断的加剧，就是中小企业的倒闭潮。但是我认为在一个完全市场的情形下，一定要有市场上的活跃分子——小鲶鱼的存活机会。只有更多的中小企业存在，才会有房价的稳定，而不是目前一线城市限购下的二三线城市暴涨。这是很简单的道理。

　　昨天到石家庄市场考察项目，业内同仁表达了对石家庄市场的看法。可以回忆的是05年顺畅抢滩石家庄市场，带动顺驰蓝郡区域房价暴涨。目前的恒大万达，对石家庄房价过万，起到了决定性的作用。而二三线城市的房价，成为今年上涨的主力，更多的原因是实力房企的抢滩登陆，如央企国企上市房企，都成为二三线城市房价上涨的主力。原因是不论是全国销量，还是信贷的能力，中小房企没有任何优势。但是，信贷的偏向，实力房企并没有真正的紧缩日子可过。那么寄望于信贷紧缩达到稳定房价的目的，政策找错了方向，也找错了人。

　　十年来我们最大的失误在于反市场化运作，错误的导向，使得央企国企大鳄在各行各业涌现。两桶油的价格垄断有目共睹，强大的中石油中石化已经尾大不掉，也自然无法阻止两桶油造成的油价快速增长。中小民营制造业的倒闭潮，资金流向房地产领域也在情理之中。而房企大鳄的实力强劲，特别是06年制造业危机之后，众多的产能过剩行业的央企国企转入房地产领域淘金，完全不一样的信贷支持政策，使得中小房企的开发能力受到资金成本的限制。

　　那么扩大二三线城市的限购范围，可以把大鳄从二三线城市挤入四线城市，一旦政策效果显现，房企大鳄们转入四线城市的步伐加快，中西部的房价，也必然在快速增长的通道上。所以，目前的政策继续推行下去，绝不是房价稳定的手段，而是轮番推涨房价的努力。全国限购，一定是资金杀回马枪，重新返回一线城市投资炒房，是必然趋势。

　　靠行政性调控手段，结局会与目标有很大的差距，甚至相反。不要指望大鳄会抑制房价，而是更多的小鲶鱼涌现，即使是行政手段，有作用的也是对市场小鲶鱼。保护中小房企不倒闭，不退出，才应该是政策方向。而倒闭中小企业的所谓愿望，只对中介行业有作用。中小开发房企只会通过各种手段，使项目起死回生，只是这个手段，很少是降价，而是兼并重组融资等等手段。而这种结果确实只有利于大鳄的垄断机会。