罗克关：勿过度解读首套房贷利率上浮

　　证券时报记者 罗克关

　　近期，全国范围内银行首套房贷利率上扬的消息让个人房贷业务再度成为公众话题的焦点。市场和投资人对楼市调整不确定性的焦虑几乎不可遏止地宣泄到了银行头上。

　　如果读者有心的话，会注意到类似的情况在今年二季度初也曾经出现过。当时的情况是，由于年初放开的信贷额度阶段性消耗殆尽，银行开始有选择性地取消首套房利率优惠。最初是银行普遍取消七折利率折扣，改为八五折；其后不久八五折利率折扣也被宣告无效，银行开始要求九五折乃至基准利率。

　　由于房贷涨价涉及广大购房者切身利益，一时间市场议论纷纷。不过，由于彼时首套房利率尚未涨到基准利率之上，因而公众未将当时的一波涨价潮特殊化看待。最近这一次则有所不同，相当部分银行的首套房贷利率也开始在基准利率基础上上浮，因此不少业内人士藉此认为政府对于楼市的紧缩政策出现了“标志性”的控制信号。

　　通过银行信贷走势来看房市调控政策走势是否准确，笔者对此不加评论。只是有一点需要明确指出，年初至今，银行首套房贷利率从基准利率八五折一路走高到基准利率的1.2至1.5倍，其中主要动因并非政策风向有任何变动，而是信贷供求关系在起作用。这个答案，可以解释目前市场众说纷纭的一系列问题。

　　为什么目前首套房贷利率普遍提高至基准利率以上？答案简单到可能很多人不相信，因为银行10月份信贷额度已经用完。目前市场上能够贷到款的，基本是银行存量贷款回收所腾出的空间，由于排队的人多，所以价高者先。

　　抬高利率是否意味着银行不欢迎首套房客户？恰恰相反，银行对首套房客户向来重视。原因有二：第一自住性质稳定，违约率低；第二，这是其他零售业务极为重视的基础客户。这两点原因支撑着银行在7折利率时代，即便亏本也要维持稳定的新增客户规模。

　　而在银监会推动新的资本充足率管理办法的当下，银行重视首套房客户更有第三个理由——因为按照新的规定，首套房贷资产的风险权重从此前一刀切的50%降为45%，而二套房及以上的房贷则可能有所上调。从成本收益角度看，仅占用更少的资本，却能带来更大的收益，银行有理由不找首套房客户吗？

　　提高首套房贷利率是否意味着银行对地产持悲观态度？老实说，这个问题并不成立。从银行角度看，利率关乎收益，但降低房贷风险最有效的办法还是提高首付成数。从目前来看，首套房利率上浮已经基本可以视为全国市场普遍性情况，但尚未见到银行普遍要求提高首套房首付成数。需要补充的是，二套房及以上的房贷，其首付比例早已被监管部门强制性要求为五成或者更高。

　　最后提个醒，在当前宏观经济形势下，银行一举一动牵动各方神经属于必然。而且在国内金融体系中处于核心位置，银行各类业务的动向更容易被市场解读为政策风向，甚至银行基于市场原则而做出的业务调整，也被舆论放在放大镜下审视。这种做法对于准确认识经济大势并无帮助，是到了将银行上浮利率还原为市场行为了。