社科院专家易宪容：差别化信贷政策不是个贷放松

　　据报道，央行在最近的工作会议上指出，2012年继续落实差别化住房信贷政策，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。消息一出，国内市场及不少媒体把差别化住房信贷政策理解为放宽首套住房贷款，是中央政府房地产宏观政策“微调”的开始，其实这种理解是有失偏颇的。

　　我们可以看到，差别化住房信贷政策主要根据2010年国十条的精神来制定。先有央行与银监会2010年的275号文件，后有国务院2011年的1号文件。这两文件是商业银行处理个人住房按揭贷款的最新文件或差别化住房信贷政策。

　　在这两个文件中，差别化信贷政策的第一层含义是禁止本地居民用按揭贷款购买第三套以上住房，以及禁止居民用按揭贷款异地购买第二套以上住房。也就是说，无论是本地居民还是外地居民，要利用银行信贷投机炒作第三套以上住房是严格禁止的。

　　第二层含义就是把住房的投资与消费区分开。规定本地居民购买第二套住房的首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。可以说，个人住房差别化信贷政策的核心就在对购买第一套住房与第二套住房的信贷在政策上作了严格区分。

　　第三层含义是第一套住房贷款首付比重不得低于30%，但贷款利率没有明确规定。央行只要求了购买首套住房贷款的条件，但没有要求银行对第一套住房贷款采取优惠利率，而是规定在银行风险定价基础上或利率在银行确定基础上，保证第一套住房购买者能够获得银行贷款。

　　尽管这样，第一套贷款利率肯定不会回到2008年文件的七折优惠条件上，而更加强调302号文件中银行自主风险定价及借款人限制条件上(如其住房贷款月支出不得高于其收入50%)。因为，如果按照5年期贷款利率(一般按揭贷款多会是5年以上)7.05%的七折优惠计算，其利率就是4.935%，远远低于5年期存款利率5.5%。商业银行这样都会亏损，其根本没有动力去做这样的贷款，因为商业银行的住房贷款利率只有在基准利率(7.05%)左右时才能保证微利。如果商业银行对首套住房贷款利率优惠，除非只是为了增加市场份额，但对银行利润增长不起作用，对银行信贷员的业绩增长也没有帮助。所以，当前商业银行对购买第一套住房的按揭贷款利率保持在基准利率水平上也属于正常。

　　这样看来，差别化信贷政策与275号文件及1号文件精神基本一致，并没有多少改变。当前市场把差别化住房信贷政策理解为对第一套住房信贷政策放开是不对的。

　　国十条颁布以来，尽管国内房地产市场有所调整，但是由于房价调整些微，以投机炒作为主导的市场并没有完全改变，假定个人住房信贷真正放松，对住房消费者无利。住房消费者获得的只是优惠利率一点蝇头小利，但负担的却是高房价的进入成本。当前一些媒体或市场人士把这方面信息无限放大，住房消费者可得当心了。

　　□易宪容(中国社科院金融研究所研究员)