大学教授倡增设暴利罪以抑制高房价

　　记者—贺莉丹

　　尽管国家对于房地产行业调控措施渐趋强硬，但高房价至今依然是国民的心头之痛。针对房价居高难下的现状，江西省社科院法学教授、江西省犯罪学研究会会长李云龙谏言，应该完善我国刑法，增设暴利罪条款，严控楼市房价，坚决打击房地产市场中囤积居奇、哄抬房价的行为，建立对房地产价格的监督管理制度，“将房价纳入商品价格调控，并设立最高销售价格。”

　　近日，李云龙教授接受了《新民周刊》记者的独家专访，畅谈其提倡增设暴利罪以抑制高房价的思考。

　　设立房价监管制度

　　《新民周刊》：你为何会提出设立暴利罪以抑高房价？这种思路的立法依据是怎样的？

　　李云龙：近年来，政府对于房地产问题采取了很多调控政策，很难见效，原因在哪里？就是因为我国的房地产调控政策都是针对买房者的限制政策，而并非针对卖房者的调控政策。比如，就调控楼盘政策来说，有些城市对买房者加强了限制，对首次买房要求首付30%，然后银行按揭贷款再支付其余的70%——在2011年以前我们都是这样做的；而对第二次买房的情况则是增加首付款比例，即购买二套房，首付要提高到50%，其余的50%由银行按揭贷款支付。

　　我的意思是，这样的限制条件其实是用来限制买房者的，而并没有对卖房者进行调控。

　　改革开放以后，我们的房地产市场才得到发展，群众对买房的需求也在增大，这也使得房价无法很快降下来；此外，由于我们放开了对楼盘价格的监控，取消了政府对于房价的管理，这使得一些房地产乘机暴涨房价以牟取暴利。

　　我了解到的情况是，南昌市红谷滩区域一个楼盘，在2006年的时候房价为每平方米4500元，一套100平方米的房子总价为45万元，10层楼房共计20套房总价就达900万元，这样一幢楼共三个单元算下来约为2700万元；而这个楼盘到了2010年的房价涨成了每平方米1.25万元，这样10层楼房20套房算下来总价变为2500万元，三个单元总价为7500万元。两相比较，仅从该楼盘这4年的房价上涨情况来看，卖房者共非法获取暴利4800万元——这只是这几年我们的楼盘涨价获取暴利的一个简单例子。而我也了解到，在2006年南昌市商品房成本价格仅需每平方米1250元，即便加上政府的税收及开发商的合理利润，民众应该花约每平方米1600元的价格就可以买到这样的商品房，而卖房者却能以此获取8倍以上的暴利。

　　房管部门统计的数据也显示，2000年南昌市内平均房价为每平方米1510元，2001年平均房价为每平方米1640元，2002年房价每平方米2321元。以南昌市青山湖地段的一个楼盘为例，2003年其多层入市价约为每平方米2000元，到了2012年该地段的房屋均价已涨成了每平方米13000元至15000元。

　　这种高房价让买房者深受其害。以南昌一个科级干部为例，他一般月薪为2000元左右，10年收入也就24万元，如果要购买一套100平方米的房子，按照目前南昌至少每平米五六千元的均价来计算，需要贷款20年，他也就等于给房地产老板打工20年，并且人家这20年还要省吃俭用，才能还清贷款。买一套房，要当一二十年“房奴”，才能付清银行的按揭贷款的情形，比比皆是，我周围就不乏这样的“房奴”。我认为，这种严重的暴利性的房价上涨给人民群众的生活带来很多不方便，这种按揭制度对社会的危害也很大。这难道不是不法房地产商在非法获取暴利么？

　　所以我认为，我国刑法要完善，增设暴利罪条款。我们也急需积极制定商品价格法，对商品楼盘的出售需要进行价格监督。现在我们只针对买房者进行调控，这当然是不行的，我们要对卖房者进行调控，要公布其每套房产的成本价格、税收情况以及获利情况，使得买房者买得放心，也能使得房地产价格下降，并对获取暴利者进行刑法制裁。

　　《新民周刊》：国外在针对房地产市场的经济刑法这一块是如何操作的？

　　李云龙：我需要强调的是，国外在放开房地产市场的同时，会完善经济刑法，对房地产市场进行调控，并打击开发商的捂盘或哄抬房价等行为。

　　比如，德国的经济刑法、奥地利的刑法对此都有相关规定，就是明确了对于暴利罪的打击，目的就是要控制房地产价格的暴涨行为。而我国的相关法律并没有跟上去，我们十多年来对于房地产价格都没有控制，任其暴涨。这就是说，我们在放开对于房地产市场、放开房地产这种商品的价格以后，应该紧跟上的是对于房地产价格的监管，我觉得，物价部门就应该担负起这一块的监管职责。

　　我认为，如果我国的刑法增设暴利罪，加大对哄抬房价暴利者给予刑事惩罚，房地产的价格也就会自动降下来。

　　如何界定暴利罪

　　《新民周刊》：在其他国家，对于暴利罪及其量刑是如何界定的？

　　李云龙：其他国家的刑法已经有了关于暴利罪的明确规定。比如说，瑞士刑法第157条规定暴利罪“利用他们的困境给付财产显失公平，或者购得具有暴利性质之财产，处五年以下重惩役或罚金刑”。奥地利刑法155条规定物品暴利罪“职业性利用他人困境，给付的价值不相称的财产利益，行为严重损害不特定多数人的利益的，处5年以下自由刑，并处罚金”。而在2002年修订德国刑法典第3条规定违反价格规定的行为，在职业或工商业活动中提高价格要处罚。

　　值得一提的是，德国的价格法对商品的最高价格有明确规定，设定了该商品的最高价格，对大量的房产(价格)进行监督。德国经济刑法第四条还规定，在职业或者工商业中，抬高物价的，适用德国刑法典302条暴利罪的规定。德国刑法典还规定了暴利罪的几种情形，有一种情况是，在物质和生活必需品的供应中，以获得重大的财产为目的，利用商品短缺、极需要的情况下，获取暴利的情形。德国价格法也有一个有关暴利罪的说明，即在违反实体价格方面有违法行为。

　　《新民周刊》：如果我们引入暴利罪，你认为应该怎么界定呢？

　　李云龙：我们国家已经对西药价格进行监控了，比如说，一种西药的成本价格是10元，即便加上税收与合理的利润，其获取的利润不能超过15%。而我们刚刚举的那个楼盘的例子中，获取暴利在8倍以上。

　　设立暴利罪目前还仅仅是我个人的设想，但我认为，我们对于房地产价格的监控可以参照对于西药价格的监控，即开发商除去买地成本建筑成本以及国家的税收之外，房地产所获得的利润不能超过其成本价的15%，最高限额是不超过50%，如果超过50%，就要予以经济制裁，要处以罚金等等，而如果获得的巨大利润超过多少倍，要处以刑法制裁。当然，这一块还需要这还需要更进一步的研究，目前我的想法是只能设定一个最高价的限额。我们政府要对其进行调控，要计算它的成本、税收以及获利情况，并进行监督，立法机关也可酌情设定。

　　需要提出来的是，在有的国家还设有囤积居奇罪，比如土耳其刑法第240条规定，任何人以限制消除某一商品或者提供某一服务为手段，造成某一供公众使用急需商品或者服务价格上升，处6个月以上、两年以下的徒刑。而现在我们有些房产商捂盘不卖，比如我看南昌市有很多楼盘几年都不卖，就是哄抬房价的行为，我认为，对这种情况，都要处以囤积居奇罪，没收其财产，或对其处以罚金等。

　　开发商要公布成本与获利情况

　　《新民周刊》：但一个僵局是，某家房地产企业的盈利情况似乎只是该企业的秘密，外界很难获知。

　　李云龙：很多国家对商品价格的监督都有一套规定，商品的成本价格要向消费者报告。在国外，房地产商要向买房者报告所售楼盘的成本价格、每平方交税情况以及获取利润的情况。

　　房地产也是商品之一，德国经济刑法对于商品价格就有规定，商品要显示公平，就是要向消费者报告，在买房前，房地产商应该就要向购买者报告清楚，使其买得放心。比如，你在市场上卖的苹果是每斤两三元，你不能突然暴涨到每斤二三十元，否则就是暴利。房价也是如此。比如说在南昌，本来买一套两室一厅只需要十多万元，你现在暴涨到仅每平方米就需要一两万元，这就是暴利。

　　我认为，如果对这种获取暴利的情况不予以惩罚，这个暴利就如同滚雪球一样，越滚越大。人都有贪欲之心，如果这种贪欲行为得不到惩治，这种获取暴利的贪利心理也就会来越严重。

　　我所知道的是，还有一些国家制定了房地产供给保障法，对价格、信息、成本基本做了规定，比如说他们有食品供给保障法、房地产供给保障法等等，他们的法制很完善。房地产本来就是属于急需的商品，所以我们目前很有必要完善市场经济的法制制度。

　　《新民周刊》：开发商也许会有不同意见，他们认为，建筑成本、土地成本的上涨，以及政府各项契税的增收……这么说来，如果设置暴利罪，仅仅惩治开发商，似乎有欠公平。

　　李云龙：情况不是如他们所说的那样，对于开发商来说，楼盘的销售金额减去必要的成本和税收，就是开发商的获利情况。我了解到的情况是，事实上土地成本建筑成本占房价的比例非常小，房价的大部分利润都为开发商所得。比如，我曾经代理过一个案子，一位房地产商老板2004年左右在九江火车站旁边买了44亩地，这块地位于九江市中心地段，当时均价为每亩地80万元，他在那里造了28层的楼房，在2009年左右才开始往外卖楼，那里目前的均价已经上涨到每平米八九千元了。

　　并且，在中房信息集团联合中国房地产测评中心发布的2011年度中国房地产企业年度销售排行榜单上，你可以清楚地看到，恒大地产2011年销售金额是803亿元，华润置地当年是366亿元，碧桂园排第三，是430亿元，接下来是中海地产，2011年的销售金额是720亿元。

　　而以2012年1月17日江西恒大地立集团为例，该集团发布消息称“2011年恒大集团共计销售金额803.9亿元”、“资金充裕，账面现金272万元。”而江西恒大地产集团是一家民营私人股份公司。据了解江西省奉新县2008年财政收入为3.7亿元，2009年财政收入是5.0018亿元，2010年财政收入为6.4426亿元，2011年财政收入为9.08亿元；经济发达县江西省新建县2008年财政收入是7.64亿元，2009年财政收入是9.06亿元，2010年财政收入是12.83亿元，2011年财政收入为15.89亿元。这也说明，一个县50万人的收入却不及一家个人公司，一家民营公司超过了几个县财政收入，难道这还不是暴发户吗？

　　《新民周刊》：如若对这种情况不予以重视，你最担心的是什么？

　　李云龙：房地产市场的暴利也正在成为某些官员贪污受贿的温床。

　　我认为，我国的刑法对于行贿罪的规定是有漏洞的，也就是说，我们国家向来注重对反贪污受贿者的惩治，对贪污受贿达四五千万元的情况就可判处死刑；但是我们没有注重对行贿者的惩治，对行贿者行贿几百万元乃至几千万元的情况，都不会判处刑法。我认为，对行贿者没有惩治，这是立法不公，因为这些行贿人都是既得利益者。