姚玲珍：三步走解决保障房弃购乱象

　　住房保障是一个世界性难题。目前，中国大多数城镇已经基本形成以经济适用房制度和廉租房制度为主体、面向低收入家庭的住房保障体系，取得了一定的成就。2012年，一方面中国各地保障性住房建设方兴未艾，兴建总量接近规划中的一半；但另一方面，很多城市不断爆出经济适用房被弃购等新闻，例如郑州市第三期经济适用房登记首日九成弃购，造成保障住房资源的极大浪费。

　　总结近期出现的全国各地低收入家庭弃购经济适用房的情况，直接原因在于遭弃购的经济适用房是“既不经济、也不适用”。“不经济”是指，按照经济适用房制度设计的初衷，要求其价格适当、低收入家庭能够接受，但是现实情况却是大多数低收入家庭无法承担与商品住房比较相对廉价的经济适用房价格。“不适用”是指，从满足居民需要出发，经济适用房建设要求面积适当、功能适用、交通便利和公用配套设施完善。但经媒体曝光遭弃购的经济适用房，大多选址偏远、配套设施落后，让人“能买不能住”。其深层次原因主要在于，地方政府在保障住房建设资金短缺和严重依赖土地财政的情况下，保障住房项目选址大都偏向于城镇偏远地区，这样可以降低建设成本。因此，从住房面积看，尽管可以多解决一部分低收入家庭的住房问题，但却因偏远地区的生活基础设施不配套，最终造成事与愿违的结果。

　　如何解决经济适用房弃购问题？第一步，科学规划。政府在规划保障性住房建设时，不能一厢情愿地仅从成本角度确定其空间布局。社会各阶层都应能平等地享受城镇发展的成果，不能简单地将低收入家庭移居到城市边缘地带，而应将其居住区合理地规划在城镇交通便利、基础设施完善、公共配套良好的地域，让低收入家庭也能有尊严、体面地生活在城镇中心。具体实施时，经济适用房等保障性住房建设模式宜以混居模式为主，以避免因集中建设所出现的社会阶层居住分异现象。如果集中建设，也必须对基础配套设施统一规划，在程序上应领先于住房建设。

　　第二步，合理定价。一般情况下，经济适用房的价格按建设成本确定，按照政府指导价进行出售。经济适用房的售价过高，就会超过低收入家庭的实际承受能力；但如果售价过低，加上经济适用房购满一定年限后可以进行上市交易，这将造成住房保障的黑洞，因此有必要优化目前经济适用房的售价形成机制。具体实施中，在完善经济适用房共有产权制度基础上，将其售价分拆为地价和房价，并分别对应“土地权”与“房屋权”。低收入家庭只需购买“房屋权”，即可拥有房屋的使用；而“土地权”则由政府持有，日后低收入家庭退出时，政府享有“优先受让权”。这样操作一方面可以明显降低购房者的支付负担和收入限制，政府将其名下产权的“使用权”让渡给购房者，属于救助行为；另一方面可以使经济适用房进行封闭式运作，有利于保障住房的再投入。

　　第三步，购买帮助。让低收入家庭能拥有自己的住房，打破贫困的恶性循环、帮助低收入家庭摆脱困境，也是中国住房保障政策的重要目标之一。因此，政府有必要向低收入购房家庭提供各种帮助，提高其购房能力。其一，通过担保降低首付款比例。国外住房保障实践中经常通过政府担保，以使低收入家庭获得金额较高的贷款，而降低首付比例。一些国家这一比例可降到5%。其二，实行还款宽限期。韩国曾采用这一做法，即在贷款买房的初期(如前2～5年)，由于装修和家具购置等需要较多资金，在此期间只要求购房家庭偿还利息、无需偿还本金，以降低还款压力，提高购房能力。其三，通过税收优惠、贴息等方式降低购房者还款压力。金融机构可以针对低收入家庭的实际情况，采取差别性商业信贷政策，尤其是要充分发挥住房公积金制度优势。

　　当然，中国住房保障制度在完善过程中，还可进一步借鉴其他国家或地区的做法，结合中国实际，调整住房保障的形式和手段，将出售为主转为以出租为主，将实物补贴转为货币补贴。

　　(作者姚玲珍，单位为上海财经大学；韩国栋，单位为上海金融学院)