万科A：9月再上百亿 龙头增长无忧

　　事件：

　　2011年9月份公司实现销售面积108.0万平方米，销售金额125.1亿元，分别比2010年同期减少4.9%和12.0%。2011年1~9月份，公司累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别增长39.9%和36%。

　　我们的观点:受益于9月下半月再次集中推盘以及迎合市场的产品类型，公司9月销售再此突破百亿。其中，公司在9月下半月的其中一周共计16个楼盘同时推盘，且当天认购率平均高达77%的水平。由于公司推出的产品类型仍以刚需为主，144平米以下户型占比达到87%，这为销售提供了很好的产品基础。

　　销售均价维持稳定。9月销售均价11574元/平，较8月升7%，整体来看，今年单月销售均价仍维持在11000至12000元/平米之间，较为稳定。

　　今明两年收入高度锁定。按照10年已售未结820亿，以及11年1-9月已销售的970亿计算，2011+2012年收入锁定率已达到107%。若假设全年销售1300亿，则11+12年收入锁定率将达到127%。

　　9月土地拓展规模和强度均有所加大。11年9月公司获取权益土地192万平米，权益支付地价款68亿，均为今年以来单月最大。11年1-9月公司权益拿地金额与销售金额的比值为27%，较8月小幅上升4个百分点，这是继今年4月之后首次回升。

　　公司持续良好的月度销售数据不断验证龙头企业在调控中反而更易于提高市场占有率，做大做强。来自CRIC的数据也显示，2011前三季度中国房地产企业销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为245亿元和203万平方米，对比去年同期销售金额入榜门槛提高44%，销售面积入榜门槛提高22%。而入榜TOP20榜单的销售金额和销售面积入榜门槛分别为121亿元和133万平方米，相比去年同期入榜门槛稳步提升。TOP30企业的整体入门门槛也达到了97亿元和86万平方米，已接近去年同期榜单TOP20企业95亿元和89万平方米的水平。

　　我们认为房地产行业大幅波动的概率还不大，在这种情况下，我们看好公司超越行业的长期增长能力，维持对公司2011年-2012年EPS分别为0.89元、1.21元的预测。公司重估净资产RNAV为10元（折现率9%），折价约28%。维持“买入”评级。

　　风险：房价大幅下跌。

　　

(作者:杨国华)